Costi vendita casa 2026: chi paga cosa tra venditore e acquirente
Vendere casa comporta una serie di spese che non sempre vengono anticipate nella trattativa. Alcune sono a carico del venditore (APE, regolarizzazioni, eventuale plusvalenza), altre dell’acquirente (imposte di trasferimento, onorario notarile). Conoscere in anticipo la ripartizione consente di negoziare con cognizione di causa e calcolare il netto reale dalla vendita.
- Spese obbligatorie a carico del venditore nel 2026
- Spese a carico dell’acquirente: imposte e parcella notarile
- Provvigione agente immobiliare: chi la paga e quanto
- Due esempi numerici con netto per il venditore
1. Le spese a carico del venditore
Il venditore sostiene tipicamente le seguenti voci di costo prima e durante la vendita:
Attestato di Prestazione Energetica (APE)
L’APE è obbligatorio per legge (D.Lgs. 192/2005 e s.m.i.) e deve essere consegnato all’acquirente al momento del rogito. La sua redazione è a carico del venditore. Il costo varia in funzione della tipologia e della superficie dell’immobile:
| Tipologia immobile | Costo APE 2026 | Validità |
|---|---|---|
| Appartamento fino a 100 mq | 150–250 € | 10 anni |
| Appartamento 100–200 mq | 200–350 € | 10 anni |
| Villetta unifamiliare | 300–500 € | 10 anni |
| Immobile commerciale | 400–800 € | 10 anni |
Regolarizzazione urbanistica e catastale
Come illustrato nella guida sulla doppia conformità catastale e urbanistica, eventuali difformità vanno sanate prima del rogito a spese del venditore. I costi variano da poche centinaia di euro (per un aggiornamento DOCFA) a diverse migliaia (per sanatorie con opere rilevanti).
Cancellazione di ipoteche e altri vincoli
Se sull’immobile gravano ipoteche, privilegi o altri vincoli, il venditore è tenuto a liberarne l’immobile prima del rogito, salvo accordo diverso. Per la gestione del mutuo residuo si veda la guida sulla vendita casa con ipoteca.
Eventuale plusvalenza IRPEF
Se la vendita genera una plusvalenza tassabile (immobile acquistato da meno di 5 anni, o immobile diverso dalla prima casa), il venditore deve dichiarare il reddito e pagare l’imposta. Si veda il dettaglio nel successivo articolo sulla plusvalenza immobiliare 2026.
2. Le spese a carico dell’acquirente
L’acquirente sostiene le voci più rilevanti in termini assoluti: le imposte di trasferimento e la parcella notarile.
| Voce di costo | Prima casa | Seconda casa | Note |
|---|---|---|---|
| Imposta di registro | 2% valore catastale | 9% valore catastale | Min. 1.000 €; su prezzo se da costruttore con IVA |
| Imposta ipotecaria | 200 € fisso | 2% valore catastale | Acquisto da privato |
| Imposta catastale | 200 € fisso | 1% valore catastale | Acquisto da privato |
| Onorario notarile rogito | 1.500–4.000 € | 1.500–4.000 € | Varia per valore e complessità |
| Visure ipotecarie e catastali | 50–150 € | 50–150 € | Incluse spesso nell’onorario |
Se l’acquirente accende un mutuo, si aggiungono le spese bancarie (perizia: 200-400 €, istruttoria: 500-1.500 €) e l’imposta sostitutiva sul mutuo (0,25% prima casa, 2% altri casi).
3. La provvigione dell’agenzia immobiliare
Quando la vendita avviene tramite agenzia immobiliare, sia il venditore sia l’acquirente devono corrispondere una provvigione all’agente mediatore (art. 1755 c.c.). La provvigione non è soggetta a IVA per i privati, ma lo è se il cliente è un soggetto IVA. Le percentuali medie di mercato nel 2026 sono:
| Soggetto | Provvigione standard | Range di mercato | IVA applicabile |
|---|---|---|---|
| Venditore | 2–3% sul prezzo di vendita | 1,5–4% | Sì, 22% se cliente IVA |
| Acquirente | 2–3% sul prezzo di acquisto | 1,5–4% | Sì, 22% se cliente IVA |
L’acquirente persona fisica che acquista prima casa può detrarre il 19% delle provvigioni pagate all’agenzia, fino a un massimo di 1.000 € di detrazione (ossia su un imponibile massimo di 1.000/0,19 = 5.263 €), ai sensi dell’art. 15, comma 1, lett. b-bis, TUIR.
4. Casi pratici: calcolo del netto venditore
Esempio 1 — Prima casa venduta senza agenzia, prezzo 280.000 €
Paolo vende il suo appartamento (prima casa acquistata 8 anni fa) a 280.000 €. Non usa agenzie. Non vi è plusvalenza tassabile (oltre 5 anni + prima casa).
