Tasse sugli immobili nel 2026: guida fiscale completa

Di Andrea Marton, Praticante commercialista — aggiornato 2026

La fiscalita’ immobiliare italiana nel 2026 e’ un mosaico di imposte locali, tributi erariali, regimi sostitutivi e detrazioni che il proprietario medio fatica a tenere a mente. Per chi possiede solo la prima casa il quadro e’ relativamente semplice; per chi possiede anche una seconda casa, un immobile dato in affitto o un appartamento turistico, le variabili si moltiplicano: IMU, IRPEF, cedolare secca, CIN nazionale, plusvalenze, imposte di registro, donazioni e detrazioni edilizie convivono in un sistema che premia chi pianifica e penalizza chi improvvisa. Questa guida pillar mette in fila un quadro unitario per chi deve decidere se affittare, vendere, ristrutturare o donare un immobile nel 2026. Ogni capitolo affronta un asse fiscale e rinvia, dove serve, agli approfondimenti dedicati.

1. Le imposte sugli immobili in Italia 2026: panoramica

Il proprietario di un immobile in Italia si confronta con almeno cinque famiglie di tributi che, sommati, formano la fiscalita’ immobiliare complessiva. Conoscerle separatamente serve a non confonderle e a capire quali leve si possono attivare per ridurre legittimamente il prelievo.

IMU: l’imposta locale sul possesso

L’IMU (Imposta Municipale Propria) e’ disciplinata dall’art. 1 commi 738-783 della L. 160/2019, che ha unificato la vecchia IMU e la TASI. E’ il tributo comunale annuo sul possesso di fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli. La prima casa di residenza non di lusso e’ esente; tutte le altre unita’ pagano l’aliquota comunale (range tipico 8,6‰ – 12,6‰). La TASI e’ stata assorbita dall’IMU dal 2020.

Redditi fondiari, IRPEF e cedolare secca

Gli immobili producono reddito fondiario imputato al proprietario (artt. 25-43 TUIR). La rendita catastale rivalutata del 5% concorre alla formazione del reddito complessivo IRPEF, salvo immobile esente (prima casa) o assoggettato a regime sostitutivo. Per gli immobili a disposizione non locati la rendita e’ maggiorata di un terzo, se in Comune diverso dalla residenza. La cedolare secca (art. 3 D.Lgs. 23/2011) e’ l’imposta sostitutiva opzionale che assorbe IRPEF, addizionali, registro e bollo sui contratti abitativi: aliquota 21% ordinaria, 10% per i 3+2 a canone concordato nei Comuni ad alta tensione abitativa.

Plusvalenze da cessione

La vendita di un immobile diverso dalla prima casa entro cinque anni dall’acquisto genera una plusvalenza tassabile (art. 67 c. 1 lett. b TUIR). Si opta per l’imposta sostitutiva 26% in rogito o si include la plusvalenza nel reddito IRPEF. Oltre i cinque anni la plusvalenza e’ fiscalmente irrilevante per la persona fisica privata.

Imposte di trasferimento

L’acquisto sconta registro, ipotecaria e catastale: da privato registro 2% (prima casa) o 9% (altri) sul valore catastale prezzo-valore, ipocatastali 50+50 €. Da impresa con IVA 4% (prima casa), 10% (altri) o 22% (lusso) e ipocatastali fisse 200+200 €. Donazioni e successioni seguono regole distinte trattate piu’ avanti.

2. Prima casa vs seconda casa: cosa cambia fiscalmente

La distinzione fra prima casa e seconda casa non e’ una sfumatura: e’ uno spartiacque fiscale che influenza decine di tributi. La nozione tecnica di prima casa, ai fini delle agevolazioni, e’ quella dell’abitazione principale: unita’ immobiliare nella quale il possessore (e il suo nucleo familiare) dimora abitualmente e ha la residenza anagrafica. La categoria catastale deve essere diversa da A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregio).

