Separazione e divorzio 2026: divisione della casa coniugale

Separazione e divorzio 2026: divisione della casa coniugale, imposte e come proteggere il patrimonio

La separazione e il divorzio sono eventi con conseguenze patrimoniali profonde, che molte coppie affrontano senza la preparazione adeguata. La divisione della casa, il regime dei beni, le imposte sui trasferimenti tra coniugi e la tassazione dell’assegno di mantenimento sono aspetti che, se gestiti male, possono generare costi significativi. Questa guida fornisce un quadro pratico e completo delle principali questioni fiscali e patrimoniali legate alla separazione nel 2026, con esempi numerici, tabelle riepilogative e FAQ.

Comunione vs separazione dei beni: implicazioni pratiche sulla casa

Il regime patrimoniale scelto al momento del matrimonio — o quello applicato per legge in assenza di scelta — determina in modo radicale cosa accade alla casa di famiglia in caso di separazione. Comprenderne le differenze è il primo passo per gestire la crisi coniugale in modo consapevole.

Comunione legale dei beni (regime default)

In assenza di diversa scelta notarile, i coniugi italiani ricadono nella comunione legale dei beni (art. 177 c.c.). In questo regime, i beni acquistati durante il matrimonio diventano automaticamente di proprietà comune in parti uguali (50%/50%), indipendentemente da chi li ha pagati. Questo vale anche per la casa acquistata con il solo reddito di uno dei coniugi: se comprata durante il matrimonio, appartiene a entrambi.

Cosa entra in comunione:

• Immobili acquistati durante il matrimonio (compresa la casa coniugale)
• Proventi dell’attività lavorativa durante il matrimonio
• Attività commerciali e partecipazioni societarie avviate durante il matrimonio
• Frutti dei beni personali percepiti durante il matrimonio

Cosa non entra in comunione:

• Beni posseduti prima del matrimonio
• Beni ricevuti per donazione o successione, anche durante il matrimonio
• Beni di uso strettamente personale
• Risarcimenti per danni personali

Implicazione pratica fondamentale: in caso di separazione, la casa in comunione va divisa. Se i coniugi non trovano un accordo, il giudice può ordinarne la vendita all’asta e la divisione del ricavato. Questo scenario, oltre a essere emotivamente oneroso, implica tempi lunghi e spesso un prezzo di realizzo inferiore a quello di mercato.

Separazione dei beni: il regime alternativo

In regime di separazione dei beni (scelto con atto notarile), ogni coniuge resta proprietario esclusivo di ciò che acquista durante il matrimonio. In caso di separazione, non c’è nulla da dividere rispetto ai beni acquistati singolarmente: ciascuno tiene ciò che è suo. Se la casa è intestata solo a un coniuge, rimane sua. Se è cointestata, rimane in comproprietà e va gestita come tale (divisione, acquisto della quota dell’altro, vendita).

La separazione dei beni può essere scelta prima del matrimonio (nell’accordo prematrimoniale concordatario), il giorno stesso del matrimonio o durante il matrimonio con apposita convenzione notarile. È una scelta reversibile: si può tornare alla comunione con un successivo atto notarile.

La scelta del regime patrimoniale ha un impatto enorme sulle conseguenze della separazione. Un coniuge in regime di separazione dei beni che non ha mai acquistato nulla a proprio nome potrebbe trovarsi privo di risorse all’atto della separazione, nonostante anni di contributo domestico. Il giudice può tenere conto di questi squilibri nella determinazione dell’assegno di mantenimento.

Assegnazione della casa coniugale al coniuge con figli: diritti e limiti

La casa coniugale — quella in cui ha vissuto la famiglia — riceve un trattamento speciale nella separazione. La tutela dei figli è l’obiettivo primario della norma.

