Conferimento immobili in SRL: atto notarile 2026
Conferire un immobile in una SRL significa trasferirlo come apporto al capitale sociale invece di venderlo. L’operazione richiede un atto notarile, una perizia giurata di stima ex art. 2465 c.c. e un’attenta valutazione delle imposte indirette. Questa guida illustra la procedura completa, i costi e le alternative disponibili nel 2026.
- Quadro normativo: artt. 2464 e 2465 c.c.
- Perizia di stima obbligatoria: chi la redige e cosa contiene
- Imposte indirette sul conferimento immobiliare
- Confronto tra conferimento e vendita alla SRL
1. Conferimento in natura: quadro normativo
L’art. 2464 c.c. consente ai soci di una SRL di conferire non solo denaro ma anche beni in natura e crediti. Il conferimento di un immobile è la forma più frequente di conferimento in natura: il socio apporta il bene e riceve in cambio quote della società corrispondenti al valore peritato.
La norma stabilisce che i beni in natura devono essere conferiti entro la data dell’atto costitutivo o di aumento del capitale e che il loro valore deve essere attestato da una relazione giurata di stima redatta da un revisore legale iscritto nel Registro dei Revisori Legali. Dal 2008, a differenza delle SpA, la SRL non richiede più la nomina del perito da parte del tribunale: i soci possono scegliere liberamente il revisore.
L’atto notarile di conferimento deve indicare:
- La descrizione catastale del bene (foglio, mappale, subalterno);
- Il valore risultante dalla perizia di stima;
- La quota di partecipazione attribuita al conferente;
- La dichiarazione del conferente di essere il legittimo proprietario del bene, libero da ipoteche o vincoli non indicati.
2. La perizia di stima ex art. 2465 c.c.
La relazione giurata di stima è un elemento costitutivo del conferimento: senza di essa, l’atto notarile non può essere rogato. Il revisore legale incaricato deve:
- Accertare il valore di mercato dell’immobile alla data della perizia;
- Indicare i criteri di valutazione adottati (metodo comparativo di mercato, metodo reddituale, metodo dei costi);
- Attestare che il valore del bene è almeno pari al conferimento che si intende iscrivere a capitale sociale;
- Giurare la veridicità della stima davanti al cancelliere del tribunale o a un notaio.
La perizia deve essere redatta non più di 90 giorni prima dell’atto di conferimento (per le SRL; 180 giorni per le SpA). Il costo della perizia varia in funzione della complessità dell’immobile: per un immobile residenziale di media complessità, il compenso del perito si colloca orientativamente tra 500 e 2.000 €.
Il notaio non ha l’obbligo di verificare la congruità della perizia, ma nella prassi segnala eventuali difformità macroscopiche rispetto ai valori di mercato locali prima di procedere alla stipula.
3. Imposte e costi dell’atto notarile
Il conferimento di un immobile in società è equiparato, ai fini delle imposte indirette, a un atto traslativo. Il regime fiscale applicabile nel 2026 dipende dalla natura del soggetto conferente (privato o imprenditore) e dalla destinazione urbanistica dell’immobile.
| Tipologia di immobile | Imposta di registro | Ipotecaria | Catastale |
|---|---|---|---|
| Immobile abitativo (privato conferente) | 9% | 50 € | 50 € |
| Immobile strumentale (privato conferente) | 9% | 3% | 1% |
| Immobile da impresa (soggetto IVA) | 200 € | 3% | 1% |
| Terreno agricolo | 15% | 3% | 1% |
| Terreno edificabile | 9% | 3% | 1% |
Quando il conferente è un soggetto IVA (imprenditore individuale o società) e l’operazione è soggetta a IVA, si applica l’IVA in esenzione (art. 10, DPR 633/1972) o con aliquota ordinaria (22% per immobili strumentali con opzione per l’imponibilità), e l’imposta di registro scende a 200 €.
L’onorario notarile per un conferimento di immobile in SRL si calcola sul valore dell’atto. Per un immobile di valore peritato tra 300.000 e 600.000 €, l’onorario si colloca indicativamente tra 2.500 e 5.000 € (IVA esclusa), oltre alle spese per visure, trascrizione e iscrizione al Registro Imprese.
4. Esempi pratici
Esempio 1 — Privato che conferisce un appartamento in una SRL di nuova costituzione
Roberto, privato, conferisce in una SRL di sua proprietà un appartamento a Roma. Valore di mercato: 350.000 €. Valore catastale rivalutato: 180.000 €. La perizia di stima attesta il valore a 350.000 €, che viene iscritto a capitale sociale.
Base imponibile per le imposte indirette (privato, immobile abitativo): si applica il “prezzo-valore” → valore catastale rivalutato = 180.000 €.
Imposta di registro: 9% × 180.000 = 16.200 €.
