Vendita casa e plusvalenza 2026

Vendita casa e plusvalenza 2026: quando si paga e come calcolarla

Vendere un immobile non significa sempre incassare una somma netta senza conseguenze fiscali. In molti casi, il guadagno realizzato — la cosiddetta plusvalenza immobiliare — è soggetto a tassazione. Sapere quando scatta l’imposta, come si calcola e quanto si paga è fondamentale per pianificare correttamente la vendita e non trovarsi sorprese al momento del rogito.

Questa guida analizza in modo completo la disciplina vigente nel 2026, con riferimento agli articoli 67 e 68 del TUIR, alle novità introdotte dal DL 39/2024 in materia di Superbonus e dal D.Lgs. 139/2024 sulle donazioni. Troverai tre esempi numerici dettagliati, tabelle di riepilogo e una FAQ finale con le domande più frequenti.

Se stai valutando anche l’acquisto di un nuovo immobile, leggi la nostra guida su acquisto prima casa: agevolazioni 2026. Se sei proprietario e vuoi verificare la tua posizione IMU, consulta la pagina dedicata a IMU 2026: chi paga, esenzioni e calcolo.

Che cos’è la plusvalenza immobiliare: la definizione normativa

La plusvalenza immobiliare è il guadagno realizzato cedendo un immobile a un prezzo superiore a quello di acquisto. Non si tratta di un concetto economico generico: la legge la definisce e la disciplina in modo preciso.

La norma di riferimento è l’articolo 67, comma 1, lettera b) del TUIR (Testo Unico delle Imposte sui Redditi, DPR 917/1986), che classifica le plusvalenze immobiliari tra i redditi diversi. In particolare, rientrano in questa categoria:

• Le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, con l’esclusione degli immobili acquisiti per successione e delle unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto e la cessione siano state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.
• Le plusvalenze realizzate a seguito di cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, in qualsiasi momento avvenga la vendita.

La quantificazione della plusvalenza è disciplinata dall’articolo 68 TUIR, che stabilisce la formula di calcolo e gli oneri deducibili.

Quando la plusvalenza è tassata: i casi imponibili

Vendita entro cinque anni dall’acquisto

Il caso più frequente è la vendita di un immobile entro cinque anni dalla data di acquisto o costruzione. In questo scenario, la plusvalenza è imponibile salvo che ricorrano le eccezioni previste dalla legge (abitazione principale, successione).

Il termine di cinque anni si calcola dalla data del rogito di acquisto alla data del rogito di vendita. Non rileva la data del preliminare, né quella della stipula del mutuo.

Terreni edificabili: sempre tassati

Per i terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, la plusvalenza è tassata indipendentemente dal tempo trascorso dall’acquisto. Non esiste la franchigia dei cinque anni. Questa regola si applica ai terreni per i quali gli strumenti urbanistici vigenti consentono la costruzione.

Donazioni: la novità del D.Lgs. 139/2024

Una delle novità più rilevanti degli ultimi anni riguarda gli immobili ricevuti in donazione. Con il D.Lgs. 139/2024 (in vigore dal 1° gennaio 2025), è stato modificato il meccanismo di calcolo della plusvalenza in caso di successiva vendita di beni donati.

Prima della riforma, si discuteva se il costo di acquisto da considerare fosse quello sostenuto dal donante o il valore dichiarato in atto di donazione. Con la riforma, viene introdotto il principio del look-through: ai fini del calcolo della plusvalenza, il costo di acquisto è quello originariamente sostenuto dal donante, non il valore attribuito in sede di donazione.

Questo significa che chi ha ricevuto un immobile in donazione e lo rivende entro cinque anni dalla donazione (o dalla data di acquisto originaria del donante, secondo le interpretazioni prevalenti) deve calcolare la plusvalenza come differenza tra prezzo di vendita e costo storico del donante.

Attenzione: la norma ha introdotto anche una presunzione per cui il periodo quinquennale, ai fini dell’esenzione, si computa dalla data di acquisto originaria del donante, non dalla data della donazione. Questo amplia significativamente il perimetro dei casi in cui la plusvalenza è esente per chi ha ricevuto un bene in donazione da un soggetto che lo deteneva già da oltre cinque anni.

