Immobili civili in società: deducibilità e locazioni 2026

La classificazione degli immobili: il punto di partenza obbligato

Prima di valutare qualsiasi aspetto fiscale, una società che detiene immobili deve classificarli correttamente. Il Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR, DPR 917/1986) distingue tre categorie principali, con regole fiscali profondamente diverse tra loro.

Immobili strumentali (art. 43 TUIR): sono quelli utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’impresa. Si distinguono in strumentali per natura — categorie catastali A/10 (uffici e studi privati), B, C, D, E — e strumentali per destinazione, ossia immobili anche di categoria civile (A/2, A/3 e simili) effettivamente impiegati nell’attività aziendale.

Beni merce (art. 85, comma 1, lettera d, TUIR): gli immobili costruiti o acquistati per essere venduti da imprese immobiliari. Il loro costo concorre al reddito secondo le regole delle rimanenze di magazzino.

Immobili patrimonio (art. 90 TUIR): tutti gli immobili che non rientrano nelle due categorie precedenti. Tipicamente: appartamenti, ville, abitazioni di qualsiasi genere detenuti da società commerciali non immobiliari, non utilizzati nell’attività né destinati alla vendita. Questa terza categoria è la più frequente nelle piccole e medie imprese ed è quella fiscalmente più insidiosa.

Il regime fiscale degli immobili patrimonio: l’art. 90 TUIR

L’art. 90 del TUIR stabilisce regole specifiche per gli immobili patrimonio che derogano ai principi generali della determinazione del reddito d’impresa. La norma si applica in modo generalizzato a tutte le società, indipendentemente dalla forma giuridica adottata.

Reddito imponibile: rendita catastale o canone di locazione

Per gli immobili patrimonio non locati, il reddito che concorre alla formazione della base imponibile IRES è pari alla rendita catastale rivalutata del 5%. Non rileva il costo storico di acquisizione né l’eventuale plusvalore latente.

Per gli immobili patrimonio concessi in locazione, il reddito imponibile è il maggiore tra:

• La rendita catastale rivalutata del 5%
• Il canone di locazione ridotto forfettariamente del 15% (o del 25% per i fabbricati situati a Venezia centro e nelle isole della Giudecca, Murano e Burano)

Questo meccanismo ha una conseguenza diretta: le spese effettivamente sostenute non sono rilevanti per determinare il reddito imponibile.

L’indeducibilità delle spese: il principio chiave

L’art. 90, comma 2, TUIR è esplicito: le spese e gli altri componenti negativi relativi agli immobili patrimonio non sono ammessi in deduzione. Questa disposizione è assoluta e non ammette eccezioni in base alla tipologia di spesa. La Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 1/E del 19 gennaio 2007 ha confermato che il regime si applica in modo generalizzato agli immobili patrimonio delle società.

Per un appartamento patrimonio in una SRL, le seguenti voci non sono fiscalmente deducibili:

• Spese di manutenzione ordinaria e straordinaria
• Oneri condominiali
• Utenze a carico della società
• Premi assicurativi sull’immobile
• Interessi passivi sul mutuo contratto per l’acquisto
• Quote di ammortamento del fabbricato

Ammortamenti sugli immobili: le regole dell’art. 36 DL 223/2006

Per gli immobili strumentali, l’ammortamento è deducibile nei limiti delle aliquote stabilite dal DM 31 dicembre 1988. L’art. 36 del DL 223/2006 (convertito con modificazioni dalla L. 248/2006) stabilisce però che ai fini del calcolo delle quote di ammortamento fiscalmente deducibili non si tiene conto della parte del costo riferibile al terreno su cui insiste il fabbricato. Tale quota è fissata in misura non inferiore al 20% del costo complessivo per i fabbricati non industriali e al 30% per quelli industriali.

Per gli immobili patrimonio, questa regola non trova applicazione semplicemente perché le quote di ammortamento non sono deducibili in alcun caso.

IMU e imposte locali: deducibilità differenziata

L’Imposta Municipale Propria ha un regime di deducibilità differente a seconda della categoria dell’immobile:

• Immobili strumentali: a partire dal periodo d’imposta 2023, l’IMU versata è integralmente deducibile ai fini IRES e IRAP (art. 1, comma 715, L. 197/2022, Legge di Bilancio 2023)
• Immobili patrimonio: l’IMU non è deducibile né ai fini IRES né ai fini IRAP

Questa differenza può essere rilevante nella valutazione del costo fiscale effettivo di detenere un immobile civile in una SRL. In sede di dichiarazione dei redditi, l’IMU versata su immobili patrimonio deve essere ripresa in aumento come variazione fiscale permanente.