Prima casa vs seconda casa: il differenziale

La prima casa non di lusso e’ esente da IMU; sul piano IRPEF la rendita catastale e’ deducibile per pari importo (di fatto fiscalmente neutra); sull’acquisto da privato si pagano registro 2% e ipocatastali 50+50 € (o IVA 4% e 200+200 da costruttore); in successione le ipocatastali sono fisse a 200+200 €. La seconda casa, a parita’ di valore, paga IMU al 100% dell’aliquota comunale, IRPEF sulla rendita catastale 5% maggiorata di un terzo se in Comune diverso da quello di residenza, registro 9% sul prezzo-valore da privato e ipocatastali 2% + 1% in successione. Lo scarto annuo prima/seconda casa, su un appartamento da 250.000 €, supera facilmente i 1.500 €.

Le agevolazioni “prima casa” come si perdono

L’agevolazione decade se entro 18 mesi non si trasferisce la residenza nel Comune, se entro 5 anni si vende senza riacquistare un’altra prima casa entro 1 anno, o se al momento dell’acquisto si possiede gia’ un’altra prima casa agevolata in Italia. La decadenza comporta recupero dell’imposta ordinaria, sanzione 30% e interessi.

3. IMU 2026: calcolo, scadenze, esenzioni

L’IMU e’ il tributo locale piu’ impattante per chi possiede una seconda casa, un negozio o un’area fabbricabile. La base imponibile e’ la rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per il coefficiente di categoria: 160 per abitazioni A (escluse A/10), 140 per uffici A/10 e B, 65 per la categoria D (capannoni), 55 per la C/1 (negozi).

Esempio di calcolo IMU

Appartamento seconda casa A/3 con rendita catastale 800 €. Base imponibile: 800 × 1,05 × 160 = 134.400 €. Aliquota comunale 10,6‰: IMU annua = 134.400 × 0,0106 = 1.424 €, versati in due rate (16 giugno acconto, 16 dicembre saldo) tramite F24 con codice tributo 3918.

Esenzioni e riduzioni IMU

Sono esenti: abitazione principale non di lusso, immobili dei lavoratori delle forze armate, una unita’ non locata posseduta da pensionati AIRE all’estero. Riduzione 50% della base imponibile per: immobili inagibili dichiarati con perizia, immobili di interesse storico-artistico (D.Lgs. 42/2004), comodato a parenti di primo grado in linea retta (vedi capitolo dedicato). Riduzione 25% per contratti a canone concordato.

Approfondimento dedicato al calcolo, alle scadenze 2026 e alle esenzioni in IMU seconda casa 2026: calcolo, esenzioni e scadenze.

4. Affittare una seconda casa: cedolare secca o IRPEF

Quando si decide di mettere a reddito una seconda casa con un contratto abitativo (4+4 ordinario o 3+2 concordato), il proprietario sceglie fra due regimi fiscali alternativi sul canone percepito: la cedolare secca al 21% (o al 10% nei Comuni ad alta tensione abitativa per contratti a canone concordato) o l’IRPEF progressiva sui canoni dichiarati al 95%.

Cedolare vs IRPEF: quando conviene cosa

La cedolare conviene quando l’aliquota IRPEF marginale del proprietario e’ superiore al 25-26%, cioe’ per la maggior parte dei contribuenti con reddito imponibile sopra i 28.000 €. Esempio: canone annuo 12.000 €, aliquota IRPEF marginale 35%. IRPEF su 95% del canone = 11.400 × 0,35 = 3.990 €. Cedolare 21% = 2.520 €. Risparmio annuo 1.470 €, oltre al risparmio su registro (2% annuo) e bollo, che a carico del locatore valgono altri 240 € circa. L’IRPEF resta preferibile solo per chi e’ in no-tax area (reddito sotto 8.500 €), per chi ha grandi oneri capienti da scaricare o per locatori con aliquota marginale sotto il 23%.

Confronto dettagliato cedolare vs IRPEF con simulatore e tabelle in Seconda casa affittata: cedolare secca 21% vs IRPEF 2026.

