Donazione notaio 2026: quando obbligatoria, costi
La donazione di un immobile, di una somma rilevante o di altri beni di valore richiede quasi sempre l’intervento del notaio. L’art. 782 c.c. impone l’atto pubblico notarile a pena di nullità, con due eccezioni: la donazione manuale di modica entità e la donazione di beni mobili di modesto valore. Questa guida illustra quando il notaio è obbligatorio, quanto costa e quali imposte si applicano nel 2026.
- Obbligo di atto pubblico per la donazione (art. 769 e 782 c.c.)
- Eccezione della modica entità: Cass. n. 18725/2017
- Imposte sulla donazione: franchigie e aliquote 2026
- Esempi numerici: donazione immobile genitore-figlio
1. Definizione di donazione e obbligo di forma notarile
La donazione è il contratto con il quale, per spirito di liberalità, una parte (donante) arricchisce l’altra (donatario), disponendo di un proprio diritto o assumendo verso di essa un’obbligazione (art. 769 c.c.). Elementi essenziali sono lo spirito di liberalità (animus donandi), l’accordo tra le parti e l’arricchimento del donatario.
L’art. 782 c.c. stabilisce che la donazione deve essere fatta per atto pubblico, sotto pena di nullità. Il notaio deve ricevere l’atto alla presenza di due testimoni. Se oggetto della donazione sono beni immobili, l’atto deve anche essere trascritto nei Registri Immobiliari per essere opponibile ai terzi (art. 2643, n. 1, c.c.).
La ragione del rigore formale risiede nella funzione di protezione del donante: l’art. 782 c.c. vuole garantire che il donante — che si spoglia irrevocabilmente di un bene — abbia ponderato la decisione davanti a un pubblico ufficiale imparziale. Il notaio è tenuto a verificare la capacità di donare (art. 774 c.c.: sono incapaci i minorenni, gli interdetti, gli inabilitati per i beni di cui non hanno libera amministrazione) e ad avvertire delle conseguenze fiscali e successorie dell’atto.
2. La donazione di modica entità: confini e giurisprudenza
L’unica eccezione al requisito della forma pubblica è la donazione manuale di modica entità. L’art. 783 c.c. dispone che la donazione di modico valore di cose mobili è valida anche senza atto pubblico, purché sia stata eseguita con la consegna materiale della cosa al donatario (traditio). La forma è sostituita dall’esecuzione materiale immediata.
Il concetto di modica entità non è definito dalla legge in termini assoluti: va valutato in relazione alle condizioni economiche del donante (art. 783 c.c.). La Corte di Cassazione (Cass. civ., sez. II, n. 18725/2017) ha chiarito che la modica entità deve essere apprezzata con riferimento alle condizioni patrimoniali del donante e alla natura del bene: lo stesso importo (es. 5.000 euro in contanti) può essere di modica entità per un imprenditore facoltoso e non esserlo per un pensionato con reddito limitato.
Cosa non rientra nella modica entità
- Qualsiasi bene immobile, indipendentemente dal valore
- Somme di denaro rilevanti trasferite con bonifico (nessuna traditio materiale)
- Quote societarie
- Titoli finanziari trasferiti tramite intermediario
- Veicoli (richiedono trascrizione al PRA)
3. Imposte sulla donazione 2026: franchigie e aliquote
L’imposta sulle donazioni è disciplinata dal D.Lgs. 346/1990 (Testo Unico Successioni e Donazioni), con le modifiche introdotte dalla L. 286/2006 (che ha reintrodotto l’imposta dopo l’abrogazione del 2001). Le aliquote e le franchigie sono rimaste stabili negli ultimi anni; nel 2026 non sono state apportate modifiche dalla Legge di Bilancio.
| Beneficiario | Franchigia | Aliquota sull’eccedenza |
|---|---|---|
| Coniuge e parenti in linea retta (figli, genitori) | 1.000.000 € per beneficiario | 4% |
| Fratelli e sorelle | 100.000 € per beneficiario | 6% |
| Altri parenti fino al 4° grado | Nessuna franchigia | 6% |
| Soggetti diversi o estranei | Nessuna franchigia | 8% |
| Disabili grave (L. 104/1992) | 1.500.000 € per beneficiario | 4%/6%/8% sulla quota eccedente |
Per la donazione di beni immobili, oltre all’imposta sulle donazioni si applicano l’imposta ipotecaria (2% del valore catastale) e l’imposta catastale (1% del valore catastale). In caso di donazione di prima casa a figlio (che abbia i requisiti), le aliquote ipotecaria e catastale si riducono rispettivamente a 50 euro e 50 euro ciascuna.