Tre esempi numerici completi

Esempio 1 — SRL con appartamento non locato a Milano

Una SRL possiede un appartamento a Milano (categoria A/3), non utilizzato nell’attività e non locato. Dati dell’esercizio 2025:

• Rendita catastale: 1.200 euro
• Costo storico di acquisizione: 350.000 euro
• Spese di manutenzione sostenute nell’anno: 8.000 euro
• IMU versata: 1.400 euro

Calcolo del reddito imponibile IRES:

• Rendita catastale rivalutata del 5%: 1.200 × 1,05 = 1.260 euro → reddito imponibile aggiuntivo: 1.260 euro

Spese deducibili ai fini IRES:

• Spese manutenzione: 0 euro (indeducibili ex art. 90 comma 2 TUIR)
• IMU: 0 euro (indeducibile per immobili patrimonio)

Impatto fiscale complessivo:

• Maggiore IRES sulla rendita (aliquota 24%): 1.260 × 24% = 302 euro
• Ripresa in aumento per costi indeducibili: (8.000 + 1.400) = 9.400 euro × 24% = 2.256 euro di IRES aggiuntiva
• Onere fiscale totale indotto dall’immobile: circa 2.558 euro l’anno su un bene che non produce alcun reddito

Esempio 2 — SRL con appartamento locato a canone annuo di 18.000 euro

Stessa SRL, stesso appartamento, concesso in locazione a terzi. Dati:

• Canone annuo di locazione: 18.000 euro
• Rendita catastale rivalutata (5%): 1.260 euro
• Spese di manutenzione sostenute: 3.500 euro
• Interessi passivi su mutuo: 4.200 euro
• IMU versata: 1.400 euro

Calcolo del reddito imponibile IRES:

Si confrontano le due grandezze:

• Rendita catastale rivalutata: 1.260 euro
• Canone ridotto del 15%: 18.000 × 0,85 = 15.300 euro

Il maggiore è 15.300 euro → reddito imponibile: 15.300 euro

Spese deducibili: spese manutenzione 0 euro, interessi passivi 0 euro, IMU 0 euro. Nessuna voce è deducibile.

IRES dovuta sull’immobile: 15.300 × 24% = 3.672 euro

La deduzione forfettaria del 15% è l’unica riduzione ammessa, indipendentemente dalle spese effettive sostenute nell’anno.

Esempio 3 — Appartamento concesso in comodato gratuito al socio-amministratore

La SRL concede a titolo gratuito un appartamento al proprio socio-amministratore come benefit aggiuntivo. Dati:

• Valore locativo di mercato annuo: 14.400 euro (1.200 euro/mese)
• Rendita catastale rivalutata: 1.260 euro

Per la società (IRES): l’immobile non è locato, quindi il reddito imponibile è pari alla rendita catastale rivalutata = 1.260 euro. Le spese sostenute restano indeducibili.

Per il socio-amministratore (IRPEF): ai sensi dell’art. 51, comma 4, lettera c, TUIR, il valore del benefit è calcolato come rendita catastale rivalutata moltiplicata per il coefficiente 3 (per immobili non di lusso), meno l’eventuale somma trattenuta:

• 1.260 × 3 = 3.780 euro → imponibile IRPEF per il socio: 3.780 euro
• IRPEF stimata (scaglione 35%): 3.780 × 35% = 1.323 euro

Attenzione: il comodato al socio non elimina l’indeducibilità delle spese per la società e non trasforma l’immobile in strumentale.

Tabella riepilogativa: regime fiscale per tipologia di immobile

Locazione dell’immobile patrimonio: aspetti pratici

Quando la società decide di locare l’immobile patrimonio, il regime fiscale dell’art. 90 TUIR rimane invariato. La locazione non trasforma automaticamente il bene in strumentale, e non rende deducibili le spese sostenute. Cambiano però alcune dinamiche operative da considerare.

Contratto e registrazione: il contratto di locazione deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula. La mancata registrazione comporta nullità del contratto ai sensi dell’art. 1, comma 346, L. 311/2004. Per approfondire le tipologie contrattuali disponibili e le clausole critiche da negoziare, è utile consultare l’analisi sul contratto di affitto residenziale 2026.

