La vendita di un immobile nel 2026 puo’ generare una plusvalenza tassabile o, in molti casi, restare completamente fuori dal perimetro dell’IRPEF. La regola fondamentale e’ contenuta nell’art. 67 c.1 lett. b del TUIR e ruota intorno a due variabili: il tempo trascorso dall’acquisto (cinque anni) e la destinazione dell’immobile (abitazione principale o no). Conoscere le regole prima di firmare il preliminare puo’ valere decine di migliaia di euro: l’imposta sostitutiva del 26% applicata in atto dal notaio e’ spesso piu’ vantaggiosa della tassazione IRPEF ordinaria.
Il quadro normativo: art. 67 c.1 lett. b TUIR
L’articolo 67 c.1 lett. b del TUIR (DPR 917/1986) qualifica come redditi diversi le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non piu’ di cinque anni, escluse quelle relative ad immobili pervenuti per successione e quelle relative ad unita’ immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.
La regola sintetica e’:
- Vendita dopo 5 anni dall’acquisto: nessuna tassazione, qualunque sia l’uso dell’immobile.
- Vendita entro 5 anni, abitazione principale: nessuna tassazione (esenzione oggettiva).
- Vendita entro 5 anni, immobile pervenuto per successione: nessuna tassazione.
- Vendita entro 5 anni, seconda casa o immobile non principale: plusvalenza tassabile.
Come si calcola la plusvalenza
La plusvalenza si determina come differenza tra il corrispettivo percepito e il prezzo di acquisto (o il costo di costruzione), aumentato di ogni altro costo inerente al bene (art. 68 c.1 TUIR). Sono inerenti tutti i costi documentati che hanno inciso sul valore dell’immobile:
- spese notarili dell’acquisto;
- imposte di registro, ipotecaria, catastale, IVA versate sull’acquisto;
- spese per interventi di manutenzione straordinaria, ristrutturazione, ampliamento documentati;
- oneri di intermediazione (provvigione dell’agenzia immobiliare) sostenuti per l’acquisto.
Le commissioni dell’agenzia per la vendita riducono invece il corrispettivo. Non sono inerenti le spese di manutenzione ordinaria, gli interessi passivi sul mutuo, le spese condominiali correnti.
Costo storico e immobili ricevuti per donazione
Per gli immobili ricevuti in donazione il costo da assumere e’ quello sostenuto dal donante (art. 68 c.2 TUIR). Per quelli ricevuti per successione, come detto, la plusvalenza non si realizza nemmeno se si vende entro 5 anni: l’esenzione e’ oggettiva.
I due regimi di tassazione: IRPEF ordinaria o sostitutiva al 26%
La plusvalenza, se tassabile, puo’ essere assoggettata a due regimi alternativi:
| Regime | Aliquota | Modalita’ | Quando conviene |
|---|---|---|---|
| IRPEF ordinaria | 23-43% + addiz. | Dichiarazione redditi anno successivo | Aliquota marginale < 26% |
| Imposta sostitutiva | 26% | Trattenuta dal notaio in atto | Aliquota marginale ≥ 26% |
L’imposta sostitutiva del 26% (art. 1 c.496 L. 266/2005, come modificato dalla L. 213/2023) si applica solo se il venditore lo richiede espressamente al notaio in sede di rogito. Il notaio diviene sostituto d’imposta, trattiene l’importo e lo riversa allo Stato, liberando il contribuente da ogni adempimento dichiarativo. Per aliquote marginali IRPEF superiori al 26% (ossia redditi complessivi superiori a circa 28.000 euro) la sostitutiva e’ quasi sempre piu’ conveniente.
Confronto numerico: vendita a 3 anni vs vendita a 6 anni
Esempio pratico
Caso A — Vendita dopo 3 anni
Anna ha acquistato una seconda casa a Milano nel 2023 per 180.000 €, con spese notarili e imposte di 14.000 €. Nel 2026 la vende per 280.000 €, con commissione di agenzia (lato vendita) di 7.500 €.
Corrispettivo netto: 280.000 − 7.500 = 272.500 €
Costo fiscale: 180.000 + 14.000 = 194.000 €
Plusvalenza: 272.500 − 194.000 = 78.500 €
Anna ha un reddito complessivo da lavoro di 55.000 € (aliquota marginale 43% + addizionali ~3% = 46%).
- Imposta sostitutiva 26%: 78.500 × 26% = 20.410 €
- IRPEF ordinaria: 78.500 × 46% = 36.110 €
Risparmio con la sostitutiva: 15.700 €. Anna richiede al notaio l’applicazione della sostitutiva in atto.
Caso B — Vendita dopo 6 anni
Stesse cifre, ma Anna vende nel 2029 (oltre 5 anni dall’acquisto). La plusvalenza non e’ tassabile ai sensi dell’art. 67 c.1 lett. b TUIR. Anna incassa l’intera differenza al netto delle sole spese di vendita, risparmiando 20.410 € rispetto al caso A.
L’esenzione per la prima casa: attenzione ai dettagli
L’esenzione per l’abitazione principale non e’ automatica: e’ richiesto che l’immobile sia stato adibito ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto e la cessione. Se Anna avesse acquistato la casa nel 2023 e l’avesse occupata come prima casa solo per il primo anno (poi affittata), nel 2026 la maggior parte del periodo sarebbe stata “non principale” e la plusvalenza tornerebbe tassabile.
La giurisprudenza di Cassazione (sent. 12404/2018 e successive) richiede prova documentale della residenza anagrafica e del consumo di utenze. Il semplice atto di acquisto come “prima casa” non basta: serve la dimora effettiva.
