Il quadro delle detrazioni edilizie 2026 esce ridisegnato dalla Legge di Bilancio 2025 e dal riordino del D.L. 39/2024. Il superbonus chiude definitivamente la fase agevolata al 65%, il bonus ristrutturazione si stabilizza al 50% con tetto 96.000 euro per immobile, ecobonus e bonus mobili restano in vigore con aliquote ridotte, mentre il bonus barriere architettoniche 75% sopravvive con perimetro stretto. Vediamo cumulabilità, soglie e regole pratiche per chi pianifica interventi su una prima casa di valore medio.
Il quadro normativo 2026: chi sopravvive al riordino
Il 2026 conferma l’impianto delineato dalla L. 207/2024 (Legge di Bilancio 2025): le detrazioni edilizie restano agevolazioni IRPEF, sono fruite in 10 rate annuali di pari importo, e operano con il solo meccanismo della detrazione in dichiarazione (modello 730 o Redditi PF). Le opzioni di sconto in fattura e cessione del credito, salvo limitati casi residuali (es. terremotati), restano abolite dal D.L. 11/2023.
La novità più rilevante è la differenziazione per tipologia di immobile: detrazioni piene solo sull’abitazione principale, dimezzate sulle seconde case (dove non esplicitamente vietate).
Bonus ristrutturazione 50% (art. 16-bis TUIR)
Il bonus ristrutturazione è disciplinato dall’art. 16-bis del TUIR ed è strutturale (non a scadenza). Per il 2026:
- Aliquota: 50% sull’abitazione principale, 36% sulle seconde case;
- Tetto di spesa: 96.000 euro per unità immobiliare;
- Rate: 10 quote annuali di pari importo;
- Pagamento: bonifico parlante con causale art. 16-bis TUIR, codice fiscale beneficiario e P.IVA fornitore.
Interventi ammessi: manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia (art. 3, lett. b-c-d, DPR 380/2001), manutenzione ordinaria solo su parti comuni condominiali.
Ecobonus 50–65% (art. 14 D.L. 63/2013)
L’ecobonus sopravvive con aliquote ridimensionate nel 2026:
- 50% per interventi su singole unità immobiliari adibite ad abitazione principale (sostituzione infissi, schermature solari, caldaie a condensazione classe A);
- 65% per interventi più performanti (coibentazione involucro, pompe di calore, solare termico, caldaie a condensazione classe A+ con sistemi di termoregolazione evoluti);
- 36% aliquota ridotta su seconde case.
I tetti di spesa variano per tipologia (es. 60.000€ per coibentazione, 30.000€ per impianti, 60.000€ per pannelli solari termici). Adempimento ENEA entro 90 giorni dalla fine lavori, pena decadenza.
Caldaie a gas: stop progressivo
Dal 2025 le caldaie a gas standalone sono escluse dalle detrazioni ecobonus per allineamento alla direttiva EPBD. Restano agevolate le caldaie ibride (pompa di calore + caldaia a condensazione) e le pompe di calore puri.
Bonus mobili 50% (art. 16, c. 2, D.L. 63/2013)
Il bonus mobili è legato a un precedente intervento di ristrutturazione edilizia: si può detrarre il 50% della spesa per acquisto di mobili e grandi elettrodomestici (classe energetica minima A per i forni, E per lavatrici e lavastoviglie, F per frigoriferi e congelatori), su un tetto massimo di 5.000 euro per unità immobiliare nel 2026.
Il pagamento deve avvenire con bonifico (anche non parlante), carta di credito o bancomat. L’intervento edilizio pregresso deve essere iniziato non prima del 1° gennaio dell’anno precedente.
Bonus barriere architettoniche 75% (art. 119-ter D.L. 34/2020)
L’agevolazione è stata prorogata fino al 31 dicembre 2027 dal D.L. 212/2023 ma con perimetro ristretto: dal 30 dicembre 2023 sono ammessi solo interventi su scale, rampe e installazione di ascensori/montascale/servoscala. Sono esclusi: bagni, infissi, automazioni domotiche non strettamente collegate alla mobilità.
Aliquota 75% su tetti differenziati: 50.000€ per edifici unifamiliari, 40.000€ × n. unità (fino a 8 u.i.) per condomini, 30.000€ × n. unità (oltre 8 u.i.). Detrazione in 5 rate annuali.
Superbonus 65%: la fase finale
Il superbonus 110% è chiuso. Per il 2026 sopravvive solo al 65%, riservato a interventi su condomini e edifici unifamiliari di persone fisiche con CILA-S presentata entro il 15 ottobre 2024 e delibera assembleare ante 24 novembre 2024. Per i nuovi cantieri il superbonus non è più accessibile.
Cumulabilità tra bonus: regole pratiche
I bonus edilizi non sono cumulabili sulla stessa spesa ma sono cumulabili su interventi diversi nello stesso cantiere o nello stesso periodo d’imposta. Esempio: bonus ristrutturazione 50% per rifacimento bagni + ecobonus 65% per coibentazione tetto + bonus barriere 75% per ascensore = tre agevolazioni coesistenti, ciascuna sul proprio tetto di spesa.