Cumulabilità con l’imposta di successione
La franchigia di 1.000.000 euro per beneficiario si applica cumulativamente a tutte le donazioni ricevute in vita dallo stesso donante. Se un genitore ha già donato 800.000 euro a un figlio, una seconda donazione di 300.000 euro sarà tassata per 100.000 euro (la quota oltre la franchigia residua di 200.000 euro) al 4%.
4. Costi notarili e esempi pratici
Esempio 1 — Donazione appartamento genitore a figlio, valore 250.000 euro (prima donazione)
Un genitore dona al figlio un appartamento del valore di 250.000 euro. La rendita catastale rivalutata è 90.000 euro.
- Imposta sulle donazioni: base 250.000 euro, sotto la franchigia di 1.000.000 euro → 0 euro
- Imposta ipotecaria (prima casa): 50 euro
- Imposta catastale (prima casa): 50 euro
- Onorario notaio (atto pubblico con due testimoni): 1.500–2.000 euro + IVA 22% = 1.830–2.440 euro
- Spese vive (visure, bolli, trascrizione): 400 euro
- Totale stimato: circa 2.330–2.890 euro
Grazie alla franchigia di 1 milione di euro, la donazione tra genitore e figlio di un immobile di valore ordinario non genera imposta. Il costo dell’operazione è sostanzialmente il solo onorario notarile.
Esempio 2 — Donazione somma di denaro 150.000 euro tra fratelli
Un fratello dona 150.000 euro in contanti all’altro fratello. La donazione supera la franchigia di 100.000 euro.
- Imponibile soggetto a imposta: 150.000 – 100.000 = 50.000 euro
- Imposta sulle donazioni: 6% × 50.000 = 3.000 euro
- Onorario notaio (donazione di modesto valore): 800–1.200 euro + IVA
- Bollo e registrazione: circa 200 euro
- Totale stimato: circa 4.200–4.600 euro
Per evitare contestazioni future tra eredi, è consigliabile documentare la donazione con atto notarile anche quando il trasferimento di denaro potrebbe tecnicamente avvenire informalmente.
Per approfondire il trattamento fiscale delle donazioni immobiliari nel contesto della pianificazione patrimoniale familiare, si rimanda alla guida Donazione immobili famiglia: imposte, rischi e documenti. Per gli strumenti di pianificazione successoria avanzata, si veda Patto di famiglia notarile 2026.
Confronta con un notaio del marketplace
Prima di procedere con una donazione, è essenziale valutare le implicazioni successorie e fiscali specifiche della situazione familiare. Un notaio qualificato può indicare lo strumento ottimale tra donazione, patto di famiglia o trust.
Domande frequenti
Una donazione fatta senza notaio può essere convalidata in seguito?
No. La nullità per mancanza di forma (atto pubblico) è assoluta e non sanabile. Neppure il decorso del tempo o l’esecuzione volontaria da parte del donante producono effetti sananti. L’unico modo per regolarizzare una donazione informale di beni immobili o beni di valore è ripetere l’atto nella forma corretta davanti al notaio.
La donazione di un immobile può essere revocata?
La donazione è in linea di principio irrevocabile (art. 769 c.c.). Le cause di revoca previste dalla legge sono tassative: ingratitudine del donatario (art. 801 c.c., es. attentato alla vita del donante) e sopravvenienza di figli (art. 803 c.c., con termine di revoca di 5 anni). Al di fuori di questi casi, il donante non può riprendere il bene.
Una donazione può pregiudicare gli eredi legittimari?
Si. Se le donazioni fatte in vita riducono la quota di riserva spettante agli eredi legittimari (coniuge, figli), questi possono proporre azione di riduzione entro 10 anni dall’apertura della successione (art. 563 c.c.). Il donatario può anche essere chiamato a restituire il bene. Per questo motivo le donazioni di beni rilevanti devono essere pianificate tenendo conto dell’eventuale quota di legittima.
Cosa sono i due testimoni richiesti nella donazione?
L’art. 782 c.c. richiede che l’atto pubblico di donazione sia ricevuto alla presenza di due testimoni. Devono essere persone capaci di agire e non avere conflitti di interesse con le parti (non possono essere il coniuge, i figli o i parenti del notaio o delle parti, secondo le disposizioni della legge notarile). La loro presenza garantisce ulteriore solennità all’atto e rafforza la prova della volontà del donante.
Si può donare un immobile con ipoteca?
Si, ma con alcune cautele. Il donatario che accetta un immobile ipotecato si assume il rischio che il creditore ipotecario possa espropriare il bene in caso di inadempimento del debitore (art. 2808 c.c.). Il donante può accollarsi il debito come condizione della donazione, ma l’accollo deve essere espressamente previsto nell’atto. Il notaio verifica le ipoteche esistenti prima della stipula.
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