Il giudice può assegnare la casa coniugale al coniuge che convive con i figli minori o con figli maggiorenni non autosufficienti, indipendentemente da chi è proprietario o dalla quota di comproprietà. Il criterio è esclusivamente l’interesse dei figli, non le condizioni economiche del coniuge assegnatario.

Caratteristiche dell’assegnazione:

• È un diritto personale di godimento, non un diritto reale: il coniuge assegnatario può abitarvi ma non può venderla, affittarla o ipotecarla senza il consenso del proprietario.
• Va trascritta nei registri immobiliari ed è opponibile ai terzi acquirenti per 9 anni dalla data della trascrizione, se a data certa anteriore; se trascrizione avviene senza data certa anteriore, l’opponibilità è limitata.
• Cessa automaticamente quando il coniuge assegnatario conviva stabilmente more uxorio con un nuovo partner o si risposi (Cass. SS.UU. n. 32894/2022).
• Il coniuge assegnatario può ottenere la revoca dell’assegnazione in sede di revisione delle condizioni di separazione se cambiano le circostanze (es. i figli diventano autosufficienti).

Per il coniuge proprietario non assegnatario: continua a pagare l’IMU sulla propria quota (l’IMU segue la proprietà, non gli accordi privati), ma non produce reddito imponibile da locazione (l’assegnazione non equivale a un contratto di affitto). In dichiarazione dei redditi si riporta la rendita catastale rivalutata.

Trasferimento della casa in sede di separazione: l’esenzione fiscale dell’art. 19 L. 74/1987

Questo è uno dei punti più rilevanti e meno conosciuti del diritto tributario familiare. Quando, in sede di separazione o divorzio, un coniuge trasferisce all’altro la propria quota della casa (o l’intero immobile), l’operazione beneficia di un’importante agevolazione fiscale.

L’esenzione prevista dalla legge

L’art. 19 della Legge 6 marzo 1987, n. 74 (legge sul divorzio) stabilisce che tutti gli atti, i documenti e i provvedimenti relativi al procedimento di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili del matrimonio sono esenti dall’imposta di bollo, di registro e da ogni altra tassa. La giurisprudenza (Corte Costituzionale e Cassazione) ha esteso l’esenzione anche alle imposte ipotecarie e catastali.

In termini pratici, il trasferimento della casa tra coniugi in sede di separazione non sconta:

• Imposta di registro (ordinariamente 2% per prima casa, 9% per seconda casa)
• Imposta ipotecaria (ordinariamente 2% del valore dell’immobile)
• Imposta catastale (ordinariamente 1% del valore catastale)
• Imposta di bollo

Si pagano solo le tasse fisse minime (imposta di bollo in misura fissa e imposta ipotecaria e catastale in misura fissa: ciascuna pari a 200 euro). Il risparmio rispetto a un trasferimento ordinario su un immobile da 400.000 euro può essere di decine di migliaia di euro (vedi esempi numerici più avanti).

Condizioni per l’applicazione dell’esenzione

L’esenzione si applica quando il trasferimento è:

• Disposto nell’accordo di separazione consensuale omologato dal Tribunale
• Disposto nella sentenza di separazione giudiziale o di divorzio
• Disposto nell’accordo di negoziazione assistita dagli avvocati (ex D.L. 132/2014), trasmesso alla Procura e autenticato
• Disposto nell’accordo di separazione o divorzio concluso davanti all’ufficiale di stato civile (procedura semplificata per coppie senza figli minori)

L’esenzione non si applica se il trasferimento avviene con atto notarile autonomo, mesi dopo la separazione, anche tra gli stessi ex coniugi. Il collegamento formale al procedimento di separazione/divorzio è il presupposto indispensabile. La Cassazione ha confermato che il nesso causale tra il trasferimento e la separazione deve risultare esplicitamente dal titolo.