Il tetto di 96.000€ del bonus ristrutturazione è per immobile e per anno: nel calcolo concorrono tutti i bonifici dell’anno, anche se relativi a interventi diversi (purché ammessi).
| Bonus | Aliquota 2026 | Tetto spesa | Rate | Riferimento |
|---|---|---|---|---|
| Ristrutturazione (abit. princ.) | 50% | 96.000€ | 10 | Art. 16-bis TUIR |
| Ristrutturazione (altre) | 36% | 96.000€ | 10 | Art. 16-bis TUIR |
| Ecobonus standard | 50% | Variabile | 10 | Art. 14 DL 63/2013 |
| Ecobonus performante | 65% | Variabile | 10 | Art. 14 DL 63/2013 |
| Mobili e elettrodom. | 50% | 5.000€ | 10 | Art. 16 c. 2 DL 63/2013 |
| Barriere architettoniche | 75% | 30–50.000€ | 5 | Art. 119-ter DL 34/2020 |
| Superbonus residuo | 65% | Variabile | 10 | Art. 119 DL 34/2020 |
Esempio pratico
Giulia ristruttura nel 2026 il proprio appartamento a Milano (abitazione principale). Programma: rifacimento impianti e bagni 60.000€ (bonus ristrutturazione 50%), sostituzione caldaia ibrida pompa di calore + condensazione 12.000€ (ecobonus 65%), acquisto cucina + frigorifero classe A 4.500€ (bonus mobili 50%).
Detrazione ristrutturazione: 60.000 × 50% = 30.000€ in 10 anni = 3.000€/anno.
Detrazione ecobonus: 12.000 × 65% = 7.800€ in 10 anni = 780€/anno.
Detrazione mobili: 4.500 × 50% = 2.250€ in 10 anni = 225€/anno.
Detrazione totale: 40.050€ recuperati in 10 anni (4.005€/anno di IRPEF dovuta abbattuta). Su un reddito imponibile di 50.000€ con IRPEF lorda ~14.500€, la capienza fiscale è ampiamente sufficiente per assorbire la quota annua.
Capienza IRPEF: il vincolo da non sottovalutare
La detrazione IRPEF è recuperabile solo fino a concorrenza dell’imposta lorda dovuta nell’anno: la quota eccedente non è rimborsabile né riportabile (eccezione: bonus barriere 75% in 5 rate è cedibile solo in casi residuali). Un pensionato con IRPEF lorda 3.500€/anno che programma una detrazione annua di 4.000€ perde 500€/anno per incapienza.
Bonus verde e bonus colonnine: cosa resta
Tra gli interventi minori sopravvissuti al riordino, il bonus verde (art. 1, c. 12 L. 205/2017) detrae il 36% delle spese per sistemazione di giardini, terrazzi, irrigazione e impianti, su un tetto di 5.000€ per unità, in 10 rate annuali. È cumulabile con bonus ristrutturazione purché le spese siano riferibili a interventi distinti (es. ristrutturazione interna + sistemazione del giardino esterno).
Il bonus colonnine ricarica veicoli elettrici è stato riassorbito dal bonus ristrutturazione: dal 2025 non esiste più come voce autonoma, ma le spese di installazione di wall box e infrastruttura di ricarica privata rientrano negli interventi di manutenzione straordinaria al 50%, sempre con limite cumulato dei 96.000€ per immobile.
Documentazione da conservare: l’errore più comune
L’errore più frequente che fa perdere la detrazione in fase di controllo è la documentazione incompleta. Per ogni intervento occorre conservare per 10 anni:
- Fatture o ricevute fiscali del fornitore;
- Bonifico parlante con causale art. 16-bis TUIR / art. 14 DL 63/2013;
- Asseverazioni tecniche (per ecobonus: APE, attestato di qualificazione energetica);
- Trasmissione ENEA entro 90 giorni dalla fine lavori (ecobonus);
- Comunicazione preventiva ASL nei casi di obbligo (cantieri >200 uomini/giorno o lavori particolari);
- CILA/SCIA/permesso di costruire, ove necessari.
L’Agenzia delle Entrate effettua controlli formali sui modelli 730/Redditi PF a campione, con richiesta documentale: la mancata produzione comporta recupero della detrazione, sanzioni del 30% e interessi.
Impatto sul reddito: ottimizzare il timing della spesa
Per chi pianifica interventi importanti, ha senso valutare la distribuzione delle spese su più anni d’imposta. Una spesa di 100.000€ concentrata in un solo anno produce detrazione annua di 5.000€ per 10 anni: chi ha capienza IRPEF limitata può perdere parte del beneficio per incapienza. Spalmando la spesa su due anni (50k + 50k) si ottengono due cicli decennali da 2.500€/anno, con minor rischio di incapienza.
Inoltre, il tetto di 96.000€ del bonus ristrutturazione si azzera ogni anno per ciascuna unità immobiliare: pianificare interventi a cavallo di due esercizi consente, in cantieri di ampia portata, di sfruttare due plafond da 96.000€.
Domande frequenti
Posso usare bonus ristrutturazione e ecobonus sulla stessa fattura?
No, non sulla stessa spesa. Occorre suddividere fatture e bonifici per tipologia di intervento: ad esempio, il fornitore emette fattura separata per la sostituzione caldaia (ecobonus) e per il rifacimento bagni (ristrutturazione), ciascuna con il proprio bonifico parlante.
La seconda casa può accedere al bonus ristrutturazione 2026?
Sì, ma con aliquota ridotta al 36% e sempre nel tetto di 96.000€. Resta esclusa dal bonus mobili e dalle aliquote superiori dell’ecobonus 65%.
Il bonifico parlante è obbligatorio per il bonus mobili?
No. Il bonus mobili ammette anche il bonifico ordinario, carta di credito o bancomat. È però necessario conservare fatture e ricevute di pagamento per 10 anni in caso di controllo.
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