IMU 2026: chi paga, esenzioni e calcolo

IMU 2026: chi paga, esenzioni e calcolo

L’Imposta Municipale Propria (IMU) è oggi la principale imposta patrimoniale sugli immobili in Italia. Introdotta in via sperimentale dal D.Lgs. 23/2011 e riformata in modo organico dalla Legge 27 dicembre 2019, n. 160 (Legge di Bilancio 2020), che ha abolito la TASI e inglobato le relative aliquote nell’IMU, essa si applica al possesso di fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli su tutto il territorio nazionale.

Con l’avvicinarsi delle scadenze del 2026, questa guida fornisce un quadro aggiornato e dettagliato su chi è obbligato a pagare, quali esenzioni e riduzioni spettano, come si calcola l’imposta con la formula ufficiale e con esempi pratici passo dopo passo. Se stai valutando un acquisto immobiliare, leggi anche la nostra guida sulle agevolazioni prima casa 2026; se invece stai pensando di vendere, approfondisci il tema della plusvalenza e tassazione sulla vendita.

1. Soggetti passivi IMU: chi è obbligato a pagare

L’art. 9, comma 1 del D.Lgs. 23/2011, come modificato dall’art. 1, commi 740 e seguenti della L. 160/2019, individua i soggetti passivi dell’IMU nelle seguenti categorie:

• Proprietario dell’immobile, in proporzione alla quota di proprietà.
• Titolare del diritto reale di usufrutto, uso o abitazione: in questo caso è l’usufruttuario (o il titolare dell’uso/abitazione) a pagare l’IMU, non il nudo proprietario.
• Titolare del diritto di enfiteusi o di superficie: l’imposta è a carico dell’enfiteuta o del superficiario.
• Locatario nel caso di leasing immobiliare: il conduttore che detiene il bene in leasing è soggetto passivo per tutta la durata del contratto, anche se l’immobile è formalmente intestato alla società di leasing.
• Concessionario di aree demaniali.

In caso di comproprietà, ciascun comproprietario versa l’IMU in proporzione alla propria quota di proprietà catastale. L’imposta non si calcola sul valore complessivo dell’immobile attribuito a un solo soggetto.

1.1 L’ex coniuge assegnatario della casa familiare

Un caso spesso trascurato riguarda la separazione coniugale. Ai sensi dell’art. 1, comma 741, lett. b) della L. 160/2019, l’assegnazione della casa familiare al coniuge separato o divorziato — disposta dal giudice — equivale, ai fini IMU, alla costituzione di un diritto di abitazione in capo al coniuge assegnatario. Pertanto:

• Il coniuge assegnatario è soggetto passivo IMU sull’immobile assegnatogli.
• Se l’immobile è la sua abitazione principale (e non rientra nelle categorie di lusso A/1, A/8, A/9), l’assegnatario beneficia dell’esenzione per abitazione principale.
• Il coniuge non assegnatario è esonerato dall’IMU su quell’immobile, anche se ne è comproprietario.

2. Esenzione abitazione principale

L’esenzione più rilevante dell’IMU riguarda l’abitazione principale, definita dall’art. 1, comma 741, lett. b) della L. 160/2019 come «l’unità immobiliare in cui il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente». Affinché l’esenzione si applichi è necessario che entrambi i requisiti — dimora abituale e residenza anagrafica — siano soddisfatti contemporaneamente per il possessore e per l’intero nucleo familiare.

Importante: dal 2022, in seguito all’interpretazione consolidata dalla Corte Costituzionale (sentenza n. 209/2022) e confermata dalla L. 197/2022 (Legge di Bilancio 2023), i coniugi con abitazioni principali diverse possono entrambi beneficiare dell’esenzione, ciascuno per il proprio immobile, a condizione che le abitazioni si trovino in comuni diversi oppure, se nello stesso comune, che la differente destinazione sia giustificata da effettive esigenze lavorative o familiari documentabili.

