Interessi passivi mutui: detrazione, documenti e limiti da verificare

Interessi passivi su mutui

Interessi passivi su mutui ipotecari per l’acquisto dell’abitazione

principale

Danno diritto alla detrazione IRPEF del 19% gli interessi passivi e gli altri oneri pagati in dipendenza di mutui (ex art. 1813 c.c.) ipotecari contratti per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale. Il soggetto che detrae gli interessi passivi deve essere contestualmente: il proprietario dell’unità immobiliare acquistata con il denaro derivante dal mutuo; l’intestatario del mutuo (cfr. circ. Agenzia delle Entrate 26.1.2001 n. 7). Risulta, tuttavia, ininfluente la ripartizione della proprietà dell’ immobile, alla quale non necessariamente corrisponde una identica ripartizione del costo di acquisto. Soprattutto nel quadro dei rapporti familiari può accadere, infatti, che la ripartizione del costo tra i soggetti acquirenti non corrisponda perfettamente alla percentuale di titolarità del diritto reale acquistato (cfr. circ. Agenzia delle Entrate 18.5.2006 n. 17). La detrazione IRPEF del 19% spettante sugli interessi passivi relativi ai mutui ipotecari contratti per l’acquisto dell’abitazione principale, prevista dall’ art. 15, comma 1, lett. b), del TUIR, è oggi soggetta a specifiche limitazioni collegate al reddito complessivo del contribuente.

In particolare: a decorrere dal 1° gennaio 2026, trova applicazione l’art. 16-ter, comma 5-bis, del TUIR (introdotto dall’art. 1, comma 4, della Legge n. 199/2025 ), che prevede, per i contribuenti con reddito complessivo superiore a 200.000 euro, una riduzione fissa di 440 euro dell’ammontare della detrazione spettante in relazione a determinati oneri detraibili. La riduzione riguarda, tra l’altro, gli oneri per i quali la detrazione è stabilita nella misura del 19% dal TUIR o da altre disposizioni, con esclusione delle spese sanitarie. Dal 1° gennaio 2025, si applica l’ art. 16-ter del TUIR, che introduce, in via generale, limiti alla fruizione delle detrazioni per i contribuenti con reddito complessivo superiore a 75.000 euro, fatte salve specifiche eccezioni previste dalla norma. Per l’anno 2024, trova invece applicazione l’art. 2 del DLgs. 30 dicembre 2023, n. 216, che dispone una riduzione di 260 euro della detrazione spettante per taluni oneri sostenuti dai contribuenti con reddito complessivo superiore a 50.000 euro. Anche in questo caso, la riduzione riguarda, tra gli altri, gli oneri detraibili nella misura del 19% ai sensi del TUIR o di altre disposizioni, con esclusione delle spese sanitarie.

Si precisa, inoltre, che gli interessi passivi detraibili ai sensi dell’ art. 15, comma 1, lett. b), del TUIR non sono soggetti alla parametrazione al reddito complessivo introdotta, a decorrere dal 1° gennaio 2020, dall’ art. 1, comma 629, della Legge n. 160/2019, come chiarito dall’ Agenzia delle Entrate, circolare 7 luglio 2022, n. 24. Soggetti finanziatori Ai fini in esame, i suddetti finanziamenti devono essere stipulati con: soggetti residenti in Italia;oppure:

con soggetti residenti nel territorio di un altro Stato membro dell’Unione europea;

oppure:

con stabili organizzazioni in Italia di soggetti non residenti.

Data di acquisto dell’unità immobiliare L’acquisto dell’unità immobiliare da destinare ad abitazione principale deve essere effettuato entro l’anno anteriore o successivo alla data di stipulazione del contratto di mutuo dove per “anno” non si intende l’anno solare, bensì il periodo di dodici mesi anteriori o successivi alla stipulazione del contratto di mutuo (cfr. circ. Agenzia delle Entrate 26.1.2001 n. 7). Non si tiene conto del suddetto periodo nel caso in cui l’originario contratto di mutuo venga estinto con stipulazione di un nuovo contratto, anche con una banca diversa, compresa l’ ipotesi di surrogazione del mutuo per volontà del debitore, ai sensi dell’ art. 8 del DL 31.1.2007 n. 7 conv. L. 2.4.2007 n. 40 e dell’ art. 120-quater del DLgs. 1.9.93 n. 385. Destinazione dell’unità immobiliare ad abitazione principale Ai fini della detrazione in esame, l’unità immobiliare acquistata deve essere destinata ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto stesso. Perdita del diritto alla detrazione a seguito di trasferimento della dimora abituale Se la dimora abituale viene trasferita, la detrazione spetta comunque per tutto il periodo d’ imposta nel corso del quale è avvenuto il trasferimento. Il diritto alla detrazione, infatti, viene meno solo a partire dal periodo d’ imposta successivo a quello in cui l’immobile non è più utilizzato come abitazione principale. Tuttavia, il contribuente può ricominciare ad esercitare il diritto alla detrazione dal momento in cui l’ immobile torna ad essere utilizzato come abitazione principale, sia direttamente che da un suo familiare, in relazione alle rate pagate a decorrere da tale momento (cfr. circ. Agenzia delle Entrate 14.6.2001 n. 55 e circ. 20.6.2002 n. 55). Inoltre, se il mutuo è stato stipulato prima del 1993, può applicarsi la detrazione prevista per l’acquisto dell’abitazione non principale, nel rispetto delle relative condizioni a partire dallo stesso anno nel corso del quale l’immobile non è più utilizzato come abitazione principale. Sono però previste alcune eccezioni, analizzate nei successivi paragrafi. Trasferimento della dimora abituale per motivi di lavoro Attenzione Il diritto alla detrazione non viene meno qualora, successivamente alla stipulazione del contratto di mutuo, il contribuente si sia trasferito per motivi di lavoro e non abbia quindi potuto stabilire la propria dimora abituale nell’ immobile acquistato (cfr. CM 15.5.97 n. 137/E). Anche in tale caso, per “anno” si intende il periodo di dodici mesi (cfr. circ. Agenzia delle Entrate 26.1.2001 n. 7).

