Azioni Vonovia (VNA.DE): cosa fa, come comprarle dall’Italia e tasse
Guida per l’investitore italiano a Vonovia, blue chip dell’indice DAX: di cosa si occupa, il vantaggio competitivo, i rischi, come acquistarla dall’Italia e come funzionano le tasse sui dividendi di un titolo Germania.
Chi è Vonovia e cosa fa
Vonovia è la maggiore società immobiliare residenziale d’Europa, proprietaria e gestore di centinaia di migliaia di appartamenti in affitto principalmente in Germania, oltre a Svezia e Austria. Genera ricavi dai canoni di locazione e dalla gestione del patrimonio abitativo.
Il settore: Immobiliare (REIT)
L’immobiliare quotato è fatto soprattutto di REIT, società che possiedono e affittano immobili (uffici, logistica, data center, centri commerciali, residenziale) e per legge distribuiscono gran parte degli utili come dividendi. Offrono reddito e protezione dall’inflazione, ma sono molto sensibili ai tassi d’interesse. I rischi: tassi in salita, sfitto e cicli del mattone.
Opportunità e rischi
Perché può interessare
È una delle maggiori società quotate Germania, parte dell’indice DAX: un titolo grande, liquido e seguito.
Rischio specifico
Elevato indebitamento e sensibilità ai tassi di interesse, che incidono su valutazioni e costi di rifinanziamento del patrimonio.
Tasse su Vonovia per un investitore italiano
Dividendi
La Germania applica una ritenuta interna del 26,375%, riducibile al 15% previsto dalla convenzione con l’Italia presentando la documentazione di residenza fiscale (o chiedendo a rimborso l’eccedenza). Sul dividendo si aggiunge poi il 26% italiano: con la sola aliquota convenzionale il carico è circa il 37%, ma se il broker trattiene il 26,375% pieno senza recupero la tassazione effettiva sale.
Plusvalenze
Il guadagno tra acquisto e vendita è tassato in Italia al 26%; le minusvalenze vanno nello «zainetto fiscale» e si compensano con altre plusvalenze entro 4 anni. Le plusvalenze non sono tassate nel Paese di origine.
Monitoraggio e IVAFE
Le azioni estere su un broker estero vanno nel quadro RW e scontano l’IVAFE (0,2%); con un intermediario italiano sostituto d’imposta gli adempimenti si semplificano.
Valuta
Il titolo si scambia in euro: per un investitore in euro non c’è rischio di cambio diretto.
Come comprare le azioni Vonovia dall’Italia
Serve un broker che dia accesso a Borsa di Francoforte (Xetra) (cerca il ticker VNA.DE). Verifica le commissioni, il cambio se operi in euro e — punto spesso trascurato — come l’intermediario gestisce la ritenuta estera sui dividendi e l’eventuale recupero dell’eccedenza oltre il 15% convenzionale. Molti broker permettono di comprare anche frazioni di azione.
Azioni Vonovia o un ETF?
Il singolo titolo punta su una sola azienda; un ETF ne contiene centinaia, diluendo il rischio. Vonovia è in genere già presente negli ETF che replicano le azioni europee o l’indice DAX.
Domande frequenti su Vonovia
Quanto si pagano di tasse sui dividendi di Vonovia?
Ritenuta tedesca 26,375%, riducibile al 15% convenzionale, più 26% in Italia (circa 37% recuperando l’eccedenza). Le plusvalenze sono tassate solo in Italia al 26%.
Posso comprare Vonovia dall’Italia?
Sì, con un broker che dia accesso a Borsa di Francoforte (Xetra) (ticker VNA.DE). Spesso si possono comprare anche frazioni di azione.
Devo dichiararla nel quadro RW?
Sì se la detieni su un broker estero (IVAFE 0,2%); con un intermediario italiano sostituto d’imposta in genere no.