Superbonus e plusvalenza: la regola del DL 39/2024

Con il DL 39/2024 (convertito in legge con L. 67/2024), è stata introdotta una norma specifica per gli immobili che hanno beneficiato della detrazione Superbonus al 110%. La regola è la seguente:

Se un immobile ha beneficiato del Superbonus al 110% e viene ceduto entro dieci anni dalla fine dei lavori, la plusvalenza è imponibile anche se la vendita avviene dopo il quinquennio dall’acquisto.

La novità deroga alla regola generale dei cinque anni: il periodo di osservazione si estende a dieci anni per chi ha usufruito dell’incentivo massimo del 110%. L’obiettivo della norma è evitare che il beneficio fiscale dell’agevolazione si cumuli con l’esenzione sulla plusvalenza da rivalutazione dell’immobile.

È importante precisare che questa norma si applica solo ai beneficiari diretti della detrazione al 110%, non a chi ha ceduto il credito o a chi ha acquistato l’immobile dopo i lavori.

Quando la plusvalenza è esente: i casi di non imponibilità

Vendita dopo cinque anni dall’acquisto

Se la vendita avviene dopo cinque anni dalla data di acquisto (o costruzione), la plusvalenza è esente da imposta. Questa è la regola base dell’esenzione temporale prevista dall’art. 67 TUIR.

Eccezione importante: la regola dei cinque anni non si applica ai terreni edificabili (sempre tassati) e, dal 2024, agli immobili con Superbonus 110% venduti entro dieci anni dai lavori.

Abitazione principale

La plusvalenza è esente anche se l’immobile ceduto è stato adibito ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo intercorso tra acquisto e vendita. Non è necessario che l’immobile sia stato abitazione principale per tutto il periodo: è sufficiente la maggior parte.

Con la modifica introdotta dal DL 39/2024, tuttavia, se l’immobile ha beneficiato del Superbonus 110%, l’esenzione per abitazione principale non si applica qualora la vendita avvenga entro dieci anni dalla fine dei lavori agevolati.

Immobili acquisiti per successione

Gli immobili ricevuti per successione ereditaria sono esclusi dall’ambito di applicazione dell’art. 67 TUIR: la plusvalenza da loro derivante non è mai imponibile, indipendentemente dal tempo trascorso dall’apertura della successione e dall’eventuale utilizzo dell’immobile.

La formula di calcolo: articolo 68 TUIR

L’articolo 68 TUIR stabilisce che la plusvalenza imponibile si calcola come:

Plusvalenza = Corrispettivo della cessione − Costo di acquisizione − Oneri inerenti

Vediamo nel dettaglio ogni componente.

Il corrispettivo della cessione

È il prezzo di vendita pattuito e dichiarato nell’atto di compravendita. In caso di vendita sottocosto o a parti correlate, l’Agenzia delle Entrate può procedere ad accertamento basandosi sul valore normale dell’immobile.

Il costo di acquisizione

Per gli immobili acquistati a titolo oneroso, il costo di acquisizione è il prezzo pagato all’atto di acquisto risultante dal rogito. Per gli immobili costruiti, è il costo di costruzione documentato.

Per le donazioni (dopo la riforma D.Lgs. 139/2024), il costo di acquisizione è quello originariamente sostenuto dal donante.

Gli oneri inerenti deducibili

Dall’importo della plusvalenza si possono dedurre tutti gli oneri sostenuti in connessione all’acquisto e alla vendita, purché documentati:

• Spese notarili per l’atto di acquisto e per l’atto di vendita
• Provvigioni all’agenzia immobiliare (acquisto e vendita)
• Imposte pagate al momento dell’acquisto: imposta di registro, imposta ipotecaria, imposta catastale (oppure IVA se l’acquisto era soggetto a IVA)
• Spese di ristrutturazione e manutenzione straordinaria documentate, sostenute sull’immobile e rimaste a carico del cedente (non coperte da contributi o incentivi fiscali)
• Spese per perizie e certificazioni necessarie alla vendita

Importante: le spese di manutenzione ordinaria non sono deducibili. Le spese agevolate con Superbonus 110% vanno considerate al netto della detrazione effettivamente fruita.