5. Locazioni brevi turistiche e CIN nazionale

Le locazioni di durata non superiore a 30 giorni (cosiddette locazioni brevi) sono disciplinate dall’art. 4 del D.L. 24 aprile 2017 n. 50, convertito con L. 96/2017, integrato dalla Legge di Bilancio 2024 (L. 213/2023 art. 1 c. 63). Il regime tipico e’ quello degli affitti turistici tramite portali come Airbnb e Booking, oggi assoggettati a due aliquote differenziate.

Aliquote 2026 e ritenuta del portale

Sulla prima unita’ immobiliare destinata a locazione breve si applica la cedolare al 21%. Dalla seconda alla quarta unita’ affittata in modalita’ breve nello stesso anno, dal 2024 si passa all’aliquota maggiorata del 26%. Oltre quattro unita’ scatta la presunzione di impresa: P.IVA, contabilita’ ordinaria, IRPEF/IRES. I portali come Airbnb operano come sostituti d’imposta e applicano la ritenuta del 21% sul canone lordo, riversata all’Erario per conto del locatore. Per chi e’ nella cedolare 21% la ritenuta esaurisce l’obbligo; per chi rientra nel 26% occorre integrare in dichiarazione. Resta comunque obbligatoria la compilazione del quadro RB del modello Redditi.

CIN nazionale: obbligo dal 2024

Dal 2024 ogni unita’ destinata a locazione breve, turistica o ricettiva deve esporre il Codice Identificativo Nazionale (CIN), introdotto dalla L. 213/2023 art. 1 c. 63 e gestito dal Ministero del Turismo tramite portale BDSR. Va richiesto online, indicato nei contratti e negli annunci sui portali. La sua assenza comporta sanzioni da 800 a 8.000 € e l’oscuramento dell’annuncio. Si affianca agli eventuali codici regionali (CIR, CITR) che restano in vigore.

Guida operativa completa CIN, aliquote 2026 e adempimenti in Locazioni brevi 2026: cedolare 21% e CIN nazionale.

6. Comodato d’uso a familiare: riduzione 50% IMU

Il proprietario che concede un’abitazione in comodato gratuito a un genitore o a un figlio puo’ beneficiare di una significativa riduzione dell’IMU, prevista dall’art. 1 comma 10 della Legge 28 dicembre 2015 n. 208 (Legge di Stabilita’ 2016). E’ una delle leve fiscali piu’ utilizzate dai proprietari di una seconda casa che la mettono a disposizione di un familiare.

Requisiti e risparmio fiscale

Per ottenere la riduzione devono ricorrere simultaneamente: 1) comodato registrato all’Agenzia delle Entrate; 2) comodatario parente in linea retta di primo grado (genitori e figli, nessun altro); 3) immobile non di lusso (no A/1, A/8, A/9); 4) il comodante possiede un solo altro immobile in Italia, situato nello stesso Comune e adibito ad abitazione principale; 5) il comodatario ha residenza anagrafica nell’immobile concesso. Sull’esempio precedente (IMU 1.424 € sulla seconda casa), il comodato familiare riduce la base a 67.200 € e l’IMU annua a circa 712 €: risparmio 712 €/anno per tutta la durata del comodato. Attenzione: se il comodatario sposta la residenza nell’immobile in comodato perdendo quella sull’altra unita’ di sua proprieta’, su quest’ultima perde l’agevolazione prima casa.

Approfondimento completo con simulazioni e check-list documentale in Comodato gratuito casa familiare: IMU al 50%.

7. Vendere un immobile: la plusvalenza

La cessione a titolo oneroso di un immobile da parte di persona fisica privata non genera plusvalenza tassabile oltre i cinque anni dal possesso. Nei primi cinque anni, invece, l’art. 67 c. 1 lett. b TUIR qualifica come reddito diverso la differenza fra prezzo di vendita e costo fiscale (prezzo di acquisto rivalutato + spese accessorie + costo delle ristrutturazioni documentate). Tre eccezioni importanti.