Il caso particolare dei terreni edificabili
Per i terreni edificabili la plusvalenza e’ sempre tassabile, indipendentemente dal tempo trascorso (art. 67 c.1 lett. b TUIR, seconda parte). Non si applicano ne’ il termine quinquennale ne’ l’esenzione per successione. E’ pero’ possibile rivalutare il costo fiscale tramite perizia asseverata e pagamento di un’imposta sostitutiva del 16% sul valore rivalutato (la rivalutazione e’ stata prorogata di anno in anno; per il 2026 e’ confermata dalla Legge di Bilancio 2025).
Detassazione per acquisto entro un anno
Una particolarita’ importante: se il corrispettivo della cessione viene reinvestito entro un anno dall’acquisto di un’altra unita’ immobiliare adibita ad abitazione principale (vedi disciplina della prima casa), la plusvalenza non concorre a formare il reddito. La regola e’ tuttavia residuale e si applica con condizioni puntuali. La disciplina nasce per agevolare la sostituzione dell’abitazione principale, non per consentire arbitraggi su seconde case.
Decadenza dei benefici prima casa: l’effetto sulla plusvalenza
Chi vende l’abitazione principale prima dei 5 anni dall’acquisto, senza riacquistare entro un anno una nuova prima casa, perde i benefici fiscali (registro 2% e IVA 4% applicate in acquisto), che vengono recuperati con sanzioni. Ai fini della plusvalenza, tuttavia, la “destinazione ad abitazione principale per la maggior parte del periodo” esonera comunque dalla tassazione della plusvalenza ex art. 67 TUIR. Sono due binari distinti: l’esenzione plusvalenza guarda all’uso effettivo, le agevolazioni prima casa guardano alle dichiarazioni rese in atto.
Dichiarazione della plusvalenza nel Modello Redditi
Se il venditore non opta per la sostitutiva al 26%, la plusvalenza va dichiarata nel quadro RL del Modello Redditi PF (sezione II “Redditi diversi”). Va indicato il corrispettivo, il costo fiscalmente riconosciuto e la plusvalenza netta. Il versamento dell’IRPEF segue le ordinarie scadenze: acconto a giugno e novembre, saldo a giugno dell’anno successivo. Diversamente, in caso di opzione per la sostitutiva, il notaio versa l’imposta entro 30 giorni dal rogito e rilascia ricevuta al venditore che chiude ogni adempimento.
Donazione e vendita: il caso del “salvagente fiscale”
Una strategia talvolta utilizzata per evitare la plusvalenza quinquennale e’ la donazione dell’immobile a un familiare seguita dalla vendita da parte del donatario. Attenzione: il D.L. 223/2006 ha introdotto una clausola anti-elusiva (art. 37 c. 1-bis DPR 600/1973). Inoltre, in caso di donazione, il donatario eredita il costo storico del donante (art. 68 c.2 TUIR), quindi il “trasferimento” non azzera la plusvalenza ma la trasla. L’unico modo per non far emergere la plusvalenza dopo donazione e’ che il donatario attenda 5 anni dall’atto originario di acquisto del donante prima di vendere.
L’imposta di registro e ipocatastale in atto
Oltre all’imposta sulla plusvalenza, alla vendita si applicano le imposte d’atto che gravano sull’acquirente: registro al 9% (o 2% prima casa) sul valore catastale rivalutato per i privati, oppure IVA 10% (4% prima casa, 22% lusso) se la vendita e’ fatta da impresa costruttrice entro 5 anni dalla fine dei lavori. Le imposte ipotecaria e catastale sono di 50 euro ciascuna in tassa fissa per i trasferimenti tra privati. Pur essendo a carico del compratore, vanno conosciute dal venditore perche’ influenzano la trattativa sul prezzo finale.
Errori comuni da evitare
Alcuni errori ricorrenti nella gestione fiscale della plusvalenza immobiliare:
- Dimenticare le spese inerenti: spese notarili, imposte di acquisto, ristrutturazioni documentate riducono direttamente la plusvalenza. Recuperarle a distanza di anni richiede archivio documentale ordinato.
- Confondere abitazione principale con prima casa: i benefici prima casa al rogito non equivalgono automaticamente alla dimora effettiva richiesta dall’art. 67 TUIR per l’esenzione plusvalenza.
- Non valutare la sostitutiva: per chi ha aliquote IRPEF marginali oltre il 35%, la sostitutiva 26% e’ quasi sempre piu’ conveniente. La scelta va fatta in atto, non in dichiarazione.
- Sottovalutare la rivalutazione per i terreni: in caso di terreno edificabile, la perizia con sostitutiva 16% puo’ ridurre drasticamente la base imponibile.
Domande frequenti
I 5 anni si contano dal preliminare o dal rogito?
Si contano dal rogito notarile (atto pubblico di compravendita), non dal preliminare. Per gli immobili costruiti il termine decorre dalla data di ultimazione dei lavori. Per immobili acquistati con compravendita “in costruzione” si fa riferimento al rogito definitivo.
Se ristrutturo casa, le spese riducono la plusvalenza?
Si’, a condizione che siano spese di manutenzione straordinaria, restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione o ampliamento, documentate da fatture intestate al proprietario. Le spese che hanno gia’ beneficiato di detrazioni IRPEF (bonus 50%, ecobonus) restano inerenti per la parte non detratta. La manutenzione ordinaria non e’ inerente.
Se vendo a meno del prezzo di acquisto pago comunque qualcosa?
No, in caso di minusvalenza non si paga nulla. Tuttavia la minusvalenza su immobile non e’ compensabile con altri redditi diversi: si esaurisce con la vendita stessa. Va comunque dichiarata nel quadro RL del Modello Redditi PF per documentazione.
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