Spese del venditore:
– APE: 200 €
– Aggiornamento planimetria catastale (difformità minore): 550 €
– Nessuna plusvalenza IRPEF
– Nessuna provvigione
Netto per Paolo: 280.000 € – 750 € = 279.250 €
Esempio 2 — Seconda casa venduta tramite agenzia, prezzo 350.000 €, mutuo residuo 80.000 €
Carla vende una seconda casa (acquistata 3 anni fa) a 350.000 €. Ha un mutuo residuo di 80.000 €. Usa un’agenzia che applica il 3% a testa.
Spese del venditore Carla:
– APE: 250 €
– Provvigione agenzia: 350.000 × 3% = 10.500 €
– Estinzione mutuo al rogito: 80.000 € (nessuna penale, mutuo post-2007)
– Plusvalenza tassabile: (350.000 – 200.000 prezzo acquisto – spese documentate) = plusvalenza lorda circa 150.000 €; imposta al 26% = 39.000 € (optando per l’imposta sostitutiva notarile) oppure da dichiarare in UNICO.
Netto per Carla: 350.000 € – 80.000 € – 10.500 € – 250 € – 39.000 € = circa 220.250 €
N.B.: la plusvalenza potrebbe ridursi deducendo le spese di acquisto documentate e i costi incrementativi.
5. Come ottimizzare i costi prima della vendita
La principale leva di risparmio per il venditore è la vendita diretta senza agenzia: su immobili di valore elevato la provvigione risparmiata può superare i 10.000 €. Tuttavia la vendita diretta richiede tempo, competenze di marketing immobiliare e capacità di selezione degli acquirenti.
Un secondo accorgimento è rinnovare l’APE prima delle difformità: se l’appartamento ha classe G o F, è possibile eseguire piccoli interventi di efficienza energetica (isolamento, sostituzione caldaia) che migliorano la classe e rendono l’immobile più attrattivo, aumentando il prezzo di vendita potenzialmente oltre il costo dell’intervento.
Infine, per chi ha maturato una plusvalenza significativa, vale la pena confrontare il regime della dichiarazione ordinaria IRPEF (aliquote progressive da 23% a 43%) con quello dell’imposta sostitutiva del 26% applicata dal notaio al rogito. Per redditi complessivi elevati, il 26% sostitutivo è quasi sempre più conveniente.
Calcola le spese prima di fissare il prezzo
Un notaio esperto prepara in anticipo il prospetto completo dei costi e verifica la documentazione necessaria per un rogito senza sorprese dell’ultimo minuto.
Domande frequenti
Chi paga il notaio nella vendita di un immobile?
Per consolidata prassi italiana, il notaio è scelto e pagato dall’acquirente. Il venditore non sostiene onorari notarili per il rogito di compravendita, salvo per eventuali atti aggiuntivi come la cancellazione di ipoteche o il frazionamento del mutuo, che possono richiedere atti separati con costi propri.
L’APE è sempre obbligatorio per vendere casa?
Sì. Il D.Lgs. 192/2005 e le successive modifiche rendono obbligatoria la consegna dell’Attestato di Prestazione Energetica a qualsiasi cessionario o locatario. La mancata consegna comporta sanzioni amministrative che vanno da 3.000 a 18.000 € (per le compravendite). L’APE deve essere redatto da un tecnico abilitato e depositato nel catasto energetico regionale.
Come si calcola la provvigione dell’agenzia immobiliare?
La provvigione si calcola applicando la percentuale concordata al prezzo di vendita. Se il prezzo è 250.000 € e la provvigione è del 3%, sia il venditore che l’acquirente pagheranno 7.500 € ciascuno. La percentuale è negoziabile, specialmente su immobili di valore elevato o in mercati con più agenzie concorrenti.
Il venditore deve pagare l’imposta di registro?
No. L’imposta di registro è a carico dell’acquirente. Il venditore può essere tenuto in solido al pagamento solo se l’acquirente risulta inadempiente, ma nella pratica il notaio trattiene l’importo al rogito e lo versa all’erario nell’ambito della procedura di registrazione.
Cosa succede se vendo la casa entro 5 anni dall’acquisto?
La vendita entro 5 anni dall’acquisto genera una plusvalenza tassabile ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b, TUIR, salvo che si tratti della prima casa in cui si è risieduto per la maggior parte del periodo di possesso. La plusvalenza si calcola come differenza tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto (più spese incrementative documentate). Si può optare per l’imposta sostitutiva del 26% da applicare al rogito.
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