Non comportano la perdita del diritto alla detrazione degli interessi passivi sul mutuo contratto per l’acquisto dell’abitazione principale le variazioni di dimora abituale dipendenti da trasferimenti per motivi di lavoro. In tal caso:

la variazione della dimora abituale deve risultare oggettivamente attribuibile all’attuale situazione lavorativa del contribuente, ma non è necessario che la nuova abitazione principale sia stabilita nel medesimo Comune in cui si trova la sede di lavoro (cfr. circ. Agenzia delle Entrate 23.4.2010 n. 21); la detrazione spetta anche se l’ immobile che era adibito ad abitazione principale viene concesso in locazione (cfr. circ. Agenzia delle Entrate 20.4.2005 n. 15). Tuttavia la deroga in esame può trovare applicazione finché permangono i “motivi di lavoro” che hanno determinato la variazione della dimora abituale. Venendo meno le esigenze lavorative che hanno determinato lo spostamento della dimora abituale, il contribuente perde il diritto alla detrazione degli interessi, a partire dal periodo d’imposta successivo. Immobili oggetto di acquisto Unità immobiliare acquistata a titolo di nuda proprietà La detrazione spetta anche in relazione ai mutui ipotecari contratti per l’acquisto della nuda proprietà dell’unità immobiliare da adibire a propria abitazione principale (cfr. CM 3.5.96 n. 108/E).

Unità immobiliare acquistata a titolo di usufrutto La detrazione, invece, non compete in relazione ai mutui ipotecari contratti per l’acquisto del diritto di usufrutto sull’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale dell’usufruttuario, in quanto quest’ultimo non ne acquista comunque la proprietà (cfr. CM 3.5.96 n. 108/E e CM 12.5.2000 n. 95/E).

Acquisto di un’ulteriore quota di proprietà dell’immobile La detrazione spetta anche in relazione ai mutui ipotecari contratti per l’acquisto di un’ulteriore quota di proprietà dell’unità immobiliare da adibire a propria abitazione principale. Pertinenze dell’abitazione principale Attenzione Ai fini della detrazione non è necessario che la dimora abituale venga trasferita presso l’unità immobiliare oggetto di acquisto, purché sia l’unica abitazione di proprietà, in relazione al personale in servizio permanente: appartenente alle Forze armate ed alle Forze di polizia ad ordinamento militare; ovvero: dipendente dalle Forze di polizia ad ordinamento civile. Attenzione Il nudo proprietario che abbia contratto il mutuo per l’acquisto della piena proprietà di una unità immobiliare concedendone l’usufrutto al figlio, può esercitare la detrazione in relazione a tutti gli interessi pagati, rapportati all’ intero valore dell’ immobile, sempreché risultino soddisfatte le altre condizioni richieste (cfr. circ. Agenzia delle Entrate 13.5.2011 n. 20).

