Il notaio entra nella vita di molte persone una manciata di volte – per comprare casa, fare una donazione, costituire una societa – ma in momenti che pesano molto, economicamente e giuridicamente. Capire quando serve davvero, quanto incide sul costo l’onorario rispetto alle imposte e come scegliere quello giusto evita brutte sorprese.
Questa guida fa ordine: cosa fa il notaio, i casi in cui e’ obbligatorio, come si compone la sua parcella e cosa portare al primo appuntamento.
- Il notaio e’ un pubblico ufficiale: garantisce la legalita e la certezza degli atti che riceve.
- Serve per compravendite immobiliari, donazioni, costituzione di societa di capitali, mutui, procure, successioni.
- Le tariffe notarili sono abolite dal 2012 (DL 1/2012): l’onorario e’ libero, ma deve essere proporzionato (equo compenso).
- Gran parte di cio che paghi sono imposte allo Stato (registro, ipotecaria, catastale), non l’onorario del notaio.
Chi e e cosa fa
Il notaio e’ un pubblico ufficiale nominato dallo Stato, terzo e imparziale, che ha il compito di dare forma pubblica e certezza legale agli atti piu importanti. Quando redige un atto, verifica l’identita e la capacita delle parti, controlla che non vi siano vincoli o ipoteche occulte, assicura che la volonta sia espressa correttamente e cura gli adempimenti successivi: registrazione, trascrizione nei pubblici registri, versamento delle imposte.
In pratica, il notaio non e’ un costo burocratico ma una garanzia: il suo intervento rende l’atto opponibile ai terzi e protegge chi compra, dona o riceve da contestazioni future.
Quando ti serve (casi concreti)
L’intervento del notaio e’ obbligatorio o fortemente consigliato in alcune situazioni tipiche:
- Compravendita immobiliare: il rogito e’ l’atto con cui si trasferisce la proprieta di una casa.
- Donazione: la donazione di immobili e beni di valore richiede l’atto pubblico notarile, a pena di nullita.
- Costituzione di societa di capitali: la costituzione di una S.r.l. o di una S.p.A. avviene per atto notarile.
- Mutuo: l’atto di mutuo con garanzia ipotecaria si stipula davanti al notaio, di norma contestualmente all’acquisto.
- Procura: per molti atti importanti serve una procura notarile (speciale o generale).
- Successioni e testamenti: il notaio assiste in molte fasi della successione e raccoglie il testamento pubblico.
Quanto costa
Le tariffe notarili sono state abolite dal 2012 (DL 1/2012, “Cresci Italia”): non esiste piu un tariffario obbligatorio. Il notaio determina liberamente l’onorario, che pero deve rispettare il principio dell’equo compenso, cioe essere proporzionato alla quantita e qualita del lavoro. Per questo i preventivi possono variare e conviene confrontarne piu di uno.
Il punto chiave, spesso frainteso, e’ che la “parcella del notaio” e’ fatta in larga parte di imposte che il notaio incassa per conto dello Stato, non di suo guadagno. Schematicamente:
| Voce | Cosa comprende | Peso indicativo sul totale |
|---|---|---|
| Imposte allo Stato | Registro, ipotecaria, catastale, eventuale IVA | la quota piu grande, specie negli acquisti |
| Onorario del notaio | Compenso professionale (soggetto a IVA 22%) | una frazione del totale |
| Spese e anticipazioni | Visure, bolli, tassa d’archivio, volture | voce minore |
Nell’acquisto della prima casa da un privato, l’imposta di registro e del 2% sul valore catastale (con ipotecaria e catastale in misura fissa); per una seconda casa l’aliquota di registro sale al 9%. Su queste imposte si innesta l’onorario, libero. Le cifre cambiano molto in base a valore, tipo di venditore e agevolazioni: per i dettagli vedi la guida sui costi del notaio nella compravendita.