Come si tassa la plusvalenza: imposta sostitutiva 26% o IRPEF ordinaria

L’opzione per l’imposta sostitutiva

Il contribuente che realizza una plusvalenza imponibile può scegliere tra due regimi fiscali:

1. Imposta sostitutiva del 26%: applicabile su richiesta in sede di atto notarile. Il notaio calcola e versa l’imposta per conto del contribuente. La plusvalenza non concorre alla formazione del reddito complessivo IRPEF.
2. Tassazione ordinaria IRPEF: la plusvalenza si somma agli altri redditi e viene tassata con le aliquote progressive IRPEF. Si dichiara nel modello Redditi PF (quadro RL).

L’opzione per l’imposta sostitutiva si esercita al momento del rogito, richiedendolo espressamente al notaio. Non è possibile modificare la scelta dopo la stipula dell’atto.

Quando conviene il 26% rispetto all’IRPEF

La convenienza dell’imposta sostitutiva al 26% dipende dall’aliquota marginale IRPEF del contribuente nell’anno della vendita. Le aliquote IRPEF vigenti nel 2026 per scaglioni di reddito sono:

Attenzione: la valutazione va fatta sul reddito complessivo dell’anno, includendo la plusvalenza stessa. Un contribuente con reddito da lavoro di 25.000 € che realizza una plusvalenza di 60.000 € avrebbe un reddito totale di 85.000 €, con una parte significativa tassata al 43%. In questo caso, la sostitutiva al 26% è quasi sempre più conveniente.

Tabella riepilogativa: casistica della tassazione sulla vendita di immobili

Tre esempi numerici step-by-step

Esempio 1 — Vendita entro cinque anni: calcolo dell’imposta sostitutiva al 26%

Mario acquista un appartamento nel marzo 2022 al prezzo di 200.000 €. Sostiene le seguenti spese documentate:

• Imposta di registro (9% su valore catastale dichiarato): 4.500 €
• Spese notarili acquisto: 2.800 €
• Provvigione agenzia acquisto (2%): 4.000 €
• Ristrutturazione bagni documentata: 8.500 €
• Totale oneri inerenti acquisto: 19.800 €

Nel settembre 2026 vende l’immobile a 270.000 €, sostenendo ulteriori spese:

• Provvigione agenzia vendita (2%): 5.400 €
• Spese notarili vendita: 1.200 €
• Totale oneri inerenti vendita: 6.600 €

Calcolo della plusvalenza:

1. Corrispettivo: 270.000 €
2. Costo di acquisizione: 200.000 €
3. Oneri inerenti deducibili: 19.800 € + 6.600 € = 26.400 €
4. Plusvalenza = 270.000 − 200.000 − 26.400 = 43.600 €

Scelta dell’imposta sostitutiva al 26% in atto notarile:

• Imposta sostitutiva = 43.600 × 26% = 11.336 €

Mario incassa netto: 270.000 − 11.336 − 6.600 (spese vendita) = 252.064 €

Esempio 2 — Stessa vendita ma abitazione principale: esenzione totale

Stessa situazione dell’Esempio 1, ma Mario ha abitato nell’immobile come residenza principale dalla data di acquisto (marzo 2022) fino alla vendita (settembre 2026), ovvero per l’intera durata del possesso.

Verifica del requisito:

• Periodo totale tra acquisto e vendita: circa 54 mesi
• Periodo di utilizzo come abitazione principale: 54 mesi (100% del periodo)
• Condizione: la maggior parte del periodo (più del 50%) è stata abitazione principale
• Risultato: la condizione è soddisfatta

Conseguenza fiscale:

• La plusvalenza di 43.600 € è completamente esente da imposta
• Mario non paga né l’imposta sostitutiva né IRPEF sulla plusvalenza
• Non deve effettuare alcuna dichiarazione della plusvalenza

Risparmio fiscale rispetto all’Esempio 1: 11.336 €

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Esempio 3 — Superbonus 2022 e vendita 2028: plusvalenza con regola dei dieci anni

Lucia acquista un appartamento nel 2015 a 180.000 €. Nel 2022 effettua un intervento di efficienza energetica (cappotto + pompa di calore) usufruendo del Superbonus 110% con detrazione fruita direttamente in dichiarazione. Il costo dei lavori è stato di 80.000 €, interamente coperti dalla detrazione al 110%.

Nel 2028 Lucia decide di vendere l’immobile a 310.000 €. L’immobile non era abitazione principale (era un appartamento al mare usato saltuariamente).