La detrazione non compete se il contratto di mutuo è stipulato per l’acquisto di una o più pertinenze dell’abitazione principale in via autonoma (cfr. CM 3.5.96 n. 108/E). Per usufruire della detrazione anche rispetto alle pertinenze, occorre quindi che le stesse siano acquistate unitamente all’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale. Unità immobiliare acquistata per un familiare Risultano detraibili gli interessi passivi pagati in relazione ad un mutuo stipulato per l’acquisto di una unità immobiliare utilizzata come dimora abituale unicamente da un familiare (es. un figlio). Tuttavia, anche in tal caso, il diritto a detrarre gli interessi passivi richiede necessariamente che il soggetto che ha sottoscritto il mutuo (es. genitore) acquisti la proprietà, ovvero almeno la nuda proprietà, dell’immobile destinato a dimora abituale del familiare. Acquisto di due unità immobiliari Qualora un soggetto si trovi nella condizione di potersi avvalere contemporaneamente della detrazione con riferimento a due acquisti di immobili, corrispondenti a diverse fattispecie disciplinate dall’ art. 15 co. 1 lett. b) del TUIR: è possibile usufruire della detrazione con riferimento ad uno solo degli acquisti; la detrazione deve essere riferita agli interessi pagati in corrispondenza dell’ immobile adibito a propria abitazione (cfr. circ. Agenzia delle Entrate 12.6.2002 n. 50). Garanzia ipotecaria In presenza di mutuo ipotecario, gli interessi passivi possono essere oggetto di detrazione d’imposta anche se l’ immobile su cui risulta iscritta l’ ipoteca non coincide con quello acquistato e adibito ad abitazione principale (cfr. circ. Agenzia delle Entrate 26.1.2001 n. 7). Detrazione spettante La detrazione IRPEF del 19% si calcola sugli interessi passivi e sugli altri oneri pagati in dipendenza di mutui ipotecari contratti per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale, fino a concorrenza del limite massimo di: 3.615,20 euro, in relazione ai pagamenti effettuati fino al periodo d’ imposta 2007; la detrazione massima spettante è quindi pari a 686,89 euro; 4.000,00 euro, in relazione ai pagamenti effettuati dal periodo d’ imposta 2008; la detrazione massima spettante è, quindi, pari a 760,00 euro.

Schema di riepilogo

Contratti di mutuo stipulati anteriormente al 1993 Per i contratti di mutuo stipulati anteriormente al 1993, la detrazione spetta a condizione che: l’unità immobiliare sia stata adibita ad abitazione principale alla data dell’8.12.1993; nella rimanente parte dell’anno 1993 e negli anni successivi, il contribuente non abbia variato l’abitazione principale per motivi diversi da quelli di lavoro.

Motivazione del mutuo La detrazione sugli interessi viene, quindi, riconosciuta a condizione che il mutuo sia stato stipulato per l’acquisto dell’unità immobiliare da destinare ad abitazione principale. Tale condizione può risultare: dal contratto di acquisto dell’immobile; oppure: dallo stesso contratto di mutuo; ovvero: da altra documentazione rilasciata dalla banca su apposita richiesta del contribuente (cfr. circ. Agenzia delle Entrate 20.4.2005 n. 15). In presenza di mutuo “misto”, deve risultare l’importo riferibile all’acquisto dell’abitazione principale. Va anche precisato che: in primo luogo, il contribuente può dimostrare che l’agevolazione gli spetta attraverso la manifestazione, nel contratto di compravendita ovvero nel contratto di mutuo, della volontà di destinare la somma presa a mutuo all’acquisto dell’abitazione principale; qualora ciò non sia avvenuto, per cause imputabili o meno al contribuente, lo stesso può richiedere alla banca mutuante una espressa dichiarazione in cui sia attestata tale circostanza, sempreché la banca disponga di tali informazioni, ad esempio per averle acquisite nel corso dell’istruttoria della pratica di finanziamento o in altra circostanza; qualora la banca non sia in grado di attestare tale destinazione, il contribuente può ricorrere alla dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà ai sensi dell’ art. 47 del DPR 28.12.2000 n. 445 , dichiarando che il mutuo è stato contratto per l’acquisto dell’abitazione principale, assumendosi la responsabilità penale e civile delle dichiarazioni rese (cfr. ris. Agenzia delle Entrate 22.12.2006 n. 147).

Spese che danno diritto alla detrazione Gli interessi passivi sono detraibili esclusivamente se sostenuti in dipendenza di mutui garantiti da ipoteca sugli immobili. Danno diritto alla detrazione gli interessi pagati nel periodo d’ imposta, indipendentemente dalla scadenza della rata. Non sono, pertanto, detraibili: gli interessi passivi pagati a seguito della cessione del quinto dello stipendio;

Attenzione Se nel corso dell’anno l’ immobile non è più utilizzato come abitazione principale (per motivi diversi da quelli di lavoro), la detrazione spetta solo sull’ importo massimo di 2.065,83 euro, a partire dallo stesso anno.