Le tre esenzioni e la scelta sostitutiva 26%

La plusvalenza non e’ mai imponibile se: 1) l’immobile e’ stato adibito ad abitazione principale del cedente o di un suo familiare per la maggior parte del periodo di possesso, anche solo per pochi anni; 2) e’ stato ricevuto per successione; 3) sono passati oltre cinque anni dall’acquisto a titolo oneroso. Quando la plusvalenza e’ invece imponibile, il venditore puo’ chiedere al notaio l’applicazione dell’imposta sostitutiva del 26%, liquidata e versata in rogito. In alternativa la plusvalenza si dichiara nel quadro RL del modello Redditi e si tassa con aliquota IRPEF marginale: la sostitutiva conviene sopra il 35% di aliquota.

Calcolo del costo fiscale

Il costo fiscale comprende prezzo di acquisto, imposte di registro e ipocatastali pagate, onorari notarili e costo documentato delle ristrutturazioni straordinarie. Le spese su cui si e’ fruito di bonus edilizi (50%, 65%) non rilevano come costo: per evitare doppio beneficio non vanno conteggiate. Conservare fatture e bonifici parlanti per almeno 10 anni e’ essenziale: in mancanza, il fisco assume costo zero oltre il prezzo dichiarato.

Approfondimento operativo con casistica e calcolo passo-passo in Plusvalenza vendita immobile: calcolo e quando si paga.

8. Ristrutturare nel 2026: detrazioni e bonus cumulabili

Le detrazioni edilizie sono uno degli strumenti fiscali piu’ generosi del nostro ordinamento, ma anche fra i piu’ soggetti a continue modifiche. La regola pillar del 2026 e’ la seguente: il bonus ristrutturazione “ordinario” e’ rimasto al 50% solo sulla prima casa e per spese fino a 96.000 € per unita’ immobiliare; sugli altri immobili e’ sceso al 36%. Tutte le altre detrazioni convivono e si cumulano fra loro a determinate condizioni.

Bonus ristrutturazione 50% (art. 16-bis TUIR)

Si applica alle manutenzioni straordinarie, restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia su unita’ residenziali e relative pertinenze. Per il 2026 la detrazione e’ del 50% sulla prima casa e del 36% sugli altri immobili, con tetto di spesa di 96.000 € per unita’. Si recupera in 10 rate annuali di pari importo in dichiarazione dei redditi. Pagamenti obbligatoriamente tracciati con bonifico parlante.

Ecobonus, sismabonus e bonus mobili

L’ecobonus (L. 232/2016 e successive) copre efficientamento energetico: 50% sui serramenti, 65% su pompe di calore e impianti termici di classe alta, con comunicazione ENEA entro 90 giorni dalla fine lavori. Il sismabonus e’ del 50% per interventi semplici e sale al 70-85% se la classe di rischio sismico si riduce di una o due classi (zone sismiche 1, 2, 3). Il bonus mobili ed elettrodomestici consente il 50% di detrazione sull’arredo dell’immobile in ristrutturazione, con tetto di spesa di 5.000 € per il 2026 e requisito di intervento edilizio gia’ avviato.

Cumulabilita’ e cessione del credito

Ristrutturazione e ecobonus sono cumulabili se le spese sono rendicontate separatamente (no doppia detrazione sulla stessa fattura); ristrutturazione e bonus mobili sono cumulabili senza riserve; tra ecobonus e sismabonus si applica la detrazione piu’ alta sulla quota di spesa comune. Dal 2024 la cessione del credito e lo sconto in fattura sono fortemente ristretti: nella maggior parte dei casi le detrazioni si recuperano solo come compensazione nell’IRPEF personale, in 10 rate annuali.

Guida operativa cumuli e adempimenti in Detrazioni edilizia 2026: bonus cumulabili e regole.

9. Donare un immobile ai figli: usufrutto vs nuda proprieta’

La donazione di un immobile da genitore a figlio e’ uno degli strumenti di pianificazione patrimoniale piu’ usati in Italia, agevolato dalla franchigia di 1.000.000 di euro per beneficiario prevista dall’art. 2 c. 49 del D.L. 262/2006 (richiamato dal D.Lgs. 346/1990). L’aliquota oltre franchigia per coniuge e figli e’ del 4%. Per la stragrande maggioranza delle famiglie italiane, la donazione di un appartamento avviene senza versare imposta di donazione.