Verifica della norma DL 39/2024:

• Fine lavori Superbonus: dicembre 2022
• Data vendita: 2028
• Anni trascorsi dalla fine lavori: 6 anni (meno di 10)
• La plusvalenza è imponibile nonostante siano trascorsi più di 5 anni dall’acquisto originario (2015)

Calcolo della plusvalenza con il meccanismo pro-rata previsto dal DL 39/2024:

Il DL 39/2024 prevede una riduzione della plusvalenza in proporzione al numero di anni trascorsi dall’ultimazione dei lavori rispetto ai dieci anni totali:

1. Plusvalenza lorda: 310.000 − 180.000 − 15.000 (spese acquisto e vendita) = 115.000 €
2. Anni trascorsi dalla fine lavori: 6 su 10
3. Coefficiente di riduzione: 6/10 = 0,60
4. Plusvalenza ridotta: 115.000 × (1 − 0,60) = 115.000 × 0,40 = 46.000 €

Imposta con sostitutiva al 26%:

• Imposta = 46.000 × 26% = 11.960 €

Se avesse venduto dopo dieci anni dalla fine dei lavori (dal 2032 in poi), la plusvalenza sarebbe stata completamente esente in quanto l’immobile era stato acquistato oltre cinque anni prima. La norma DL 39/2024 introduce quindi una finestra aggiuntiva di imponibilità di cinque anni (dal quinto al decimo anno dalla fine dei lavori Superbonus).

Donazioni post-2024: il meccanismo look-through

Il D.Lgs. 139/2024 ha profondamente modificato il trattamento fiscale degli immobili ricevuti in donazione e successivamente venduti. Il nuovo meccanismo si basa sul principio del look-through: si guarda attraverso la donazione per ricostruire il costo storico originario.

In pratica:

• Il costo di acquisizione utilizzabile dal donatario è quello sostenuto a suo tempo dal donante, non il valore dichiarato in atto di donazione
• Il periodo quinquennale si computa dalla data di acquisto originaria del donante, non dalla data della donazione
• Se il donante aveva acquistato l’immobile da più di cinque anni prima della donazione, il donatario che rivende immediatamente è già fuori dal quinquennio e la plusvalenza è esente

Questa riforma risolve un problema che si era creato con le donazioni strumentali: fino al 2024, alcuni contribuenti utilizzavano la donazione come strumento per azzerare il costo fiscale dell’immobile (dichiarando in atto un valore elevato) e poi vendevano immediatamente senza plusvalenza. Il look-through neutralizza questa strategia.

Gli adempimenti: dove e come dichiarare la plusvalenza

Se si sceglie l’imposta sostitutiva 26%

La scelta va espressa al notaio al momento della stipula del rogito. Il notaio:

• Calcola la plusvalenza
• Applica l’aliquota del 26%
• Richiede il versamento dell’imposta contestualmente all’atto
• Versa l’imposta all’Erario tramite il modello F24
• Rilascia apposita comunicazione

Il contribuente non deve compilare alcuna sezione della dichiarazione dei redditi per questa plusvalenza: l’imposta è definitiva e non rileva ai fini IRPEF.

Se si sceglie la tassazione IRPEF ordinaria

La plusvalenza va dichiarata nel modello Redditi PF, quadro RL (righi RL1–RL9), nell’anno successivo alla vendita. Concorre alla formazione del reddito complessivo e viene tassata con le aliquote progressive IRPEF.

Errori comuni da evitare

• Non conservare la documentazione delle spese: senza ricevute e fatture, le spese di ristrutturazione e gli oneri inerenti non possono essere dedotti dalla plusvalenza
• Confondere data del preliminare con data del rogito: il quinquennio si calcola sempre dalla data del rogito
• Non valutare il Superbonus: chi ha usufruito del 110% deve verificare se la vendita ricade nel decennio dalla fine dei lavori
• Applicare la sostitutiva senza calcolare la convenienza: per contribuenti a basso reddito, l’IRPEF ordinaria può essere meno onerosa
• Non considerare le spese dell’agenzia immobiliare: sono deducibili se documentate con fattura

FAQ — Domande frequenti

Quando scatta l’obbligo di pagare la tassa sulla plusvalenza immobiliare?