Prima casa e trasferimento in sede di separazione

Se l’immobile godeva delle agevolazioni prima casa, il coniuge che lo riceve in sede di separazione mantiene i vantaggi senza dover soddisfare ulteriori requisiti di residenza, a condizione che rispetti le condizioni ordinarie della normativa prima casa (residenza nel Comune entro 18 mesi, non possesso di altri immobili agevolati nello stesso Comune).

Vendita della casa durante la separazione: plusvalenza e tassazione

La coppia può decidere di vendere la casa a terzi durante o dopo la separazione, dividendo il ricavato. In questo caso si applicano le regole ordinarie sulla plusvalenza immobiliare.

La regola generale sulla plusvalenza

Per le persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività d’impresa, la plusvalenza derivante dalla vendita di un immobile è imponibile ai fini IRPEF se la vendita avviene entro 5 anni dall’acquisto. Oltre i 5 anni, la plusvalenza è esente da imposta.

La plusvalenza tassabile si calcola come:

• Plusvalenza = Prezzo di vendita − Prezzo di acquisto originario − Costi inerenti documentati

I costi inerenti deducibili includono: spese notarili, imposte pagate al momento dell’acquisto, spese per interventi edilizi documentati (manutenzione straordinaria, ristrutturazioni). L’inflazione non è aggiustata automaticamente: si confrontano valori nominali.

Le due opzioni di tassazione della plusvalenza

1. Tassazione separata con imposta sostitutiva del 26% (opzione esercitabile in sede di rogito notarile): l’imposta si calcola sulla plusvalenza netta e viene versata dal notaio. È la scelta preferibile per chi si trova in scaglioni IRPEF elevati.
2. Tassazione ordinaria IRPEF: la plusvalenza si aggiunge al reddito complessivo e viene tassata con le aliquote progressive (23%-43%). Conveniente solo per chi ha redditi bassi e si trova nel primo scaglione IRPEF.

L’esenzione quinquennale: attenzione al calcolo dei 5 anni

Se la casa è stata acquistata da più di 5 anni, la vendita non genera plusvalenza tassabile. Questo vale anche se la vendita avviene durante il procedimento di separazione. Il termine di 5 anni si calcola dalla data dell’atto di acquisto, non dalla data di stipula del compromesso.

Eccezione importante: se la casa è stata adibita ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo di possesso, la plusvalenza è esente anche se la vendita avviene entro 5 anni. Nel contesto della separazione, questo significa che se la casa è stata la dimora familiare per la maggior parte del tempo di possesso, non scatta la tassazione nemmeno in caso di vendita entro i 5 anni.

Plusvalenza nel trasferimento tra coniugi in sede di separazione

Il trasferimento della quota immobiliare in sede di separazione non genera plusvalenza imponibile per il cedente: è assimilato a una divisione del patrimonio comune, non a una cessione a titolo oneroso. Non scatta quindi l’imposta del 26% (o quella IRPEF ordinaria). Questo principio è confermato dall’Agenzia delle Entrate e dalla giurisprudenza di legittimità.

Divisione della casa in comunione (50/50): l’imposta di registro all’01%

Quando la casa è in comproprietà 50/50 (tipico della comunione legale) e i coniugi procedono alla divisione in senso tecnico — con attribuzione dell’intero immobile a uno dei due e pagamento di un conguaglio all’altro — si applica un regime fiscale specifico, diverso dal trasferimento.

Divisione con conguaglio inferiore al 25% del valore

Se il valore del conguaglio è inferiore al 25% del valore dell’immobile, l’atto è qualificato come divisione e si applica:

• Imposta di registro all’1% sul valore dell’immobile (non sul conguaglio)
• Imposte ipotecaria e catastale in misura fissa (200 euro ciascuna)

Se il conguaglio supera il 25% del valore, la parte eccedente è tassata come trasferimento ordinario (imposta di registro al 2% per prima casa, 9% per seconda casa). Ma — attenzione — se il trasferimento avviene in sede di separazione formale (nell’accordo omologato), si applica l’esenzione dell’art. 19 L. 74/1987 e non si pagano le imposte di registro, ipotecaria e catastale proporzionali.