Attenzione In caso di mutuo “misto”, la suddetta dichiarazione sostitutiva può essere utilizzata anche per attestare quale somma sia imputabile all’acquisto dell’abitazione e quale alla sua ristrutturazione (cfr. circ. Agenzia delle Entrate 13.5.2011 n. 20).

gli interessi passivi pagati a fronte di prefinanziamenti accesi nelle more della stipula di un mutuo ipotecario, a prescindere dalla circostanza che l’operazione di prefinanziamento e quella di mutuo siano effettuate presso il medesimo istituto di credito o presso due diversi istituti; gli interessi passivi pagati in relazione a finanziamenti diversi da mutui, anche se con garanzia ipotecaria (es. aperture di credito bancario, cambiali ipotecarie) (cfr. circ. Agenzia delle Entrate 12.6.2002 n. 50). Oneri accessori Per quanto concerne gli oneri accessori connessi con l’operazione di finanziamento che danno diritto alla detrazione rilevano solo le “spese assolutamente necessarie alla stipula del contratto di mutuo” (cfr. circ. Agenzia delle Entrate 20.4.2005 n. 15). Soddisfano tale requisito, ad esempio: le spese notarili (onorario per la stipula del contratto di mutuo); la commissione spettante alla banca; la cosiddetta “provvigione” per scarto rateizzato nei mutui in contanti; le spese di istruttoria; le spese di perizia tecnica; le spese relative all’iscrizione e alla cancellazione di ipoteche; l’imposta sostitutiva corrisposta sul capitale prestato; l’ intero importo delle maggiori somme corrisposte a causa delle variazioni di cambio relative a mutui stipulati in valute estere; le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione; la penalità per anticipata estinzione del mutuo. (Cfr. CM 10.6.93 n. 7/1106; CM 12.5.2000 n. 95/E).

La detrazione non spetta, invece, in relazione alle spese per l’assicurazione dell’ immobile, in quanto non soddisfano il suddetto requisito di necessarietà. In ossequio al principio di cassa, gli oneri accessori “rilevanti” danno diritto alla detrazione nell’anno in cui sono sostenuti (presumibilmente nell’anno in cui il contratto di mutuo è stato stipulato). Importo del mutuo che eccede il costo d’acquisto dell’immobile e dei relativi oneri accessori Qualora l’ammontare del mutuo stipulato per l’acquisto dell’abitazione principale sia di importo superiore al costo dell’ immobile indicato nel rogito notarile di compravendita, aumentato degli oneri accessori, la detrazione spetta limitatamente alla parte di mutuo corrispondente al predetto costo, Attenzione Qualora il contribuente abbia costituito un deposito presso il notaio, destinato all’onorario di stipula del contratto di mutuo e alle spese da sostenere in nome e per conto, in un dato anno e il notaio depositario abbia emesso fattura per la somma imputata ad onorario nell’anno successivo, il relativo onere è detraibile nell’anno in cui è stato sostenuto, in applicazione del suddetto principio di cassa. A tali fini, il contribuente è tenuto a conservare ed esibire, su richiesta degli uffici, la documentazione attestante la data e l’ importo del deposito e la fattura emessa dal notaio, con l’annotazione degli estremi del deposito cui si riferisce (cfr. circ. Agenzia delle Entrate 1.6.2012 n. 19). fermo restando il limite massimo di 4.000,00 euro dal periodo d’ imposta 2008 (cfr. circ. Agenzia delle Entrate 20.4.2005 n. 15).

Si tratta di considerare rilevante ai fini della detrazione soltanto l’ammontare degli interessi passivi pagati sulla quota parte del mutuo utilizzata nell’operazione di acquisto dell’abitazione principale, al fine di evitare la fruizione di benefici fiscali per mutui contratti anche per finalità diverse. Risulta, tuttavia, ininfluente la ripartizione della proprietà dell’immobile, alla quale non necessariamente corrisponde una identica ripartizione del costo di acquisto. Può accadere, infatti, che la ripartizione del costo tra i soggetti acquirenti non corrisponda perfettamente alla percentuale di titolarità del diritto reale acquistato. Oneri accessori al costo d’acquisto dell’immobile Ai fini del calcolo in esame, il costo d’acquisto dell’ immobile destinato ad abitazione principale può essere incrementato degli oneri accessori, debitamente documentati, connessi con l’operazione di acquisto. Tali oneri accessori sono costituiti, ad esempio: dall’importo della parcella del notaio afferente l’atto di compravendita; dalle imposte indirette pagate dall’acquirente a fronte dell’acquisto, vale a dire: l’IVA (ove applicabile); l’imposta di registro;l’imposta ipotecaria;l’imposta catastale;l’imposta di bollo; Esempio

Nel caso in cui un contribuente abbia contratto un mutuo ipotecario per l’acquisto dell’abitazione principale per un ammontare di 200.000,00 euro, a fronte del costo di acquisto dell’ immobile indicato nel rogito di 180.000,00 euro, gli interessi passivi possono essere detratti limitatamente a quest’ultimo importo. In pratica, per determinare la parte di interessi passivi sulla quale calcolare la detrazione IRPEF del 19% può essere utilizzata la seguente formula: costo di acquisizione dell’immobile x interessi pagati capitale dato in mutuo

Qualora gli interessi annui pagati sul mutuo ammontino a 3.500,00 euro, la detrazione del 19% spetta su un importo massimo pari a: 180.000,00/200.000,00 x 3.500,00 = 3.150,00 euro.

