Plusvalenza vendita casa 2026: quando si paga il 26% e quando si è esenti
La vendita di un immobile può generare una plusvalenza tassabile al 26% come imposta sostitutiva, oppure essere completamente esente. La distinzione dipende principalmente da due criteri: il tempo di possesso (cinque anni) e la natura dell’immobile (prima casa o meno). Comprendere esattamente le regole dell’art. 67 TUIR può fare la differenza tra un’imposta di migliaia di euro e zero.
- Le esenzioni: prima casa e possesso ultraquinquennale
- Come si calcola la plusvalenza imponibile
- Il regime dell’imposta sostitutiva al 26% (opzione notarile)
- Esempi numerici con e senza esenzione
1. Quando la plusvalenza è tassabile: art. 67 TUIR
L’art. 67, comma 1, lett. b, del DPR 917/1986 (TUIR) qualifica come redditi diversi le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e quelli adibiti ad abitazione principale per la maggior parte del periodo intercorso tra acquisto e cessione.
In pratica, la plusvalenza è tassabile quando:
- L’immobile è stato acquistato (o costruito) da meno di 5 anni; e
- L’immobile non è stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso.
La plusvalenza è esente quando:
- Sono trascorsi più di 5 anni dall’acquisto (o costruzione); oppure
- L’immobile è la prima casa in cui il venditore ha risieduto per la maggior parte del periodo di possesso (anche se non vi risiede al momento della vendita).
2. Come si calcola la plusvalenza imponibile
La plusvalenza imponibile è data dalla differenza tra il corrispettivo di cessione (prezzo di vendita) e il costo fiscalmente riconosciuto (prezzo di acquisto aumentato delle spese incrementative).
Voci deducibili dal costo di acquisto
| Voce | Deducibile? | Documentazione necessaria |
|---|---|---|
| Prezzo di acquisto originario | Sì | Atto notarile di acquisto |
| Imposte di trasferimento all’acquisto (registro, ipotecaria, catastale) | Sì | Ricevute o dichiarazione notaio |
| Onorario notarile all’acquisto | Sì | Fattura notaio |
| Lavori di ristrutturazione (se capitalizzati) | Sì | Fatture + bonifici parlanti |
| Spese di agenzia immobiliare all’acquisto | Sì | Fattura o ricevuta agenzia |
| Interessi passivi sul mutuo | No | Non deducibili dal costo fiscale |
| Spese condominiali ordinarie | No | Non capitalizzabili |
Il costo di acquisto deve essere aggiornato all’inflazione? Per i privati che cedono beni immobili come redditi diversi, il TUIR non prevede una rivalutazione automatica del costo d’acquisto (a differenza delle partecipazioni societarie). Il costo rimane quello nominale sostenuto, aumentato solo delle spese documentate.
3. L’imposta sostitutiva al 26% e l’alternativa IRPEF
In presenza di plusvalenza tassabile, il contribuente ha due opzioni:
Opzione A — Dichiarazione ordinaria IRPEF: la plusvalenza concorre al reddito complessivo IRPEF del periodo d’imposta e viene tassata con le aliquote progressive (23% fino a 28.000 €, 35% da 28.001 a 50.000 €, 43% oltre 50.000 €). Il modello è il quadro RL del modello Redditi PF.
Opzione B — Imposta sostitutiva del 26%: il venditore richiede al notaio rogante di applicare l’imposta sostitutiva direttamente al rogito. Il notaio calcola la plusvalenza, trattiene l’importo corrispondente al 26% e lo versa all’Erario. La plusvalenza non confluisce nella dichiarazione dei redditi.
| Regime | Aliquota | Quando conviene | Adempimento |
|---|---|---|---|
| IRPEF ordinaria | 23–43% | Redditi complessivi bassi (scaglione 23%) | Quadro RL, Mod. Redditi PF |
| Imposta sostitutiva | 26% | Redditi medi-alti (conveniente se IRPEF >26%) | Richiesta al notaio al rogito |
4. Casi pratici con calcoli
Esempio 1 — Seconda casa venduta a 3 anni dall’acquisto: plusvalenza tassabile
Antonio ha acquistato un appartamento al mare nel 2023 per 180.000 € (+ 15.000 € di spese documentate: imposte di registro, notaio, ristrutturazione). Lo vende nel 2026 per 230.000 €.
Plusvalenza lorda: 230.000 – (180.000 + 15.000) = 35.000 €
Opzione A — IRPEF: se Antonio ha già 45.000 € di reddito da lavoro, la plusvalenza si somma: 45.000 + 35.000 = 80.000 €, con tassazione marginale al 43%. Imposta sulla plusvalenza: circa 15.050 €.
Opzione B — sostitutiva 26%: 35.000 × 26% = 9.100 €.
Risparmio con l’opzione B: 15.050 – 9.100 = 5.950 €.
Antonio sceglie l’imposta sostitutiva al rogito.