L’assegno di mantenimento: tassazione IRPEF e deducibilità

L’assegno di mantenimento (al coniuge separato o divorziato) ha un trattamento fiscale asimmetrico che è spesso sottovalutato nelle trattative di separazione.

Per chi paga (obbligato)

L’assegno periodico corrisposto al coniuge separato o divorziato è integralmente deducibile dal reddito complessivo IRPEF dell’obbligato, ai sensi dell’art. 10, comma 1, lett. c) del TUIR. La deduzione è piena, senza franchigie o massimali. Il risparmio fiscale effettivo dipende dall’aliquota marginale IRPEF del pagante: per chi si trova nello scaglione al 43%, ogni 1.000 euro di assegno genera un risparmio di 430 euro. La deducibilità vale solo per gli assegni periodici, non per le somme una tantum.

Per chi riceve (beneficiario)

L’assegno periodico è reddito imponibile IRPEF in capo al coniuge beneficiario, classificato come reddito assimilato al lavoro dipendente (art. 50 TUIR). Deve essere dichiarato nel 730 o nel Modello Redditi PF. Nessuna esenzione o franchigia: il 100% dell’assegno ricevuto è tassabile.

Questo meccanismo è economicamente vantaggioso quando le aliquote marginali dei due coniugi divergono significativamente: se chi paga è nel 43% e chi riceve è nel 23%, la coppia (complessivamente) risparmia il 20% in imposte rispetto a una situazione di reddito invariato. Le parti possono tenerlo in conto nella determinazione dell’importo.

L’assegno una tantum

Se l’assegno viene capitalizzato in un’unica soluzione (“una tantum”), la situazione si inverte:

• Chi lo riceve: non paga imposte (considerato risarcimento forfettario, non reddito periodico)
• Chi lo paga: non può dedurlo dal reddito imponibile

Mantenimento dei figli: non tassabile, non deducibile

La quota dell’assegno destinata al mantenimento dei figli segue regole completamente diverse da quella per il coniuge:

• Chi la paga: non può dedurla dal reddito imponibile. Non è una componente negativa del reddito.
• Chi la riceve (o più correttamente, il figlio tramite il genitore): non è tassabile. Non rientra nel reddito imponibile del beneficiario.

È quindi fondamentale che nell’accordo di separazione la quota per il coniuge e la quota per i figli siano esplicitamente distinte. Un assegno “unico” non scindibile può essere interamente ritenuto mantenimento figli dall’Agenzia delle Entrate, precludendo la deducibilità. In caso di contestazione, l’onere della prova è a carico del contribuente.

Il genitore che mantiene i figli può detrarre le spese scolastiche, mediche, sportive dei figli alle condizioni ordinarie previste dal TUIR, indipendentemente dall’assegno.

Protezione del patrimonio durante la crisi coniugale

Anticipare la crisi coniugale con strumenti di protezione patrimoniale è legittimo e diffuso, purché non si configuri come frode ai creditori (incluso il futuro coniuge separato).

Donazione di beni a familiari o a società

La donazione di immobili o altri beni a familiari (genitori, figli) può sottrarre il bene alla comunione dei beni e al patrimonio aggredibile. Attenzione: le donazioni possono essere soggette ad azione revocatoria (art. 2901 c.c.) se effettuate in danno dei creditori (incluso il futuro ex coniuge), se esiste il c.d. “consapevole pregiudizio”. Il termine per l’azione revocatoria è di 5 anni dalla donazione. Donazioni simulate o strumentali possono essere dichiarate nulle.

Il fondo patrimoniale: potenzialità e limiti

Il fondo patrimoniale (artt. 167-171 c.c.) è un istituto che permette di vincolare determinati beni (immobili, mobili registrati, titoli di credito) ai bisogni della famiglia. I beni nel fondo non possono essere aggrediti dai creditori per debiti estranei ai bisogni della famiglia.