Regola pratica: chiedi sempre un preventivo scritto e dettagliato, che separi chiaramente onorario, imposte e spese. Cosi puoi confrontare i notai sulla sola parte che varia davvero – l’onorario – e sapere quanto stai pagando allo Stato.
Come sceglierlo e come verificarlo
Il cliente puo scegliere liberamente il notaio: nella compravendita lo sceglie di norma chi acquista (e ne sostiene i costi). Non sei vincolato a quello indicato dall’agenzia immobiliare o dalla banca.
- Verifica l’iscrizione al ruolo notarile (i notai sono pubblici ufficiali iscritti presso il Consiglio Notarile distrettuale).
- Chiedi preventivi a piu studi e confronta l’onorario, non il totale (le imposte sono uguali per tutti).
- Valuta la disponibilita a spiegare l’atto e a verificare per tempo la situazione dell’immobile (ipoteche, conformita, provenienza).
- Diffida di chi propone onorari fuori mercato verso il basso senza chiarire cosa e incluso.
Cosa portare al primo incontro
Presentarsi preparati accorcia i tempi e riduce il rischio di intoppi. A seconda dell’atto, tipicamente servono:
- documento d’identita e codice fiscale di tutte le parti;
- per gli immobili: atto di provenienza, visura e planimetria catastale, attestato di prestazione energetica (APE);
- per i mutui: la documentazione della banca;
- per le societa: dati dei soci, statuto e dati sul capitale;
- informazioni su eventuali agevolazioni richieste (per esempio prima casa).
Errori da evitare
- Confrontare i notai sul costo totale anziche sull’onorario: la differenza vera e solo nell’onorario, perche le imposte sono uguali.
- Pensare che il notaio sia un costo evitabile: il suo intervento e una garanzia legale, spesso obbligatoria.
- Non farsi rilasciare un preventivo scritto e dettagliato prima dell’atto.
- Lasciar scegliere il notaio a terzi (agenzia, banca) credendo di non poterlo cambiare.
Descrivi la tua esigenza e mettiti in contatto con un professionista qualificato, verificando esperienza, costi e tempi prima di affidare l’incarico.
Domande frequenti
Posso scegliere io il notaio?
Si. Nella compravendita lo sceglie di norma chi acquista e ne paga il costo. Non sei vincolato al notaio suggerito dall’agenzia o dalla banca.
Quanto costa il notaio per comprare casa?
Dipende dal valore, dal venditore e dalle agevolazioni. Gran parte della spesa sono imposte allo Stato (registro, ipotecaria, catastale); l’onorario, libero dal 2012, e una frazione. Chiedi un preventivo scritto e confronta solo l’onorario.
Le tariffe notarili esistono ancora?
No, sono state abolite dal 2012 (DL 1/2012). L’onorario e libero, ma deve rispettare l’equo compenso: proporzionato alla quantita e qualita del lavoro.
Per la donazione serve sempre il notaio?
Si, per la donazione di immobili e di beni di valore e richiesto l’atto pubblico notarile, altrimenti e nulla. Vedi la guida dedicata alla donazione.
Cosa fa il notaio oltre a firmare l'atto?
Verifica identita e capacita delle parti, controlla ipoteche e vincoli, garantisce la corretta volonta, registra e trascrive l’atto e versa le imposte per conto delle parti.
Fonti e verifiche utili
Albi, ordini professionali e fonti normative per inquadrare ruolo, obblighi e regole sui compensi. Verifica sempre l’iscrizione del professionista all’albo competente prima di conferire l’incarico.
- Consiglio Nazionale del Notariato
- Normattiva – DL 1/2012 (liberalizzazioni, abolizione tariffe)
- Agenzia delle Entrate – imposte sugli atti immobiliari
Contenuto informativo e orientativo. I costi indicati sono fasce di mercato a scopo illustrativo, non tariffe ufficiali: il compenso va sempre concordato per iscritto con il professionista in base al caso concreto.