Imposta ipotecaria: 50 €. Imposta catastale: 50 €.
Costo perizia: ~1.200 €. Onorario notaio: ~3.500 €.
Costo totale operazione: circa 21.000 €.
Esempio 2 — Imprenditore individuale che conferisce un capannone
Sergio, imprenditore individuale (ditta individuale con regime IVA), conferisce un capannone industriale in una SRL. Valore catastale rivalutato: 420.000 €. L’operazione è esente IVA (art. 10 DPR 633/1972, senza opzione per l’imponibilità).
Imposta di registro: 200 € (operazione esente IVA).
Imposta ipotecaria: 3% × 420.000 = 12.600 €.
Imposta catastale: 1% × 420.000 = 4.200 €.
Onorario notaio: ~4.000 €. Perizia: ~1.500 €.
Costo totale operazione: circa 22.500 €.
5. Conferimento vs. vendita: quale scegliere
La scelta tra conferimento e vendita dell’immobile alla SRL dipende da variabili fiscali, finanziarie e operative.
Vantaggi del conferimento
Il conferente non riceve denaro ma quote societarie: non si genera immediatamente una plusvalenza imponibile ai fini IRPEF (per i privati), anche se il conferimento è considerato realizzo ai fini della disciplina delle plusvalenze immobiliari (art. 67, comma 1, lett. b, TUIR). Se l’immobile è detenuto da oltre 5 anni da un privato e non è oggetto di rivalutazione, la plusvalenza potrebbe non essere imponibile.
Svantaggi del conferimento
Le imposte indirette si calcolano comunque sul valore peritato (o catastale rivalutato per i privati). La società riceve il bene al valore di conferimento, che diventa il costo fiscalmente riconosciuto: ammortamenti più elevati se il valore periziato è alto, ma rischio di una tassazione della plusvalenza latente in caso di successiva cessione a basso prezzo.
Alternativa: la vendita alla SRL
La vendita alla SRL genera un corrispettivo liquido per il venditore, con eventuale plusvalenza tassabile, e consente alla SRL di dedurre gli ammortamenti sul costo di acquisto. Per le SRL di famiglia, la vendita tra socio e società richiede particolare attenzione al valore di mercato per evitare contestazioni di evasione o elusione fiscale. Per approfondimenti sulla struttura societaria, si veda la guida SRL vs. SRLS: differenze 2026.
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Il conferimento immobiliare in SRL è un’operazione straordinaria che richiede coordinamento tra notaio, commercialista e revisore. Un notaio del marketplace ti orienta sulla struttura ottimale e gestisce l’intero iter.
Trova notaioDomande frequenti
Si paga l’IVA sul conferimento di un immobile in SRL?
Dipende dalla qualità del conferente. Se il conferente è un privato, l’operazione è fuori campo IVA e si applica l’imposta di registro proporzionale (9% per immobili abitativi). Se il conferente è un soggetto IVA (imprenditore, società), l’operazione è generalmente esente IVA ai sensi dell’art. 10 DPR 633/1972, salvo opzione per l’imponibilità nel caso di immobili strumentali.
Chi redige la perizia di stima per il conferimento in SRL?
Per le SRL, la perizia è redatta da un revisore legale iscritto nel Registro dei Revisori Legali (art. 2465 c.c.). Non è necessario il perito nominato dal tribunale, a differenza delle SpA. I soci possono quindi scegliere liberamente il professionista, purché iscritto nel registro. La perizia deve essere giurata e non può avere più di 90 giorni alla data dell’atto.
Il conferimento immobiliare genera plusvalenza per il conferente privato?
Sì, il conferimento è considerato realizzo ai fini delle plusvalenze immobiliari (art. 67 TUIR). Se l’immobile è detenuto da oltre 5 anni e non si tratta di un terreno edificabile, la plusvalenza generalmente non è imponibile. Se l’immobile è detenuto da meno di 5 anni, la plusvalenza è tassata come reddito diverso. Il regime fiscale va verificato caso per caso.
Quali documenti servono per il conferimento notarile di un immobile?
Occorrono: atto di provenienza dell’immobile, visura ipotecaria e catastale aggiornate, planimetria catastale, APE aggiornata, perizia giurata di stima, atto costitutivo e statuto della SRL (o bozza per nuove costituzioni), documento identità e codice fiscale del conferente, delibera assembleare di aumento del capitale (per SRL già costituite).
Quanto tempo richiede l’iter per conferire un immobile in SRL?
L’iter completo — dalla perizia alla stipula notarile fino all’iscrizione nel Registro Imprese — richiede mediamente 4-8 settimane. I tempi dipendono principalmente dal rilascio della perizia giurata, dalla disponibilità del notaio e dall’aggiornamento delle visure. L’iscrizione della modifica al Registro Imprese avviene entro 30 giorni dalla stipula.
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