Limiti rilevanti:

• Il fondo si scioglie con l’annullamento o lo scioglimento del matrimonio. Se ci sono figli minori, il giudice può disporne la continuazione fino alla maggiore età del più giovane.
• I beni nel fondo non escono dalla comunione dei beni: in caso di separazione, vanno comunque divisi tra i coniugi.
• Il fondo è soggetto ad azione revocatoria se costituito in danno dei creditori.
• Non protegge dai creditori per debiti contratti per i bisogni della famiglia (es. mutuo per la prima casa, spese scolastiche dei figli).

Il fondo patrimoniale è uno strumento da valutare con attenzione e con il supporto di un commercialista o avvocato specializzato: non è una soluzione universale.

Il trust come strumento di protezione patrimoniale

Il trust (istituto di common law, riconosciuto in Italia dalla Convenzione dell’Aja del 1985, ratificata con L. 364/1989) può essere utilizzato per segregare il patrimonio, sottraendolo al rischio della divisione coniugale e all’aggressione dei creditori. I beni conferiti in trust escono dal patrimonio personale del disponente e sono gestiti dal trustee nell’interesse dei beneficiari designati (che possono essere i figli).

Vantaggi del trust in contesto di separazione:

• I beni in trust non rientrano nella comunione dei beni e non sono soggetti a divisione in caso di separazione, se il trust è stato costituito prima della crisi coniugale e non in frode.
• Possono essere designati beneficiari i figli, garantendo la continuità patrimoniale indipendentemente dagli esiti della separazione.
• Protezione dai creditori del disponente (con i limiti dell’azione revocatoria).

Il trust ha costi di costituzione e gestione significativi ed è uno strumento adatto a patrimoni rilevanti. La tassazione degli atti di dotazione del trust (conferimento dei beni) è soggetta a imposta sulle donazioni, con aliquote variabili in base al rapporto tra disponente e beneficiario.

Tabella: regime fiscale degli atti nella separazione 2026

Esempi numerici: trasferimento casa 400.000 € in sede di separazione vs vendita a terzi

Esempio 1 — Trasferimento della quota di casa al coniuge in sede di separazione

Situazione: Maria e Luca sono in regime di comunione dei beni. Hanno acquistato un appartamento nel 2018 per 280.000 euro (valore catastale rivalutato: 160.000 euro). Valore di mercato attuale: 400.000 euro. In sede di separazione, Maria trasferisce la propria quota (50%) a Luca, che riceve l’intero immobile. Il trasferimento avviene nell’accordo di separazione consensuale omologato dal Tribunale.

Esempio 2 — Vendita della quota di casa a un terzo acquirente (fuori dalla separazione formale)

Stessa situazione di partenza (appartamento acquistato nel 2018 per 280.000 euro, valore attuale 400.000 euro), ma Maria vende la propria quota (50%) a un terzo acquirente con atto notarile autonomo, ad un anno dal rogito di separazione.

Differenza tra i due scenari: 15.200 € di imposte in più nella vendita a terzo rispetto al trasferimento in sede di separazione. Il risparmio fiscale ottenibile sfruttando l’esenzione dell’art. 19 L. 74/1987 è sostanziale e giustifica ampiamente una pianificazione accurata.

FAQ — Domande frequenti sulla separazione e la casa

Se la casa è intestata solo a me, il coniuge ha diritto a metà in caso di separazione?

Dipende dal regime patrimoniale. In comunione dei beni, se la casa è stata acquistata durante il matrimonio, appartiene a entrambi per il 50% anche se intestata a un solo coniuge. In separazione dei beni, la casa resta di chi l’ha acquistata e ne è intestatario. Il giudice può comunque assegnarne il godimento al coniuge con figli, senza però modificare la proprietà.

Il trasferimento della casa al coniuge in sede di separazione è sempre esente da imposte?