Esempio 2 — Prima casa venduta dopo 7 anni: esente
Marta ha acquistato la sua prima casa nel 2017 per 160.000 € (agevolazione prima casa). Vi ha vissuto per 5 anni, poi l’ha affittata. Nel 2026 la vende per 220.000 €.
Verifica esenzione: possesso ultraquinquennale (9 anni) → esenzione automatica ai sensi dell’art. 67 TUIR. Non è rilevante che Marta non vi risieda più al momento della vendita, né che abbia affittato l’immobile gli ultimi 2 anni.
Plusvalenza tassabile: 0 €
IRPEF dovuta sulla plusvalenza: 0 €
Marta incassa 220.000 € senza oneri fiscali sulla plusvalenza (rimangono solo le spese di vendita: APE, eventuale agenzia).
5. Casi particolari: donazioni, successioni, Superbonus
Immobili acquisiti per successione
Gli immobili acquisiti per eredità sono esclusi dall’ambito applicativo dell’art. 67 TUIR: la vendita non genera plusvalenza tassabile indipendentemente dal tempo trascorso dalla successione. La norma si applica anche se il de cuius aveva acquistato l’immobile da pochi anni.
Immobili ricevuti in donazione
Per le donazioni, il termine dei cinque anni decorre dalla data di acquisto originaria del donante, non dalla data della donazione (art. 68, comma 1, TUIR). Questo aspetto è frequentemente trascurato: chi riceve in donazione un immobile acquistato dal donante da soli 2 anni e lo rivende subito potrebbe generare una plusvalenza tassabile, con il termine che scadrà solo alla data corrispondente al quinquennio dall’acquisto originario del donante.
Superbonus: norma 2024
La L. 213/2023 (Legge Bilancio 2024) ha stabilito che, per gli immobili su cui siano stati eseguiti lavori con Superbonus, la plusvalenza da cessione entro 10 anni dal termine dei lavori è tassabile al 26%, indipendentemente dal tempo di possesso. Non si applica se l’immobile è prima casa in cui il cedente ha risieduto per la maggior parte dei 10 anni (o del periodo di possesso, se inferiore). Questa norma si applica a rogiti stipulati dal 1° gennaio 2024.
La plusvalenza va calcolata prima del rogito
Un commercialista esperto verifica le deduzioni documentate, confronta i due regimi di tassazione e ottimizza l’imposta dovuta prima che la scelta diventi irrevocabile.
Domande frequenti
Se rivendo la prima casa entro 5 anni pago la plusvalenza?
Dipende dall’uso effettivo. Se l’immobile è stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo intercorso tra acquisto e cessione, la plusvalenza è esente anche se venduto prima dei 5 anni. Se invece non vi hai mai risieduto (o vi hai risieduto per un periodo minoritario), la plusvalenza è tassabile. La residenza anagrafica è un indicatore ma non sufficiente: conta l’effettiva dimora principale.
I lavori di ristrutturazione si possono dedurre dalla plusvalenza?
Sì, le spese incrementative documentate (fatture intestate al venditore + bonifici parlanti) aumentano il costo fiscale dell’immobile e riducono la plusvalenza imponibile. Rientrano in questa categoria la ristrutturazione, gli impianti, le opere edili significative. Non sono deducibili le manutenzioni ordinarie (tinteggiatura, piccole riparazioni) né le spese condominiali ordinarie.
Come si dichiara la plusvalenza immobiliare in IRPEF?
Se non si opta per l’imposta sostitutiva al rogito, la plusvalenza va dichiarata nel quadro RL (Redditi diversi) del modello Redditi PF, nell’anno d’imposta in cui avviene la vendita. Va indicato il corrispettivo percepito, il costo fiscalmente riconosciuto e la plusvalenza netta. L’imposta si calcola applicando le aliquote IRPEF progressive al reddito complessivo aumentato della plusvalenza.
Cosa succede se non dichiaro la plusvalenza?
L’omessa dichiarazione di una plusvalenza tassabile configura infedele dichiarazione, con sanzioni dal 90% al 180% dell’imposta evasa (art. 4 D.Lgs. 471/1997). L’Agenzia delle Entrate incrocia i dati del Registro Immobiliare con i redditi dichiarati: le compravendite di immobili entro il quinquennio sono soggette a controllo sistematico.
La norma Superbonus si applica anche agli immobili già venduti nel 2023?
No. La norma introdotta dalla L. 213/2023 (Legge Bilancio 2024) si applica esclusivamente agli atti di cessione stipulati dal 1° gennaio 2024 in poi. Le vendite perfezionate entro il 31 dicembre 2023 seguono le regole precedenti: il quinquennio o la qualifica di prima casa determina l’esenzione, indipendentemente dal Superbonus fruito.
Approfondisci
Guide e analisi correlate per inquadrare meglio il tema.
- Tassazione dividendi italiani vs esteri 2026: la guida completa
- Vendita casa e plusvalenza 2026
- Rendimento da dividendi (DY): la formula corretta con tre esempi
- Plusvalenza titoli esteri 2026: tassazione e quadro RT
- Plusvalenza vendita immobile
- Minusvalenze borsa: compensazione 4 anni e calcolo