Locazioni brevi 2026: cedolare 21% e nuovo CIN nazionale

Le locazioni brevi sono nel 2026 il segmento immobiliare con la maggior densita’ di adempimenti fiscali e amministrativi. La cedolare secca resta al 21% sul primo immobile e sale al 26% dal secondo al quarto. A questo si e’ aggiunto il nuovo Codice Identificativo Nazionale (CIN) obbligatorio dal 2024 per tutte le strutture turistiche, comprese quelle gestite via Airbnb e Booking. Per chi affitta a Milano un appartamento a turisti, il calcolo del rendimento netto effettivo richiede di sommare cedolare, ritenuta del 21% operata dall’intermediario, imposta di soggiorno e costi di piattaforma.

Il quadro normativo: D.L. 50/2017 art. 4 e Legge Bilancio 2024

Il regime delle locazioni brevi e’ stato introdotto dall’art. 4 del D.L. 24 aprile 2017 n. 50, convertito dalla L. 96/2017. Sono definite “locazioni brevi” i contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, anche se comprendenti servizi di fornitura di biancheria e pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attivita’ d’impresa.

Le novita’ principali introdotte dalla Legge di Bilancio 2024 (L. 213/2023 art. 1 c. 63) e in vigore nel 2026 sono due:

• Aliquota cedolare al 26% dal secondo al quarto immobile locato; il primo immobile beneficia ancora del 21%.
• Codice Identificativo Nazionale (CIN) obbligatorio per ogni unita’ immobiliare destinata a locazione breve o turistica, da pubblicare in ogni annuncio.

Dal quinto immobile si presume attivita’ d’impresa, con obbligo di partita IVA, tassazione ordinaria e adempimenti contabili pieni.

Cedolare secca 21% / 26%: come si applica

L’aliquota del 21% si applica all’immobile che il proprietario indica come “principale” tra quelli destinati alla locazione breve, in dichiarazione dei redditi (quadro RB Modello Redditi PF, casella di scelta). Sugli altri immobili, fino al quarto, si applica il 26%.

La cedolare secca sostituisce IRPEF, addizionali, imposta di registro e di bollo. Non e’ compatibile con l’IVA: chi opta per la cedolare non puo’ applicare IVA sui canoni (in pratica, irrilevante per i privati al di sotto della soglia di impresa).

La ritenuta del 21% operata dagli intermediari

I soggetti che esercitano attivita’ di intermediazione immobiliare o gestiscono portali telematici (Airbnb, Booking, VRBO, ecc.) devono operare una ritenuta del 21% sui canoni incassati per conto dei locatori, riversandola allo Stato (art. 4 c. 5 D.L. 50/2017). La ritenuta e’ a titolo d’acconto se il locatore opta per la cedolare al 21%; e’ a titolo d’imposta in alcuni casi specifici. Dal secondo immobile (cedolare 26%) il differenziale di 5 punti percentuali va versato dal locatore in dichiarazione.

Il nuovo CIN: Codice Identificativo Nazionale

Il CIN e’ stato introdotto dall’art. 13-ter del D.L. 145/2023 e reso operativo dal Ministero del Turismo nel 2024. Si tratta di un codice alfanumerico unico assegnato a ciascuna unita’ immobiliare ad uso turistico, da utilizzare:

• in ogni annuncio pubblicato su portali online (Airbnb, Booking, Vrbo, siti propri);
• in ogni comunicazione commerciale, anche su cartellonistica esterna;
• per le comunicazioni con la Pubblica Sicurezza (Alloggiati Web).

Il CIN si richiede sulla Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR) del Ministero del Turismo. Le sanzioni per l’omessa indicazione del CIN vanno da 800 a 8.000 euro per ogni struttura non in regola; l’omessa esposizione nei locali e’ sanzionata da 500 a 5.000 euro. I portali sono tenuti a verificare la presenza del CIN negli annunci, pena la rimozione.

Imposta di soggiorno e Comunicazione Alloggiati

Oltre alla fiscalita’ diretta, il locatore breve e’ tenuto a:

• Riscuotere l’imposta di soggiorno dovuta al Comune e versarla nei termini comunali (Milano: 4-5 euro a notte per persona, fino a un massimo di giorni consecutivi);
• Comunicare i dati degli alloggiati alla Questura tramite portale Alloggiati Web entro 24 ore dall’arrivo (R.D. 773/1931 art. 109, modificato);
• Comunicare i flussi turistici alla Regione/Provincia (Istat) tramite portali regionali.

Le sanzioni amministrative per omessa comunicazione Alloggiati Web partono da 200 euro per persona.

Esempio numerico: appartamento Milano via Airbnb

Tabella riepilogativa

Quando scatta il regime d’impresa

Dal quinto immobile destinato a locazione breve si presume l’attivita’ d’impresa (art. 1 c. 595 L. 178/2020), con obbligo di apertura partita IVA, codice ATECO 55.20.51, regime ordinario o forfettario, applicazione IVA al 10%, dichiarazione SCIA al Comune, registrazione fra le strutture extra-alberghiere. Il salto di regime e’ rilevante: per chi gia’ ha 3-4 immobili in cedolare, valutare con anticipo le conseguenze di un quinto e’ essenziale per non trovarsi inadempienti.

Il regime forfettario (L. 190/2014 art. 1 c. 54-89) e’ utilizzato spesso dai gestori professionali di case vacanze fino a 85.000 euro di ricavi: tassazione sostitutiva al 15% (5% per i primi 5 anni in caso di nuova attivita’) con coefficiente di redditivita’ del 40% per il codice ATECO 55.20.51. Il regime ordinario, invece, applica IRPEF progressiva sul reddito d’impresa con possibilita’ di dedurre tutti i costi documentati.

La fattura elettronica e il regime IVA

Per chi affitta in regime di locazione breve come persona fisica (fino a 4 immobili) non e’ richiesta partita IVA ne’ fatturazione elettronica. La piattaforma intermediaria (Airbnb, Booking) gestisce in autonomia la ritenuta e i flussi finanziari. Diversamente, dal quinto immobile in poi e’ obbligatoria la fattura elettronica per ogni soggiorno fatturato (anche al consumatore finale) e l’applicazione dell’IVA al 10% sulle prestazioni di alloggio (art. 10 nr. 8-ter DPR 633/1972, in coordinato con la voce 120 della tabella A parte III). La fattura va emessa tramite Sistema di Interscambio (SdI) entro 12 giorni dall’effettuazione dell’operazione.

Pianificazione: societa’ immobiliare o persona fisica?

Per chi gestisce piu’ immobili turistici, una valutazione ricorrente e’ tra il mantenimento della proprieta’ in capo a persone fisiche (con cedolare fino a 4 immobili) e il conferimento a societa’ immobiliare. La societa’ di gestione immobiliare (SRL o SAS) consente la deducibilita’ integrale dei costi (manutenzioni, ammortamenti, oneri finanziari, IMU) ma sconta IRES 24% + IRAP 3,9% sul reddito d’impresa, piu’ eventuale tassazione sui dividendi al 26%. La scelta dipende dal numero di immobili, dai costi di gestione, dal carico operativo e dalla pianificazione successoria.

Per un patrimonio 100-300k euro con uno o due appartamenti, la persona fisica con cedolare resta quasi sempre la soluzione piu’ efficiente. La societa’ diventa interessante solo oltre 4-5 unita’ e con costi operativi rilevanti (gestore esterno, marketing, manutenzioni ordinarie significative).

Domande frequenti