Sì, a condizione che il trasferimento sia disposto nell’accordo formale di separazione (omologato dal Tribunale, o in sentenza, o in negoziazione assistita dagli avvocati, o davanti all’ufficiale di stato civile). Se l’atto è rogato separatamente mesi dopo la separazione, l’esenzione non si applica e si pagano le imposte ordinarie.

Devo pagare l’IMU sulla casa che ho lasciato al coniuge separato?

Dipende se sei ancora comproprietario. Se hai trasferito la tua quota in sede di separazione, non sei più proprietario e non devi IMU. Se sei ancora comproprietario ma non abiti l’immobile, in linea generale paghi l’IMU sulla tua quota, poiché l’assegnazione giudiziale non cambia la proprietà catastale. L’accordo privato di separazione non modifica gli obblighi IMU nei confronti del Comune.

La vendita della casa a terzi durante la separazione genera tasse sulla plusvalenza?

Sì, se la vendita avviene entro 5 anni dall’acquisto e l’immobile non era la tua abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso. In quel caso si applica un’imposta sostitutiva del 26% sulla plusvalenza (o in alternativa la tassazione IRPEF ordinaria). Se sono passati più di 5 anni, la plusvalenza è esente.

L’assegno di mantenimento che ricevo dal mio ex coniuge va dichiarato al fisco?

Sì. L’assegno periodico di mantenimento corrisposto dal coniuge separato o divorziato è reddito imponibile IRPEF (reddito assimilato al lavoro dipendente ai sensi dell’art. 50 TUIR). Va dichiarato nel 730 o nel Modello Redditi PF ogni anno. Non si applica nessuna esenzione o franchigia. Fa eccezione il pagamento una tantum, che non è tassabile.

Posso dedurre dal mio reddito l’assegno che pago alla ex moglie (o al ex marito)?

Sì, se si tratta di un assegno periodico per il mantenimento del coniuge (non dei figli). È deducibile integralmente dal reddito complessivo IRPEF ex art. 10, comma 1, lett. c) TUIR. Non è deducibile la quota destinata ai figli, né un pagamento una tantum. È indispensabile che nell’accordo di separazione la quota del coniuge sia distinta da quella dei figli.

Il fondo patrimoniale protegge la casa in caso di separazione?

No, non la protegge dalla divisione tra i coniugi. Il fondo patrimoniale protegge i beni dai creditori per debiti estranei ai bisogni della famiglia, ma non impedisce la divisione tra coniugi in caso di separazione. Il fondo si scioglie con lo scioglimento del matrimonio. L’istituto più efficace per proteggere i beni dalla divisione coniugale, con adeguate garanzie e struttura professionale, è il trust, da costituire in anticipo rispetto alla crisi coniugale.

Posso donare la casa a mio figlio per proteggerla durante la separazione?

Tecnicamente sì, ma con rischi significativi. La donazione effettuata “in danno” del futuro ex coniuge (consapevole del pregiudizio) può essere soggetta ad azione revocatoria entro 5 anni dall’atto (art. 2901 c.c.). Se il tribunale revoca la donazione, il bene rientra nel patrimonio del donante e può essere aggredito. Donazioni strumentali e simulate in prossimità della separazione sono guardate con sospetto dai giudici.

Disclaimer: Le informazioni contenute in questo articolo hanno carattere generale e informativo. Non costituiscono consulenza fiscale, legale o finanziaria personalizzata. La normativa tributaria e familiare è soggetta a modifiche: verificare sempre le disposizioni vigenti al momento dell’applicazione e consultare un professionista abilitato (commercialista, avvocato specializzato in diritto di famiglia) per la propria situazione specifica. L’autore e fiscoinvestimenti.it declinano ogni responsabilità per eventuali errori od omissioni, nonché per i danni derivanti dall’uso delle informazioni contenute nel presente articolo senza il supporto di un consulente qualificato.