IVA sulla locazione: la locazione di immobili abitativi da parte di società è generalmente esente IVA (art. 10, comma 1, n. 8, DPR 633/72). L’opzione per l’imponibilità IVA è possibile solo in casi specifici e deve essere esercitata nell’atto contrattuale.

IRAP: i canoni di locazione percepiti concorrono alla base imponibile IRAP. Occorre verificare la base imponibile IRAP separatamente rispetto all’IRES, data l’indeducibilità delle spese che vale comunque per entrambe le imposte.

Immobile usato da soci o amministratori

Una delle situazioni più delicate si verifica quando l’immobile societario è utilizzato da soci o amministratori, a titolo gratuito o per un corrispettivo inferiore al valore di mercato.

Comodato gratuito: l’immobile non produce redditi da locazione per la società, che applica la rendita catastale rivalutata come reddito imponibile IRES. Il benefit ricevuto dal socio o amministratore è imponibile ai fini IRPEF secondo i criteri dell’art. 51, comma 4, TUIR.

Locazione a canone inferiore al mercato: se il canone applicato al socio è inferiore al valore normale (art. 9 TUIR), l’Agenzia delle Entrate può contestare la valutazione dell’operazione. La differenza tra il valore normale e il canone effettivo può essere riqualificata come distribuzione occulta di utili, con conseguente tassazione in capo al socio e possibile indeducibilità del corrispettivo per la società.

Utilizzo personale del socio unico: la Circolare AdE n. 26/E del 2009 ha chiarito che anche nei casi di socio unico, l’utilizzo personale dell’immobile societario deve essere correttamente valorizzato e documentato, per evitare contestazioni in sede di verifica fiscale.

Casi particolari ed eccezioni

Immobile in corso di ristrutturazione

Se l’immobile patrimonio è oggetto di lavori significativi di ristrutturazione che lo rendono di fatto inutilizzabile, la Risoluzione AdE n. 394/E del 2008 ha chiarito che il reddito imponibile si riduce alla rendita catastale, anche in assenza di locazione. Le spese di ristrutturazione restano però comunque indeducibili, e la classificazione come patrimonio non muta. Questa situazione va documentata con cura per evitare contestazioni sull’effettivo stato di inutilizzabilità del bene.

Immobili esteri detenuti da una società italiana

Per gli immobili situati all’estero ma detenuti da una società italiana, il regime dell’art. 90 TUIR non si applica automaticamente. Occorre verificare le Convenzioni contro le doppie imposizioni. In linea generale, gli immobili esteri sono tassati nel paese in cui si trovano, ma la società italiana deve riportarne i redditi nella propria dichiarazione dei redditi, con possibilità di credito d’imposta per le imposte pagate all’estero (art. 165 TUIR). La Circolare AdE n. 9/E del 2015 ha fornito chiarimenti sull’applicazione delle convenzioni ai redditi immobiliari di soggetti societari.

Società immobiliari di gestione e qualificazione degli immobili

Una società il cui oggetto principale è la gestione di immobili può, in determinate condizioni, qualificare i propri immobili come strumentali per destinazione, uscendo dal regime penalizzante dell’art. 90 TUIR. Tuttavia, la qualificazione dipende dall’effettiva operatività della società e non semplicemente dalla previsione nell’oggetto sociale formale. La Circolare AdE n. 1/E del 2007 ha chiarito che una società puramente passiva — che si limita a detenere immobili senza svolgere alcuna attività di gestione attiva — non può considerare i propri immobili strumentali. Serve dimostrare un’attività effettiva con personale, struttura organizzativa e documentazione adeguata.

Holding con immobili civili

Una holding che detiene sia partecipazioni sia immobili civili deve classificare separatamente i due comparti. Gli immobili non connessi all’attività di holding pura rientrano nella categoria patrimonio. La strutturazione in holding familiare può offrire vantaggi in ottica di pianificazione successoria e di gestione del passaggio generazionale, ma non cambia di per sé il regime fiscale degli immobili patrimonio: le regole dell’art. 90 TUIR continuano ad applicarsi in capo alla holding stessa.