Riserva di usufrutto e valore della nuda proprieta’

L’art. 796 c.c. consente al donante di riservarsi l’usufrutto: il padre dona la nuda proprieta’ al figlio e mantiene per se’ il diritto di abitare nell’immobile e di percepirne i frutti fino alla morte. Alla morte dell’usufruttuario la piena proprieta’ si consolida nel nudo proprietario senza ulteriore tassazione (art. 16 c. 1-bis D.Lgs. 346/1990). La donazione di nuda proprieta’ si calcola su una percentuale del valore catastale rivalutato, in base all’eta’ dell’usufruttuario: a 65 anni il valore della nuda proprieta’ e’ il 50%, a 70 anni il 60%, a 75 anni il 70%, a 80 anni l’80%, a 85 anni il 90%. Esempio: padre 65 anni dona la nuda proprieta’ di un immobile con valore catastale rivalutato 200.000 €: base imponibile 100.000 €, ampiamente sotto franchigia.

Attenzione al cumulo successorio (art. 8 D.Lgs. 346/1990): alla morte del donante, tutte le donazioni gia’ fatte allo stesso beneficiario erodono la franchigia ereditaria, senza limite temporale. Se al figlio sono stati donati immobili per 800.000 € in vita, alla morte del padre la franchigia residua e’ di soli 200.000 €.

Approfondimento dedicato con simulazioni eta’-valore in Donazione casa ai figli: usufrutto vs nuda proprieta’.

10. Immobili in societa’ o holding: quando ha senso

Detenere immobili in capo a una societa’ di gestione immobiliare (immobiliare di scopo, holding di famiglia con asset immobiliari) ha vantaggi e svantaggi rispetto alla detenzione personale. La scelta non e’ mai «sempre conveniente» o «sempre svantaggiosa»: dipende dal numero di immobili, dal flusso reddituale, dall’orizzonte di passaggio generazionale e dalla composizione familiare.

Quando conviene e quando no

L’immobiliare di scopo diventa interessante a partire da un patrimonio immobiliare locato di circa 250.000 € di valore di mercato (2-3 unita’ a reddito). I vantaggi: tassazione IRES 24% sull’utile reinvestito anziche’ IRPEF marginale fino al 43%; deducibilita’ di ammortamenti, spese di gestione, oneri finanziari, polizze; passaggio generazionale agevolato tramite donazione di quote (esenzione art. 3 c. 4-ter D.Lgs. 346/1990 se il figlio mantiene il controllo per 5 anni); separazione patrimoniale fra rischi personali e aziendali.

Per contro: costi di costituzione (3-4.000 €) e annui di gestione contabile e bilancio (2-4.000 €); imposta di registro 9% in caso di apporto di immobili gia’ posseduti dal socio (no agevolazione prima casa); tassazione delle plusvalenze in capo alla societa’ senza il regime speciale dei 5 anni della persona fisica; doppia tassazione dei dividendi distribuiti (IRES + 26% sul socio). Sotto i 250.000 € di patrimonio locato, di norma, i costi superano i benefici.

Analisi dettagliata break-even patrimonio e scenari pratici in Holding immobiliare: quando conviene oltre i 250k di patrimonio.

11. Errori piu’ comuni di pianificazione immobiliare

Dalla pratica quotidiana di consulenza emergono cinque errori ricorrenti che costano migliaia di euro evitabili. Vanno verificati preventivamente prima di ogni operazione.