L’obbligo scatta quando si vende un immobile realizzando un guadagno (plusvalenza) e la vendita avviene entro cinque anni dall’acquisto, oppure si tratta di un terreno edificabile (sempre tassato), oppure l’immobile ha beneficiato del Superbonus 110% e viene venduto entro dieci anni dalla fine dei lavori. L’obbligo non sussiste se l’immobile era la residenza principale del cedente per la maggior parte del periodo di possesso.

Come si calcola la plusvalenza immobiliare in modo corretto?

La plusvalenza è la differenza tra il prezzo di vendita e il costo di acquisto, diminuita di tutti gli oneri inerenti documentati: spese notarili, provvigioni d’agenzia, imposte pagate all’acquisto, spese di ristrutturazione straordinaria. La formula è: plusvalenza = corrispettivo − costo di acquisizione − oneri inerenti. Il riferimento normativo è l’art. 68 TUIR.

Conviene scegliere l’imposta sostitutiva del 26% o la tassazione ordinaria IRPEF?

Dipende dal reddito complessivo nell’anno della vendita. La sostitutiva al 26% conviene se l’aliquota marginale IRPEF supera il 26%, ovvero quando il reddito complessivo (inclusa la plusvalenza) supera i 28.000 €. Per chi ha redditi bassi e la plusvalenza non fa superare il primo scaglione, la tassazione IRPEF ordinaria al 23% è più vantaggiosa.

Se ho ricevuto la casa in donazione, come si calcola la plusvalenza quando la vendo?

Dal 1° gennaio 2025, in base al D.Lgs. 139/2024, si applica il principio del look-through: il costo di acquisizione è quello originariamente sostenuto dal donante, non il valore dichiarato in atto di donazione. Anche il quinquennio ai fini dell’esenzione si conta dalla data di acquisto originaria del donante. Se il donante deteneva l’immobile da più di cinque anni, il donatario che rivende è già potenzialmente esente.

La casa ricevuta per eredità è soggetta a tassazione della plusvalenza se la vendo?

No. Gli immobili acquisiti per successione ereditaria sono esclusi dall’ambito di applicazione dell’art. 67 TUIR: la plusvalenza da loro derivante non è mai imponibile, indipendentemente dal tempo trascorso dall’apertura della successione e dal prezzo di vendita. È una delle poche esenzioni assolute nella disciplina delle plusvalenze immobiliari.

Il Superbonus 110% come influisce sulla tassazione della plusvalenza?

Se un immobile ha beneficiato del Superbonus 110% e viene venduto entro dieci anni dalla fine dei lavori agevolati, la plusvalenza è tassata anche se la vendita avviene dopo il quinquennio dall’acquisto. Questa regola, introdotta dal DL 39/2024, si applica solo ai beneficiari diretti della detrazione al 110%. La plusvalenza viene calcolata con un meccanismo pro-rata che riduce l’imponibile in proporzione agli anni trascorsi dalla fine dei lavori rispetto ai dieci anni totali.

È possibile dedurre le spese di ristrutturazione dall’importo della plusvalenza?

Sì, le spese di manutenzione straordinaria e ristrutturazione sono deducibili dalla plusvalenza, a condizione che siano documentate con fatture e siano rimaste a carico del venditore. Non sono deducibili le spese ordinarie né quelle coperte da incentivi fiscali come il Superbonus (per la parte coperta dalla detrazione). È fondamentale conservare tutta la documentazione di spesa per poter abbattere la base imponibile.

Conclusione: pianifica la vendita prima di firmare il rogito

La tassazione della plusvalenza immobiliare è una materia in rapida evoluzione: le novità introdotte dal DL 39/2024 sul Superbonus e dal D.Lgs. 139/2024 sulle donazioni hanno significativamente cambiato il quadro normativo. Prima di procedere con la vendita di un immobile, è essenziale verificare:

• Se la vendita rientra in uno dei casi di imponibilità (entro 5 anni, terreno edificabile, Superbonus decennale)
• Quale regime fiscale conviene scegliere (sostitutiva 26% o IRPEF)
• Quali spese sono deducibili e come documentarle
• Se la vendita riguarda un immobile ricevuto in donazione, ricostruire il costo storico del donante

Una pianificazione fiscale anticipata può fare la differenza tra pagare migliaia di euro in più o ottimizzare legalmente il carico fiscale.