Scissione e trasferimento immobili tra società

In operazioni di scissione parziale o totale, gli immobili patrimonio vengono trasferiti alla beneficiaria al valore di libro. Non vi è realizzo di plusvalenza in capo alla scissa (art. 173 TUIR). Tuttavia, le imposte d’atto — registro, ipotecaria, catastale — trovano applicazione secondo le aliquote ordinarie, salvo specifiche esenzioni previste per operazioni di riorganizzazione aziendale. Il valore catastale dell’immobile costituisce la base imponibile per le imposte di trasferimento nelle cessioni ordinarie tra soggetti IVA non imponibili.

Documenti da preparare per il consulenza

Prima di affrontare qualsiasi valutazione fiscale sugli immobili in società, è necessario raccogliere una documentazione ordinata. Il confronto con un professionista del network permette di trasformare una situazione generica in una richiesta concreta e lavorabile, evitando risposte parziali o imprecise.

I documenti fondamentali sono:

• Visura catastale aggiornata con rendita e categoria catastale dell’immobile
• Atto di acquisto o atto di provenienza (donazione, successione, conferimento in sede di costituzione)
• Contratti di locazione o comodato vigenti, con evidenza dei canoni percepiti e delle scadenze
• Estratti conto e fatture relative alle spese sostenute sull’immobile negli ultimi tre anni
• Schede contabili dell’immobile (conto costo, eventuale fondo ammortamento, ratei e risconti)
• Bilanci degli ultimi tre esercizi con evidenza dell’immobile nello stato patrimoniale
• Documentazione IMU versata: modelli F24 e delibere comunali per i periodi di interesse
• Eventuali perizie di stima o valutazioni aggiornate del valore di mercato
• Finanziamenti o mutui collegati all’acquisto con piano di ammortamento

Quando e perché fare una verifica fiscale

Gli immobili patrimonio in una SRL tendono a diventare un problema quando nessuno se ne occupa attivamente. I segnali che indicano la necessità di una verifica sono chiari:

• Spese di manutenzione contabilizzate tra i costi ordinari senza distinzione tra deducibile e indeducibile
• Ammortamenti calcolati e dedotti su immobili che non sono strumentali
• Interessi passivi su mutui immobiliari dedotti integralmente senza verifica della categoria del bene
• IMU dedotta su immobili patrimonio in dichiarazione dei redditi
• Comodato a socio o familiare senza valorizzazione del benefit ai fini IRPEF
• Locazione a canone non di mercato senza documentazione del valore normale ex art. 9 TUIR
• Intenzione di vendere o trasferire l’immobile senza stima preventiva dell’impatto fiscale sulla plusvalenza

FAQ — Domande frequenti

Cos’è un immobile patrimonio e come si distingue da uno strumentale?

Un immobile patrimonio è un bene immobile detenuto da una società che non viene utilizzato direttamente nell’esercizio dell’attività d’impresa e non è destinato alla vendita come bene merce. L’art. 90 TUIR lo assoggetta a un regime fiscale derogatorio rispetto alle regole ordinarie del reddito d’impresa. Un immobile strumentale, invece, è quello effettivamente impiegato nell’attività: un ufficio, un magazzino, un laboratorio. La distinzione non dipende dalla sola categoria catastale ma dall’uso concreto del bene. Un appartamento (categoria A/2) può essere strumentale per destinazione se vi si svolgono attività d’impresa continuative e documentabili, ma nella quasi totalità dei casi una abitazione detenuta da una SRL commerciale è un immobile patrimonio soggetto all’art. 90 TUIR.

Le spese di manutenzione sono deducibili per un immobile patrimonio?

No. L’art. 90, comma 2, TUIR stabilisce espressamente che le spese e i componenti negativi relativi agli immobili patrimonio non sono ammessi in deduzione. Questa indeducibilità è assoluta e riguarda qualsiasi tipologia di spesa: manutenzioni ordinarie e straordinarie, oneri condominiali, utenze, assicurazioni, interessi passivi su mutui. La norma non prevede eccezioni basate sull’entità o sulla tipologia della spesa. Le spese contabilizzate vanno riprese in aumento nella dichiarazione dei redditi della società come variazione in aumento nel modello Redditi SC. Un errore frequente è dedurre automaticamente tali spese come costi ordinari d’impresa, con il rischio di rilievo in sede di accertamento.

Come si calcola il reddito imponibile IRES per un appartamento non locato in una SRL?