Attenzione Pertanto, in caso di acquisto dell’abitazione principale in comproprietà al 50% da parte dei coniugi, ma di mutuo ipotecario stipulato da uno solo di essi, ai fini della valutazione di congruità tra capitale preso a mutuo e valore dell’ immobile, quest’ultimo può considerare l’ intero prezzo pattuito, quale risulta dall’atto di acquisto (cfr. circ. Agenzia delle Entrate 18.5.2006 n. 17). dalla provvigione corrisposta all’intermediario (agenzia) immobiliare; dalle spese sostenute per le eventuali autorizzazioni del giudice tutelare in relazione alla stipula dell’atto di compravendita da parte di un minore, interdetto, inabilitato, ecc.; dalle spese affrontate per l’acquisto dell’ immobile nell’ambito di una procedura esecutiva individuale o concorsuale. Gli importi relativi agli oneri accessori all’acquisto vanno ad incrementare il numeratore del suddetto rapporto, permettendo di aumentare la detrazione spettante (cfr. circ. Agenzia delle Entrate 31.5.2005 n. 26 e ris. 23.9.2005 n. 128).

Riprendendo l’esempio e supponendo che gli oneri accessori all’acquisto ammontino a 10.000,00 euro, l’ importo degli interessi passivi sul quale calcolare la detrazione del 19% aumenta a 3.325,00 euro (190.000,00 / 200.000,00 x 3.500,00).

Oneri accessori al contratto di mutuo Tra gli oneri accessori che concorrono alla determinazione del costo di acquisto dell’ immobile possono essere computate anche le spese sostenute per la stipulazione del contratto di mutuo, le quali: danno autonomamente diritto alla detrazione, nell’anno in cui sono sostenute; non risultano direttamente connesse all’atto di acquisto dell’immobile. Anche tali spese, pertanto, vanno ad incrementare il numeratore del suddetto rapporto, permettendo di aumentare la percentuale di detrazione spettante (cfr. ris. Agenzia delle Entrate 23.9.2005 n. 128). Mutui cointestati o pluralità di contratti di mutuo In caso di contitolarità del contratto di mutuo o di più contratti di mutuo, il suddetto limite di 4.000,00 euro è riferito all’ammontare complessivo degli interessi, oneri accessori e quote di rivalutazione sostenuti. Per i contratti di mutuo stipulati anteriormente al 1993, invece, la detrazione spetta per ciascun intestatario. Per quanto riguarda l’ammontare degli interessi sul quale commisurare la detrazione è pari a 4.000,00 euro, a decorrere dal periodo d’imposta 2008. Se il contratto di mutuo risulta cointestato ai coniugi (comproprietari), la detrazione compete a ciascuno di essi limitatamente alla rispettiva quota di interessi. Salvo quanto sopra indicato per i contratti di mutuo stipulati anteriormente al 1993, l’ importo massimo complessivo di 4.000,00 euro (dal periodo d’ imposta 2008) si applica anche in relazione ai mutui cointestati ai coniugi (cfr. circ. Agenzia delle Entrate 26.1.2001 n. 7). Se uno dei coniugi risulta fiscalmente a carico dell’altro, la detrazione spetta a quest’ultimo per entrambe le quote (a decorrere dal 2001): qualora entrambi i coniugi risultino titolari della proprietà dell’ immobile e cointestatari del mutuo; a prescindere dalla data in cui è stato stipulato il contratto di mutuo. Attenzione Ai fini del suddetto computo non rileva che le predette spese, a titolo di oneri accessori agli interessi passivi, abbiano concorso o meno ad incrementare, nell’anno di sostenimento (criterio di cassa), l’importo della detrazione.

Coniuge separato In caso di successiva separazione, il coniuge separato è considerato ancora un “familiare” fino alla sentenza di divorzio, con la conseguenza che, sino a tale data, persiste il diritto alla detrazione degli interessi passivi, sia che l’abitazione costituisca dimora abituale del coniuge fiscalmente a carico, sia che costituisca dimora abituale del coniuge che vanta il maggior reddito.

Coniuge divorziato La detrazione spetta anche al coniuge divorziato, se l’ immobile viene usato come abitazione da parte dei figli o di altri suoi familiari (con esclusione dell’ex coniuge e dei suoi parenti).