2.1 Esclusioni: categorie catastali di lusso

L’esenzione IMU per abitazione principale non si applica agli immobili classificati nelle categorie catastali:

• A/1 — Abitazioni di tipo signorile
• A/8 — Abitazioni in ville
• A/9 — Castelli e palazzi di eminente pregio storico o artistico

Per questi immobili, anche se utilizzati come abitazione principale, l’IMU si paga applicando l’aliquota deliberata dal comune per questa fattispecie (in molti comuni coincide con l’aliquota base statale dello 0,5%, ma i comuni possono differenziarla).

2.2 Pertinenze dell’abitazione principale

L’esenzione si estende anche alle pertinenze dell’abitazione principale, classificate nelle categorie:

• C/2 — Magazzini, locali di deposito, cantine
• C/6 — Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse
• C/7 — Tettoie chiuse o aperte

L’esenzione vale per una sola unità per ciascuna categoria catastale C/2, C/6 e C/7 (art. 1, comma 741, lett. b) della L. 160/2019). Quindi una cantina (C/2) e un garage (C/6) sono entrambi esenti; una seconda cantina sarebbe invece soggetta all’IMU.

3. Riduzioni IMU: i principali casi

3.1 Comodato gratuito a figli o genitori: riduzione del 50%

L’art. 1, comma 747, lett. c) della L. 160/2019 prevede una riduzione del 50% della base imponibile per le unità immobiliari concesse in comodato gratuito ai figli o ai genitori del comodante, a condizione che:

1. Il contratto di comodato sia registrato presso l’Agenzia delle Entrate.
2. Il comodante abbia la residenza anagrafica e la dimora abituale nello stesso comune in cui si trova l’immobile concesso in comodato.
3. Il comodante possieda al massimo un’altra unità immobiliare ad uso abitativo in Italia (oltre all’immobile concesso in comodato e all’abitazione principale).
4. L’immobile concesso in comodato non appartenga alle categorie di lusso A/1, A/8, A/9.

La riduzione si applica sulla base imponibile (non sull’imposta), il che significa che si dimezza la rendita rivalutata prima di applicare il moltiplicatore catastale e l’aliquota.

3.2 Locazione a canone concordato: riduzione del 25%

Gli immobili abitativi (categoria A, escluse A/1, A/8, A/9) locati con contratto a canone concordato ai sensi della L. 9 dicembre 1998, n. 431, art. 2, comma 3, beneficiano di una riduzione del 25% dell’imposta IMU dovuta (art. 1, comma 760 della L. 160/2019). A differenza del comodato, qui la riduzione si applica direttamente all’imposta finale, non alla base imponibile.

Il contratto a canone concordato deve essere stipulato sulla base degli accordi territoriali definiti dalle organizzazioni di categoria dei proprietari e degli inquilini nel comune in cui si trova l’immobile.

3.3 Immobili inagibili o inabitabili: riduzione del 50%

L’art. 1, comma 747, lett. b) della L. 160/2019 prevede che la base imponibile sia ridotta del 50% per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati. L’inagibilità o inabitabilità deve essere accertata dall’ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario, oppure il contribuente può presentare una dichiarazione sostitutiva ai sensi del D.P.R. 445/2000. La condizione deve essere attestata e mantenuta per il periodo di riferimento.

3.4 Terreni agricoli: esenzioni specifiche

Ai sensi dell’art. 1, commi 758 e 759 della L. 160/2019, sono esenti dall’IMU:

• I terreni agricoli posseduti e condotti da coltivatori diretti e IAP (Imprenditori Agricoli Professionali iscritti nella previdenza agricola), indipendentemente dalla loro ubicazione.
• I terreni agricoli ubicati nei comuni classificati montani o di collina ai sensi della Circolare n. 9 del 14 giugno 1993 del Ministero delle Finanze.
• I terreni agricoli ubicati nelle isole minori di cui all’allegato A della L. 448/2001.