Per un appartamento non locato classificato come immobile patrimonio, il reddito che concorre alla formazione della base imponibile IRES è pari alla rendita catastale rivalutata del 5%. Se la rendita catastale è 1.000 euro, il reddito imponibile sarà 1.050 euro. Su questo importo si applica l’aliquota IRES del 24%, per un carico fiscale di 252 euro. Non si considera il costo storico di acquisizione, i canoni di mercato potenziali né le plusvalenze latenti. La rendita catastale rivalutata è il riferimento minimo inderogabile, indipendentemente dal fatto che l’immobile sia sfitto, temporaneamente inutilizzabile o in attesa di essere venduto. Questo reddito si somma agli altri redditi d’impresa della società nella dichiarazione IRES.

L’IMU è deducibile per gli immobili in società?

Dipende dalla categoria dell’immobile. Per gli immobili strumentali all’attività d’impresa, l’IMU è deducibile integralmente ai fini IRES e IRAP a partire dal periodo d’imposta 2023, grazie alla modifica introdotta dalla Legge di Bilancio 2023 (art. 1, comma 715, L. 197/2022). Per gli immobili patrimonio, invece, l’IMU non è deducibile né ai fini IRES né ai fini IRAP, in applicazione dell’art. 90 comma 2 TUIR che esclude qualsiasi componente negativo relativo a questi beni. Questa differenza accentua la penalizzazione fiscale degli immobili patrimonio rispetto a quelli strumentali e deve essere tenuta presente nella riconciliazione fiscale del bilancio.

Se la SRL affitta l’appartamento, quali spese può portare in deduzione?

Nessuna spesa effettiva. Per un immobile patrimonio locato, il reddito imponibile è determinato come il maggiore tra la rendita catastale rivalutata del 5% e il canone di locazione ridotto forfettariamente del 15% (art. 90 TUIR). La riduzione del 15% è l’unica forma di abbattimento ammessa, ed è forfettaria: non importa se le spese reali siano superiori o inferiori al 15% del canone annuo. Se le spese reali ammontano al 30% del canone, la società non potrà dedurre nulla di più rispetto al forfait. Se le spese sono pari al 5%, la società beneficia comunque dell’abbattimento del 15%. Le spese vanno contabilizzate correttamente in bilancio, ma con ripresa in aumento integrale nella dichiarazione IRES.

Un socio può abitare nell’immobile della società senza conseguenze fiscali?

No, non senza conseguenze. L’utilizzo gratuito da parte del socio di un immobile societario configura un benefit tassabile ai fini IRPEF. Il valore del benefit è calcolato sulla base della rendita catastale rivalutata del 5%, moltiplicata per il coefficiente 3 (art. 51, comma 4, lettera c, TUIR, per immobili non di lusso), deducendo l’eventuale importo trattenuto al beneficiario. Per la società, l’immobile resta patrimonio e la rendita catastale rivalutata è il reddito imponibile IRES anche se il bene è concesso in comodato. Le spese sostenute restano indeducibili. Il comodato deve essere formalizzato con contratto scritto registrato per evitare contestazioni sulla natura dell’operazione.

Quando conviene trasferire un immobile fuori dalla società?

La valutazione dipende da più fattori: il valore attuale dell’immobile rispetto al costo fiscalmente riconosciuto in capo alla società, l’aliquota marginale IRPEF del socio destinatario, e i costi d’atto del trasferimento (registro, ipotecaria, catastale, imposta sostitutiva se applicabile). L’assegnazione agevolata ai soci, quando disponibile per legge, può ridurre il carico fiscale rispetto a una cessione ordinaria a valore di mercato. In alternativa, la costituzione di una struttura holding permette di segregare gli immobili in un soggetto dedicato, con possibili vantaggi in ottica di pianificazione patrimoniale. La scelta richiede un’analisi caso per caso che consideri tutti i costi fiscali e notarili del trasferimento e gli obiettivi patrimoniali di lungo periodo.

Come cambia il regime se la società è una holding immobiliare?

Una società il cui oggetto principale è la gestione di immobili può, in determinate condizioni, qualificare i propri immobili come strumentali per destinazione, uscendo dal regime penalizzante dell’art. 90 TUIR. Tuttavia, la qualificazione dipende dall’effettiva operatività della società e non semplicemente dalla previsione nell’oggetto sociale. La Circolare AdE n. 1/E del 2007 ha chiarito che una società immobiliare puramente passiva, che si limita a detenere immobili senza svolgere alcuna attività di gestione attiva, non può considerare i propri immobili strumentali. Occorre dimostrare un’attività effettiva di gestione con personale dedicato, struttura organizzativa documentata e processi operativi tracciabili.