Coniuge superstite È stato, inoltre, chiarito che: i l coniuge superstite può usufruire della detrazione per gli interessi passivi e oneri accessori relativi al mutuo ipotecario contratto per l’acquisto dell’abitazione principale di cui è contitolare insieme al coniuge deceduto, a condizione che provveda a regolarizzare l’accollo del mutuo e sempre che sussistano gli altri requisiti; lo stesso principio si applica qualora nel rapporto di mutuo subentrino gli altri eredi, sempre che anche in capo a questi ultimi risultino soddisfatte le condizioni previste dalla legge per usufruire della detrazione (cfr. CM 1.6.1999 n. 122/E). Donazione dell’immobile tra coniugi In caso di acquisto dell’abitazione principale e di stipulazione di un mutuo cointestato al 50% tra i coniugi, la successiva donazione della quota di proprietà dell’ immobile da un coniuge all’altro comporta che il coniuge donatario può continuare ad usufruire della detrazione sugli interessi limitatamente alla parte di debito rimasta a suo carico (ossia il 50%, entro il limite massimo di 2.000,00 euro). Il coniuge donante può usufruire della detrazione per gli interessi passivi rimasti a suo carico (ossia il

Attenzione Pertanto, nel rispetto delle suddette condizioni, il coniuge non a carico può fruire della detrazione non solo in relazione alla propria quota d’ interessi, ma anche, in luogo del coniuge che risulti a suo carico, per la quota di interessi a questi imputabile. Se, invece, ad esempio, il mutuo è intestato solo alconiuge fiscalmente a carico, l’altro coniuge non può detrarsi gli interessi passivi. Attenzione In quest’ultima ipotesi è possibile che il reddito dell’unità immobiliare sia legittimamente dichiarato da un soggetto diverso (es. il coniuge superstite, titolare del diritto di abitazione), senza che ciò pregiudichi agli altri eredi il diritto di fruire della detrazione. È stato precisato che: in presenza delle altre condizioni richieste, la detrazione può essere riconosciuta agli eredi anche nel periodo che precede la regolarizzazione del contratto di mutuo tra gli stessi e la banca; l’eventuale pagamento dell’ intera quota del mutuo da parte di un solo erede consente a questi la detrazione degli interessi nella misura massima consentita, a condizione che tra gli eredi intervenga un accordo, nella forma della scrittura privata autenticata o dell’atto pubblico, da cui risulti il soggetto che assume l’obbligo del pagamento dell’ intero debito relativo a detto mutuo (cfr. circ. Agenzia delle Entrate 13.5.2011 n. 20). 50%), limitatamente al periodo di tempo in cui era comproprietario dell’immobile donato.

Se il coniuge donante acquista un nuovo immobile, potrà detrarre gli interessi relativi al secondo mutuo, ove sussistano le condizioni previste dalla legge, rispettando il limite complessivo annuo di 4.000,00 euro. (Cfr. circ. Agenzia delle Entrate 1.7.2010 n. 39). Mutui contratti dall’impresa costruttrice o dalla cooperativa e accollati all’acquirente o all’assegnatario In relazione ai mutui contratti originariamente dall’ impresa costruttrice e successivamente trasferiti all’acquirente con atto di accollo è stato chiarito che: tutte le condizioni previste dall’ art. 15 co. 1 lett. b) del TUIR devono ricorrere nei confronti del contribuente che si è accollato il mutuo; a tal fine per “data della stipulazione del contratto di mutuo” deve intendersi quella di stipulazione del contratto di accollo del mutuo, che comporta la novazione soggettiva del contratto originario (cfr. CM 27.5.94 n. 73/E).

Accollo del mutuo Negli altri casi in cui un contribuente si è accollato un mutuo, anche per successione a causa di morte, successivamente all’1.1.93, ha diritto alla detrazione se ricorrono nei suoi confronti le condizioni previste per i mutui stipulati a partire da tale data Accollo “interno” in caso di separazione dei coniugi In caso di separazione dei coniugi comproprietari dell’ immobile e cointestatari del mutuo, se un coniuge diventa proprietario dell’ intero immobile con accollo delle rate residue dell’ intero mutuo, tale coniuge può detrarsi anche gli interessi relativi alla quota dell’ex coniuge, ancorché il mutuo rimanga formalmente cointestato, a condizione che: l’accollo risulti formalizzato in un atto pubblico o in una scrittura privata autenticata; le quietanze relative al pagamento degli interessi siano integrate dall’attestazione che l’ intero Attenzione Ovviamente, la detrazione degli interessi spetta solo a partire dalla data di accollo. L’ art. 15 co. 1 lett. b) del TUIR prevede espressamente che la detrazione spetta, nello stesso limite complessivo e alle stesse condizioni, anche con riferimento alle somme corrisposte dagli assegnatari di alloggi di cooperative e dagli acquirenti di unità immobiliari di nuova costruzione , alla cooperativa o all’ impresa costruttrice a titolo di rimborso degli interessi passivi, oneri accessori e quote di rivalutazione relativi ai mutui ipotecari contratti dalla stessa e ancora indivisi. Ai fini della verifica della sussistenza delle condizioni che danno diritto alla detrazione, va fatto riferimento al momento della delibera di assegnazione dell’alloggio, con conseguente immissione in possesso e assunzione dell’obbligo del pagamento del mutuo, e non al momento del formale atto di

assegnazione dell’immobile redatto dal notaio. In tal caso, il pagamento degli interessi relativi al mutuo può essere anche certificato dalla documentazione rilasciata dalla cooperativa intestataria del mutuo (cfr. CM 1.6.1999 n. 122/E).

