Cedolare secca o IRPEF: quanto resta netto dall’affitto
La cedolare secca al 21% (o 10% per i contratti agevolati) sostituisce IRPEF, addizionali e imposta di registro. Confronta il netto reale dei due regimi per il tuo affitto 2026.
Confronta cedolare secca vs IRPEF
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Caso complesso o più immobili? Un commercialista può ottimizzare regime, agevolazioni 110% recuperate, abitazione principale.
Quando conviene davvero la cedolare secca
La cedolare secca al 21% (o 10% per i contratti a canone concordato 3+2 nei comuni ad alta tensione abitativa) sostituisce IRPEF, addizionali regionale e comunale, imposta di registro annuale e imposta di bollo sul contratto. È un’aliquota piatta che si applica al canone lordo, senza abbattimenti.
L’IRPEF ordinaria invece tassa il 95% del canone (abbattimento forfettario 5%), aggregandolo agli altri redditi e applicando gli scaglioni 23% / 35% / 43%. Vanno aggiunte addizionali e imposta di registro al 2% annuo del canone.
In linea di massima la cedolare conviene quando:
- il reddito complessivo del locatore supera i 28.000 € (scaglione 35%)
- l’immobile è in un comune con addizionali alte (sopra 1,5-2%)
- si rinuncia volentieri all’adeguamento ISTAT per la durata della cedolare
Per un piccolo locatore senza altri redditi rilevanti, l’IRPEF può risultare più vantaggiosa perché il primo scaglione 23% applicato al 95% del canone è inferiore al 21% applicato al 100%.
Cedolare 10% sui contratti concordati
L’aliquota agevolata 10% si applica ai contratti a canone concordato 3+2 stipulati nei comuni ad alta tensione abitativa (lista Cipe), con canone calmierato dagli accordi territoriali e attestato dalle associazioni di categoria. È il regime più conveniente in assoluto: 10% piatto su tutto il canone, contro un’IRPEF che a 50.000 € di reddito complessivo va oltre il 35%.
Domande frequenti
La cedolare si può sempre scegliere?
Sì, per persone fisiche proprietarie di immobili abitativi (categorie A escluse A/10) locati a fini abitativi. Non si applica a immobili commerciali, locazioni a società o se il locatore esercita attività di impresa. La scelta si fa in fase di registrazione o in dichiarazione dei redditi.
Posso passare da IRPEF a cedolare nel corso del contratto?
Sì: la cedolare si può attivare anche per anni successivi al primo, comunicandolo all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità (mod. RLI). Si può anche tornare a IRPEF, ma si perde l’esenzione registro per gli anni a regime IRPEF.
Cosa succede se aderisco e il conduttore non paga?
La cedolare si applica al canone pattuito, non a quello incassato. Se il conduttore non paga, l’aliquota si calcola comunque sul canone contrattuale fino al momento della risoluzione formale (intimazione di sfratto + sentenza). È un rischio rilevante per locatori con uno o due immobili.
L’adeguamento ISTAT è vietato?
Per legge il locatore che opta per cedolare rinuncia all’adeguamento per tutta la durata del regime. Su un contratto 4+4 con inflazione al 3%, il mancato adeguamento può valere 800-1.500 € persi nei 4 anni. Va incluso nel calcolo di convenienza.
Affitti brevi tipo Airbnb: che regime?
Per locazioni brevi (<30 giorni) la cedolare è al 21% sul primo immobile. Dal secondo al quarto immobile destinato a locazioni brevi nello stesso anno l’aliquota sale al 26%. Oltre 4 immobili la legge presume attività di impresa (P.IVA obbligatoria + regime ordinario).
Contenuto informativo aggiornato a maggio 2026. Le aliquote e le franchigie possono cambiare con le manovre di bilancio. Verifica sempre con un commercialista per casi specifici (pertinenze, comproprietari, agevolazioni recupero edilizio).