4. IVIE: l’IMU per gli immobili all’estero

I residenti fiscali in Italia che possiedono immobili all’estero non pagano l’IMU, ma sono soggetti all’IVIE — Imposta sul Valore degli Immobili situati all’Estero, introdotta dall’art. 19, commi 13 e seguenti del D.L. 201/2011 (conv. L. 214/2011). L’IVIE si applica con un’aliquota dello 0,76% sul valore dell’immobile estero (che può essere il valore catastale locale, il valore di acquisto o, in mancanza, il valore di mercato). È prevista una franchigia di 200 euro: se l’imposta non supera questa soglia, non è dovuta. L’IVIE si dichiara nel modello Redditi PF (quadro RW) e va versata con le stesse scadenze dell’IRPEF.

5. La formula di calcolo dell’IMU

Il calcolo dell’IMU si sviluppa in quattro passaggi:

1. Rendita catastale rivalutata: Rendita catastale × 1,05 (rivalutazione del 5% prevista dall’art. 3, comma 48 della L. 662/1996).
2. Base imponibile: Rendita rivalutata × Moltiplicatore catastale (variabile per categoria).
3. IMU lorda: Base imponibile × Aliquota deliberata dal Comune (espressa in percentuale, max 1,06% per le abitazioni diverse dalla prima casa).
4. IMU netta: Applicazione di eventuali riduzioni (50% comodato sulla base imponibile; 25% canone concordato sull’imposta).

In formula compatta:

IMU = Rendita catastale × 1,05 × Moltiplicatore × Aliquota

5.1 I moltiplicatori catastali

I moltiplicatori sono fissati dall’art. 13, comma 4 del D.L. 201/2011 e dall’art. 1, comma 745 della L. 160/2019:

6. Esenzioni e riduzioni IMU 2026: tabella riepilogativa

7. Le scadenze IMU 2026

L’IMU si versa in due rate all’anno, tramite modello F24 (codici tributo specifici per comune) oppure bollettino di conto corrente postale:

• Acconto IMU 2026 — 16 giugno 2026: si versa la metà dell’imposta dovuta per l’anno precedente (2025), calcolata applicando le aliquote deliberate dal comune per il 2025. Se il comune non ha ancora deliberato le aliquote 2026, si usa il criterio dell’anno precedente.
• Saldo IMU 2026 — 16 dicembre 2026: si versa il conguaglio a saldo dell’imposta effettivamente dovuta per il 2026, applicando le aliquote 2026 deliberate e pubblicate dal comune entro il 28 ottobre 2026 (termine previsto dalla normativa per l’efficacia delle delibere).

Se il 16 giugno o il 16 dicembre cadono di sabato o domenica, il termine è prorogato al primo giorno feriale successivo. Nel 2026 il 16 giugno è un martedì e il 16 dicembre è un mercoledì: le scadenze sono quindi confermate.

Il versamento minimo è di 12 euro: sotto questa soglia l’IMU non è dovuta (art. 1, comma 762 della L. 160/2019).

8. Esempi numerici di calcolo IMU 2026

Esempio 1 — Appartamento A/2 (abitazione civile), seconda casa

Dati:

• Categoria catastale: A/2
• Rendita catastale: 800 €
• Aliquota deliberata dal comune: 0,86%
• Quota di proprietà: 100%
• Riduzioni applicabili: nessuna

Calcolo passo per passo:

1. Rendita rivalutata: 800 € × 1,05 = 840 €
2. Base imponibile: 840 € × 160 (moltiplicatore A) = 134.400 €
3. IMU annua lorda: 134.400 € × 0,86% = 1.155,84 €
4. Acconto (16 giugno): 1.155,84 € / 2 = 577,92 € (arrotondato a 578 €)
5. Saldo (16 dicembre): 1.155,84 € − 577,92 € = 577,92 € (arrotondato a 578 €)

IMU totale annua 2026: 1.155,84 €

Esempio 2 — Appartamento A/3 (abitazione economica), seconda casa

Dati:

• Categoria catastale: A/3
• Rendita catastale: 1.200 €
• Aliquota deliberata dal comune: 1,06% (aliquota massima consentita per altre abitazioni)
• Quota di proprietà: 50% (comproprietà)
• Riduzioni applicabili: nessuna

Calcolo passo per passo:

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1. Rendita rivalutata: 1.200 € × 1,05 = 1.260 €
2. Base imponibile (100%): 1.260 € × 160 = 201.600 €
3. IMU annua lorda (100%): 201.600 € × 1,06% = 2.136,96 €
4. IMU a carico del comproprietario al 50%: 2.136,96 € × 50% = 1.068,48 €
5. Acconto (16 giugno): 1.068,48 € / 2 = 534,24 € (arrotondato a 534 €)
6. Saldo (16 dicembre): 1.068,48 € − 534,24 € = 534,24 € (arrotondato a 534 €)

IMU totale annua 2026 per il comproprietario al 50%: 1.068,48 €

Esempio 3 — Appartamento A/2 locato a canone concordato

Dati:

• Categoria catastale: A/2
• Rendita catastale: 900 €
• Aliquota deliberata dal comune per immobili a canone concordato: 0,76%
• Contratto a canone concordato regolarmente stipulato (L. 431/1998, art. 2 co. 3)
• Riduzione IMU canone concordato: 25%
• Quota di proprietà: 100%

Calcolo passo per passo:

1. Rendita rivalutata: 900 € × 1,05 = 945 €
2. Base imponibile: 945 € × 160 = 151.200 €
3. IMU lorda: 151.200 € × 0,76% = 1.149,12 €
4. Riduzione canone concordato (25%): 1.149,12 € × 25% = 287,28 €
5. IMU netta annua: 1.149,12 € − 287,28 € = 861,84 €
6. Acconto (16 giugno): 861,84 € / 2 = 430,92 € (arrotondato a 431 €)
7. Saldo (16 dicembre): 861,84 € − 430,92 € = 430,92 € (arrotondato a 431 €)

IMU totale annua 2026 con canone concordato: 861,84 € (risparmio rispetto all’aliquota piena senza riduzione: 287,28 € all’anno).

9. Come si determina l’aliquota applicabile

Le aliquote IMU sono deliberate annualmente da ciascun comune entro i limiti fissati dalla legge statale. I limiti massimi previsti dall’art. 1, commi 748-754 della L. 160/2019 sono:

• Abitazione principale di lusso (A/1, A/8, A/9): aliquota base 0,5%, il comune può aumentarla fino a 0,6% o ridurla fino ad azzerarla.
• Altre abitazioni (seconde case, locazioni libere): aliquota base 0,86%, il comune può aumentarla fino a 1,06% o ridurla fino a 0%.
• Fabbricati rurali strumentali: aliquota massima 0,1%.
• Terreni agricoli non esenti: aliquota base 0,76%, il comune può aumentarla fino a 1,06% o ridurla fino a 0%.
• Aree fabbricabili: aliquota base 0,86%, il comune può aumentarla fino a 1,06% o ridurla fino a 0%.
• Immobili produttivi (categoria D): aliquota base statale 0,76% (riservata allo Stato), il comune può aggiungere uno 0,3% aggiuntivo.

Le delibere comunali devono essere pubblicate sul Portale del Federalismo Fiscale del Ministero dell’Economia e delle Finanze. Se un comune non pubblica la delibera entro il 28 ottobre 2026, si applicano automaticamente le aliquote dell’anno precedente.

10. IMU e IRPEF: il rapporto tra le due imposte

Un aspetto rilevante per i proprietari di immobili non locati (diversi dall’abitazione principale) è il rapporto tra IMU e IRPEF. Dal 2022, in base all’art. 1, comma 48 della L. 234/2021 (Legge di Bilancio 2022), il reddito degli immobili non locati è escluso dalla base imponibile IRPEF nei comuni in cui l’IMU si applica su di essi. In pratica, per un appartamento sfitto (non abitazione principale), si paga solo l’IMU e non anche l’IRPEF sui redditi fondiari. Per gli immobili locati, invece, si paga l’IRPEF (o la cedolare secca) sul canone di locazione, ma l’IMU rimane dovuta in aggiunta.

FAQ — Domande frequenti sull’IMU 2026

Chi è esente dall’IMU sulla prima casa?