Attenzione Anche in questi casi per “data della stipulazione del contratto di mutuo” deve intendersi quella di stipulazione del contratto di accollo del mutuo. onere è stato sostenuto dal coniuge proprietario (cfr. circ. Agenzia delle Entrate 13.5.2011 n. 20).

Rinegoziazione, sostituzione e surrogazione del mutuo In caso di rinegoziazione o sostituzione del mutuo, si ha diritto alla detrazione degli interessi e degli oneri accessori del mutuo modificato o del nuovo mutuo stipulato in sostituzione di quello originario, in base alla normativa vigente al momento della stipula dell’originario contratto di mutuo, alla condizione che rimangano invariate: le parti contraenti; il cespite immobiliare concesso in garanzia. In tal caso, il diritto alla detrazione degli interessi compete nei limiti riferiti alla residua quota di capitale da rimborsare alla data di rinegoziazione o sostituzione del predetto contratto (incrementata delle eventuali rate scadute e non pagate, del rateo di interessi del semestre in corso rivalutati al cambio del giorno in cui avviene la conversione, nonché degli oneri susseguenti all’estinzione anticipata della provvista in valuta estera), maggiorata delle spese e degli oneri relativi all’estinzione del precedente mutuo e all’accensione di quello nuovo. È precisato, altresì, che: le parti contraenti si considerano invariate anche nel caso in cui la rinegoziazione del contratto di mutuo avvenga, anziché con il contraente originario, tra la banca e colui che nel frattempo è subentrato nel rapporto di mutuo a seguito di accollo; la disciplina in esame si applica anche all’ ipotesi di surrogazione del mutuo per volontà del debitore, ai sensi dell’ art. 8 del DL 31.1.2007 n. 7 conv. L. 2.4.2007 n. 40 e dell’ art. 120-quater del DLgs. 1.9.93 n. 385. (Cfr. CM 12.5.2000 n. 95/E).

Attenzione Alle suddette condizioni, la detraibilità spetta anche nel caso in cui, in sede di separazione, un coniuge diventi proprietario dell’ immobile dell’altro coniuge e si accolli il pagamento degli interessi del mutuo intestato a quest’ultimo, il quale continua a dimorare nell’ immobile unitamente ai figli (cfr. circ. Agenzia delle Entrate 13.5.2011 n. 20).

Attenzione Pertanto, se il nuovo mutuo viene stipulato per una somma superiore al capitale residuo da rimborsare, non si perde il diritto alla detrazione, ma occorre rideterminare l’ importo degli interessi detraibili, in relazione alla quota di capitale residuo del precedente mutuo. I nuovi criteri interpretativi sono applicabili anche in relazione ai contratti stipulati in precedenti periodi d’ imposta (cfr. circ. Agenzia delle Entrate 4.4.2008 n. 34).

In pratica, è possibile utilizzare la seguente formula: percentuale di detrazione = 100 x

residua quota di capitale da rimborsare del vecchio mutuo, maggiorata dellespese e degli oneri correlati importo del nuovo mutuo Ferme restando le suddette condizioni, la detrazione spetta anche se il nuovo mutuo viene stipulato con un altro istituto di credito.

Nuovo mutuo stipulato da un solo soggetto Il diritto alla detraibilità degli interessi permane anche nel caso in cui il mutuo stipulato dai coniugi, per l’acquisto in comproprietà dell’abitazione principale, venga sostituito da un nuovo mutuo contratto da uno solo di essi (cfr. ris. Agenzia delle Entrate 21.2.2008 n. 57). Il coniuge unico intestatario del nuovo mutuo, pertanto, può usufruire anche della detrazione degli interessi che sarebbe spettata all’altro coniuge, fermo restando il suddetto limite del capitale residuo da rimborsare del precedente mutuo.

Nuovo mutuo stipulato da più soggetti

Nel caso in cui vi è stata la sostituzione del contratto di mutuo intestato ad un coniuge con un contratto cointestato ad entrambi: entrambi gli intestatari del nuovo mutuo possono beneficiare della detrazione, nel limite degli interessi riferibili alla residua quota di capitale del precedente mutuo; nel caso in cui uno dei coniugi sia fiscalmente a carico dell’altro, la detrazione spetterà al coniuge non fiscalmente a carico anche per la quota di competenza di quello a carico (cfr. circ. Agenzia delle Entrate 23.4.2010 n. 21).

