Risoluzione locazione in regime ordinario 2026: imposta di 67 euro e RLI

Nel regime ordinario la risoluzione anticipata di un contratto di locazione richiede una gestione più attenta rispetto alla cedolare secca, perché può entrare in gioco l’imposta di registro fissa. Il problema non è solo pagare l’importo corretto: è collegare il pagamento al contratto giusto e comunicare la cessazione in modo coerente.

Questa guida ragiona su un caso pratico: proprietario e inquilino decidono di chiudere il contratto prima della scadenza naturale, senza contenzioso, ma il contratto non è in cedolare secca. La domanda diventa: cosa si paga, quando si invia RLI e quali prove servono?

Il caso pratico

Laura affitta un negozio in regime ordinario. Il contratto è stato registrato, l’imposta di registro annuale è stata versata e il conduttore chiede di chiudere il rapporto il 31 agosto 2026 per trasferire l’attività. Le parti si accordano, ma il commercialista segnala che la risoluzione non va gestita come un semplice scambio privato.

In un caso simile bisogna controllare contratto, data di cessazione, eventuali canoni non pagati, spese accessorie e imposta di registro. La risoluzione anticipata va comunicata come adempimento successivo, normalmente entro 30 giorni dalla data dell’evento.

La soluzione in sintesi

Passaggi operativi

Prima di inviare RLI va identificato il contratto: estremi di registrazione, codice identificativo, ufficio, data e parti. Se gli estremi non sono disponibili, l’Agenzia mette a disposizione strumenti per recuperare il codice identificativo da indicare nei pagamenti relativi agli adempimenti successivi.

Poi va stabilita la data di risoluzione. Deve essere una data reale e difendibile: ad esempio la data concordata nel verbale di riconsegna, non una data scelta solo per ridurre un adempimento fiscale. La coerenza tra accordo, pagamento, RLI e dichiarazione dei redditi è essenziale.

Infine si gestiscono pagamento e invio. Il servizio Pagamenti registro Web e gli strumenti telematici dell’Agenzia sono pensati anche per richieste di pagamento legate a risoluzioni, proroghe e cessioni di contratti già registrati. Se si usa un intermediario, è utile chiedere copia della ricevuta e del riepilogo inviato.

Chi paga l'imposta

Sul piano pratico le parti possono accordarsi su chi sostiene il costo della risoluzione. Spesso il costo viene addebitato alla parte che chiede la chiusura anticipata, ma bisogna leggere il contratto e l’eventuale accordo di uscita. Se nulla è scritto, la discussione nasce facilmente.

Per evitare problemi, l’accordo di risoluzione dovrebbe indicare chiaramente chi paga l’imposta, chi cura l’invio, come vengono regolati canoni, spese condominiali, utenze e deposito cauzionale. Una frase generica come ‘nulla è più dovuto’ può essere rischiosa se ci sono importi ancora da quantificare.

Errori da evitare

Il primo errore è pagare senza collegare correttamente il versamento al contratto. Il secondo è inviare RLI con una data diversa da quella riportata nell’accordo. Il terzo è dimenticare che, nel regime ordinario, la chiusura anticipata può incidere anche sul calcolo dei canoni da dichiarare e delle imposte già versate.

Attenzione anche ai contratti commerciali: la risoluzione può avere conseguenze economiche ulteriori, come indennita’, penali o pattuizioni specifiche. Questi aspetti non si risolvono con RLI, ma devono essere gestiti nel rapporto tra le parti prima di chiudere la posizione fiscale.

Quando serve un controllo in più'

Serve un controllo professionale quando il contratto prevede penali, quando ci sono annualita’ già pagate, quando il conduttore lascia debiti o quando il locatore ha già dichiarato canoni che poi non sono stati incassati. Il regime ordinario impone di tenere insieme parte civilistica e parte fiscale.

La regola pratica è semplice: prima si ricostruisce il rapporto economico, poi si invia l’adempimento. Invertire l’ordine può costringere a correzioni successive o a spiegazioni più complesse in caso di controllo.

Checklist finale prima di archiviare

• Contratto originario, estremi di registrazione e regime fiscale sono stati recuperati.
• La data di cessazione indicata nei documenti coincide con consegna chiavi, accordo e pratica RLI.
• Canoni, spese, utenze e deposito cauzionale sono stati riepilogati in un prospetto scritto.
• Ricevute telematiche, pagamenti e comunicazioni tra le parti sono conservati nello stesso fascicolo.
• Prima di dichiarare i redditi o riaffittare l’immobile, la posizione del vecchio contratto risulta chiusa.
• Eventuali dubbi su imposta, sanzioni o trattenute sono stati verificati prima di firmare quietanze definitive.

Domande frequenti

Nel regime ordinario la risoluzione anticipata costa sempre 67 euro?

In linea generale la risoluzione anticipata del contratto in regime ordinario comporta l’imposta fissa di 67 euro. Vanno però verificati contratto, regime applicato e modalita’ operative aggiornate.

Si può' pagare dopo aver inviato RLI?

È meglio coordinare pagamento e comunicazione secondo la procedura telematica o con l’intermediario. L’obiettivo è avere una ricevuta coerente con il contratto e la data di risoluzione.

Il costo spetta al proprietario o all'inquilino?

Dipende dal contratto e dall’accordo di uscita. Per evitare contestazioni conviene indicare per iscritto chi sostiene imposta, spese e oneri collegati alla risoluzione.

Fonti operative

Per i passaggi telematici e i modelli fiscali conviene verificare sempre le pagine ufficiali aggiornate prima di inviare la pratica.

• RLI Web – Agenzia delle Entrate
• Pagamenti registro Web – Agenzia delle Entrate
• Modello RLI – Agenzia delle Entrate
• Ricerca codice identificativo contratto – Agenzia delle Entrate