Sono esenti dall’IMU i proprietari (o titolari di diritto reale di usufrutto, uso o abitazione) che risiedono anagraficamente e dimorano abitualmente nell’immobile insieme al proprio nucleo familiare. L’esenzione si applica a tutte le categorie catastali abitative eccetto A/1 (signorile), A/8 (ville) e A/9 (castelli). L’immobile deve essere uno solo: in caso di più unità immobiliari, l’esenzione si applica a quella che il contribuente indica come abitazione principale, a condizione che vi sia effettiva dimora e residenza.

Cosa succede se il mio Comune non ha deliberato le aliquote IMU 2026?

Se il comune non approva e pubblica le nuove delibere di aliquota entro il 28 ottobre 2026 sul Portale del Federalismo Fiscale, si applicano automaticamente le aliquote dell’anno d’imposta precedente (2025). Il contribuente non è quindi esposto a incertezze: può sempre fare riferimento alle aliquote pubblicate sul portale o, in mancanza delle nuove, a quelle precedenti.

Il contratto di comodato deve essere necessariamente registrato per ottenere la riduzione del 50%?

Sì, la registrazione del contratto di comodato presso l’Agenzia delle Entrate è un requisito indispensabile e non derogabile per accedere alla riduzione del 50% della base imponibile IMU (art. 1, comma 747, lett. c) della L. 160/2019). Un comodato non registrato, anche se di fatto in essere, non dà diritto all’agevolazione. La registrazione va effettuata prima della scadenza del pagamento dell’acconto IMU (16 giugno) per il quale si intende usufruire della riduzione.

Come si calcola l’IMU per un immobile acquistato o venduto durante l’anno?

L’IMU si calcola in proporzione ai mesi di possesso nell’anno. Ogni mese in cui si è proprietari per almeno 15 giorni conta come mese intero; un possesso inferiore a 15 giorni in un mese non viene conteggiato. Ad esempio, se si acquista un immobile il 10 marzo 2026, si possegge l’immobile per marzo (più di 15 giorni), aprile, maggio, giugno, luglio, agosto, settembre, ottobre, novembre e dicembre: in totale 10 mesi su 12. L’IMU annua si moltiplica per 10/12.

L’IMU si paga anche sulle aree fabbricabili?

Sì, le aree fabbricabili sono soggette a IMU. La base imponibile non è calcolata sulla rendita catastale (che spesso non esiste per i terreni edificabili) ma sul valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di riferimento, come stabilito dall’art. 1, comma 746 della L. 160/2019. I comuni possono deliberare valori minimi di riferimento per ridurre il contenzioso. Fanno eccezione i terreni agricoli posseduti da coltivatori diretti o IAP che li coltivano direttamente: per questi soggetti, i terreni sono considerati agricoli (non fabbricabili) ai fini IMU e quindi potenzialmente esenti.

Posso beneficiare sia della riduzione per comodato che dell’esenzione come abitazione principale?

No, le due agevolazioni sono incompatibili per lo stesso immobile. L’esenzione per abitazione principale spetta al proprietario che abita nell’immobile (residenza e dimora). Se il proprietario concede l’immobile in comodato al figlio o al genitore, quell’immobile non è più la sua abitazione principale (la sua residenza è altrove) e quindi può accedere solo alla riduzione del 50% della base imponibile per comodato, non all’esenzione totale. È però possibile che il comodatario (il figlio o il genitore che vi abita) non paghi IMU se l’immobile è la sua abitazione principale: ma in questo caso il soggetto passivo IMU rimane il proprietario comodante (che gode della riduzione del 50%), non il comodatario.

Cosa succede se pago l’IMU in ritardo o in misura insufficiente?

In caso di omesso o insufficiente versamento IMU, il contribuente può regolarizzare la propria posizione tramite il ravvedimento operoso (art. 13 del D.Lgs. 472/1997), versando l’imposta dovuta maggiorata di una sanzione ridotta e degli interessi legali. La sanzione varia dall’1% (entro 14 giorni) al 3,75% (entro 90 giorni) fino al 15% oltre 90 giorni. In assenza di ravvedimento, il comune può notificare un avviso di accertamento entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui il versamento doveva essere effettuato, con sanzioni ordinarie del 30% sull’imposta non versata, oltre agli interessi di mora.