Rinegoziazione dei mutui a tasso variabile Sono detraibili anche gli interessi passivi che maturano sul c.d. “conto di finanziamento accessorio”, acceso al fine di mantenere fissa la rata di mutuo a tasso variabile stipulato anteriormente al 28.5.2008, oggetto di rinegoziazione ai sensi della Convenzione adottata tra il Ministero dell’Economia e delle Finanze e l’ABI (cfr. ris. Agenzia delle Entrate 12.4.2011 n. 43).

Acquisto di un’ulteriore quota di proprietà dell’immobile In caso di acquisto in fasi successive delle quote di proprietà dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale, gli interessi passivi sui quali calcolare la detrazione devono essere individuati in relazione ad ogni singola fase di acquisto, anche qualora venga stipulato un nuovo mutuo con estinzione di quello precedente. Restano detraibili gli oneri accessori afferenti alla stipula del nuovo mutuo (cfr. ris. Agenzia delle Entrate 14.11.2007 n. 328).

Attenzione La disciplina in esame si applica anche per i contratti di mutuo stipulati anteriormente all’1.1.93. In caso di rinegoziazione del mutuo, restano detraibili i relativi oneri accessori (onorari notarili, commissioni della banca, imposte, ecc.) (cfr. ris. Agenzia delle Entrate 14.11.2007 n. 328).

Attenzione Secondo la suddetta risoluzione, questa interpretazione: è quella maggiormente conforme all’ intento del legislatore, che è quello di non frapporre ostacoli alla possibilità di sostituire il vecchio mutuo; evita disparità di trattamento, in quanto ove un coniuge avesse acceso sin dall’ inizio l’intero mutuo a suo nome avrebbe potuto godere della detrazione sugli interessi pagati anche qualora l’acquisto dell’immobile fosse avvenuto in comproprietà. Acquisto di unità immobiliari distintamente accatastate e destinate a essere riunite

Le modalità di detrazione degli interessi passivi in caso di mutuo stipulato per l’acquisto globale di più unità immobiliari comprese nello stesso fabbricato, distintamente accatastate e destinate ad essere accorpate in un’unica abitazione, in seguito all’effettuazione di appositi interventi di ristrutturazione su una di esse.

Al riguardo, viene stabilito che: fino alla conclusione della ristrutturazione, sono detraibili solo gli interessi riferibili a quella parte di mutuo “ imputabile” all’acquisto dell’unità immobiliare già destinata ad abitazione principale; in seguito alla conclusione dei lavori di ristrutturazione, la detrazione spetterà anche con riferimento agli interessi relativi al mutuo riguardante l’unità immobiliare ristrutturata e accorpata alla precedente, a condizione che vengano effettuate le conseguenti variazioni catastali;

l a quota di mutuo attribuibile all’una piuttosto che all’altra unità immobiliare può essere individuata in una percentuale del prezzo unitario di acquisto indicato in atto, pari alla proporzione tra le rendite catastali delle singole unità immobiliari che compongono il fabbricato (cfr . ris. Agenzia delle Entrate 29.4.2009 n. 117). Mutui ipotecari sovvenzionati con contributi pubblici Qualora il contribuente fruisca, a fronte del mutuo ipotecario contratto per l’acquisto dell’abitazione principale, di un contributo concesso dallo Stato, dalle Regioni o da altri enti pubblici, la detrazione può riguardare solo gli interessi che siano rimasti effettivamente a carico del contribuente, quindi solo sulla parte eccedente il contributo ricevuto, salvo che lo stesso sia stato erogato in conto capitale (cfr. CM 3.5.96 n. 108/E). Attenzione Restano applicabili le disposizioni previste qualora l’ importo del mutuo ecceda il costo d’acquisto dell’immobile e i relativi oneri accessori. Attenzione Qualora il contributo stesso venga corrisposto in un periodo d’ imposta successivo a quello in cui il contribuente ha usufruito della detrazione relativamente all’ intero importo degli interessi passivi, l’ammontare di tale contributo percepito va assoggettato a tassazione separata quale onere rimborsato. In caso di revoca del contributo concesso e di restituzione delle somme non spettanti: in relazione agli interessi passivi a suo tempo non detratti poiché coperti dal contributo, il contribuente può fruire della detrazione nel periodo d’ imposta in cui le somme vengono restituite all’ente erogante;

la detrazione, tuttavia, spetta alle condizioni di fatto e di diritto vigenti nei periodi d’ imposta incui avrebbe potuto far valere il relativo onere, in assenza dell’intervento dell’ente pubblico.

In sede di compilazione della dichiarazione dei redditi, gli interessi in esame potranno essere indicatitra gli “Altri oneri per i quali spetta la detrazione” (cfr. ris. Agenzia delle Entrate 2.8.2010 n. 76).