• Vendere entro 5 anni senza aver mai abitato l’immobile: genera plusvalenza imponibile fino al 26%. Dichiarare la residenza con dimora effettiva preserva l’esenzione.
• Affittare senza optare per la cedolare: per il 90% dei locatori la cedolare 21% e’ la scelta dominante. La scelta e’ rinegoziabile ogni anno.
• Ignorare il cumulo successorio: donazioni gia’ fatte in vita al figlio erodono la franchigia ereditaria. Verificare lo storico delle donazioni prima di nuove liberalita’.
• Smarrire le fatture di ristrutturazione: in caso di vendita entro 5 anni l’impossibilita’ di documentare i costi fa lievitare la plusvalenza imponibile. Archiviare bonifici e fatture per almeno 10 anni.
• Tenere oltre tre immobili locati in capo personale: oltre la quarta unita’ di locazione breve scatta l’impresa; oltre 250k di patrimonio locato l’immobiliare di scopo riduce il prelievo. Rivedere la struttura ogni 3 anni.

12. Tabella riepilogo delle imposte sugli immobili

13. Tre esempi pratici di calcolo

Per fissare le idee, ecco tre scenari rappresentativi della casistica italiana media. I numeri usano valori 2026 e aliquote comunali tipiche; il singolo Comune puo’ presentare scostamenti.

14. Domande frequenti sulla fiscalita’ immobiliare 2026

L’IMU sulla prima casa si paga mai?

Si paga solo se la prima casa rientra nelle categorie di lusso A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) o A/9 (castelli e palazzi di pregio): si applica l’aliquota ridotta comunale con detrazione di 200 € per nucleo. In tutti gli altri casi la prima casa di residenza e’ esente.

Conviene sempre la cedolare secca al 21%?

Per la quasi totalita’ dei locatori con aliquota IRPEF marginale del 35% o superiore (cioe’ redditi sopra 28.000 €) la cedolare 21% conviene. Resta meno vantaggiosa solo per chi e’ in no-tax area o ha grandi oneri capienti da scaricare.

Posso evitare la plusvalenza vendendo casa entro 5 anni?

Si’, se hai adibito l’immobile ad abitazione principale tua o di un familiare per la maggior parte del periodo di possesso. La residenza anagrafica con dimora effettiva e’ la prova principale: anche un periodo di pochi mesi esonera dalla plusvalenza, indipendentemente dai 5 anni.

Le ristrutturazioni del 50% si possono usare anche sulla seconda casa?

Si’, ma con aliquota ridotta al 36% per il 2026 (50% resta solo sulla prima casa, art. 16-bis TUIR). Tetto di spesa 96.000 € per unita’, 10 rate annuali. Ecobonus, sismabonus e bonus mobili mantengono aliquote piu’ favorevoli e si applicano indistintamente.

Affittare su Airbnb: cosa devo dichiarare?

Vanno dichiarati nel quadro RB i canoni lordi: cedolare 21% (prima unita’) o 26% (dalla seconda alla quarta). Airbnb opera come sostituto d’imposta e applica la ritenuta del 21%, ma e’ obbligo del proprietario ottenere il CIN nazionale e indicarlo. Oltre quattro unita’ scatta la qualifica di impresa.

Donare casa al figlio costa tasse?

Nella quasi totalita’ dei casi no, grazie alla franchigia di 1.000.000 € per beneficiario; oltre franchigia aliquota 4%. Vanno pagati onorari notarili e ipocatastali (2% + 1% sul valore catastale rivalutato, oppure 200+200 € fissi se il figlio richiede l’agevolazione prima casa). Costo tipico: 3.000-5.000 €.

Quando conviene mettere gli immobili in una holding?

Sopra i 250.000 € di patrimonio immobiliare locato (3-4 unita’ a reddito), specie se i canoni vengono reinvestiti. Vantaggi: IRES 24%, deducibilita’ costi, donazione agevolata di quote. Sotto soglia, i costi di gestione societaria (3-5.000 €/anno) erodono il vantaggio fiscale.

Disclaimer: le informazioni qui contenute sono di natura generale e non sostituiscono la consulenza professionale personalizzata. Per il caso concreto sono necessarie una valutazione individuale e la verifica delle norme vigenti alla data dell’operazione. I dati e le aliquote 2026 sono soggetti a modifiche normative successive alla pubblicazione.