Imposte acquisto seconda casa 2026: registro 9% e IVA 10%
L’acquisto di una seconda casa non beneficia delle agevolazioni prima casa ed e’ soggetto all’imposta di registro ordinaria del 9% sul valore catastale rivalutato (o IVA al 10% se da costruttore). Questa guida confronta il carico fiscale sulla seconda casa con quello della prima, illustra la base di calcolo e fornisce simulazioni su un immobile da 250.000 euro aggiornate al 2026.
- Aliquota registro 9% e IVA 10%: quando si applicano
- Immobili di lusso (A/1, A/8, A/9): IVA al 22%
- Confronto fiscale prima vs seconda casa con cifre reali
- IMU sulla seconda casa: come si calcola e chi paga
1. Quando si e’ in regime di “seconda casa”
Il regime fiscale della “seconda casa” si applica ogni volta che l’acquirente non soddisfa almeno uno dei requisiti per le agevolazioni prima casa previste dalla nota II-bis all’art. 1 della Tariffa allegata al DPR 131/1986. Le situazioni piu’ frequenti sono:
a) L’acquirente possiede gia’ un’altra abitazione acquistata con agevolazioni prima casa in qualsiasi Comune italiano.
b) L’acquirente possiede gia’ un’altra abitazione nello stesso Comune, anche se acquistata senza agevolazioni o ricevuta per successione.
c) L’immobile e’ classificato A/1, A/8 o A/9 (abitazioni di lusso), esclusi per legge dall’agevolazione indipendentemente dalla situazione dell’acquirente.
d) L’acquirente non trasferisce la residenza entro 18 mesi e non ha il requisito del lavoro nel Comune (nel qual caso decade e si ricade nella tassazione ordinaria).
2. Le aliquote: registro, IVA, imposte fisse
| Tipo di acquisto | Base imponibile | Aliquota principale | Imposte fisse |
|---|---|---|---|
| Da privato, non lusso | Valore catastale rivalutato | 9% registro | 100 euro (50+50) |
| Da costruttore (obbligato IVA), non lusso | Prezzo dichiarato | 10% IVA | 600 euro (200+200+200) |
| Da costruttore, lusso (A/1, A/8, A/9) | Prezzo dichiarato | 22% IVA | 600 euro |
| Da privato, lusso (A/1, A/8, A/9) | Valore catastale rivalutato | 9% registro | 100 euro |
Il moltiplicatore catastale per le categorie non agevolate (inclusi gli immobili di lusso e le seconde case da privato) e’ 126 anziché 115,50. La formula e’: Base imponibile = Rendita x 1,05 x 126.
Si noti che per le compravendite tra privati il sistema prezzo-valore (L. 266/2005) si applica anche agli acquisti di seconde case, su richiesta dell’acquirente persona fisica. Il vantaggio e’ che il fisco non puo’ rettificare la base imponibile anche se il prezzo dichiarato e’ superiore al valore catastale, ma lo svantaggio e’ che la differenza tra prezzo reale e valore catastale rimane invisibile ai fini del calcolo delle imposte di trasferimento.
3. Simulazione numerica: seconda casa da 250.000 euro
Esempio 1 — Seconda casa da privato, rendita catastale 900 euro (A/2), prezzo 250.000 euro
Valore catastale rivalutato: 900 x 1,05 x 126 = 119.070 euro.
Imposta di registro al 9%: 119.070 x 9% = 10.716 euro.
Imposta ipotecaria: 50 euro fissi.
Imposta catastale: 50 euro fissi.
Totale imposte: 10.816 euro.
Confronto con prima casa (stessa rendita, moltiplicatore 115,50): registro al 2% = 2.178 euro.
Maggior costo seconda casa: 8.638 euro solo di imposte di trasferimento.
Esempio 2 — Seconda casa da costruttore, prezzo 250.000 euro (IVA 10%)
IVA al 10%: 250.000 x 10% = 25.000 euro.
Imposta di registro: 200 euro fissi.
Ipotecaria: 200 euro fissi.
Catastale: 200 euro fissi.
Totale imposte: 25.600 euro.
Il divario con l’acquisto da privato (10.816 euro) e’ significativo (14.784 euro in piu’). Tuttavia, acquistare dal costruttore puo’ consentire la detrazione IVA se l’acquirente e’ un soggetto IVA o di beneficiare del superbonus su eventuali lavori inclusi.
Per il confronto completo con le agevolazioni prima casa si rimanda alla guida imposte acquisto prima casa 2026.
4. IMU, TARI e altri oneri ricorrenti
Chi acquista una seconda casa sostiene, oltre alle imposte di trasferimento, oneri ricorrenti annuali piu’ elevati rispetto al proprietario dell’abitazione principale:
IMU (Imposta Municipale Propria): le abitazioni diverse dall’abitazione principale sono soggette all’IMU annuale. L’aliquota base e’ del 10,6 per mille ma i Comuni possono variarla, con un’aliquota massima del 14,6 per mille. La base imponibile e’: Rendita catastale rivalutata del 5% x moltiplicatore 160 (per A/2, A/3, A/4) x aliquota. Su un immobile con rendita 900 euro: 900 x 1,05 x 160 = 151.200 euro; con aliquota del 10,6 per mille: IMU annua = 1.603 euro.
TARI: la tassa sui rifiuti si paga per le seconde case in base alla superficie e alla composizione del nucleo familiare del Comune di ubicazione. Per un appartamento da 80 mq, il costo medio varia tra 200 e 600 euro/anno a seconda del Comune.
Cedolare secca sugli affitti: se la seconda casa viene locata, il reddito da locazione e’ tassabile. Per le locazioni abitative con cedolare secca le aliquote sono: 21% per le locazioni ordinarie, 10% per quelle concordate. Per le locazioni brevi (Airbnb, Booking) l’aliquota della cedolare secca e’ salita al 26% dal secondo immobile in poi, ai sensi della L. 191/2024. Si veda anche la guida affitto breve 2026: cedolare secca e obblighi fiscali.
Parla con un commercialista esperto
Il carico fiscale sulla seconda casa dipende da rendita catastale, Comune, destinazione d’uso e situazione patrimoniale complessiva. Un commercialista puo’ ottimizzare la struttura dell’acquisto e pianificare gli oneri ricorrenti.
Domande frequenti
Se acquisto una casa al mare per uso vacanza, pago sempre l’aliquota del 9%?
Si’, se non soddisfi i requisiti per l’agevolazione prima casa (residenza nel Comune o uso come abitazione principale). L’immobile vacanze e’ per definizione una seconda casa ai fini fiscali, salvo rari casi in cui si abbia effettiva residenza nel Comune di ubicazione e si sposti la residenza entro 18 mesi.
Posso beneficiare dell’agevolazione prima casa se vivo all’estero e acquisto una casa in Italia?
Si’, i cittadini italiani iscritti all’AIRE possono acquistare con agevolazioni prima casa in qualsiasi Comune italiano senza dover trasferire la residenza. Devono pero’ dichiarare nell’atto di non essere titolari di altri immobili con agevolazioni prima casa in Italia.
Come si calcola l’IMU sulla seconda casa?
La base imponibile IMU e’ la rendita catastale rivalutata del 5%, moltiplicata per il coefficiente catastale (160 per le categorie A, esclusi A/10). L’aliquota base e’ del 10,6 per mille, modificabile dai Comuni fino a un massimo del 14,6 per mille. L’IMU si paga in due rate: acconto a giugno e saldo a dicembre.
Acquistare una seconda casa come investimento e’ ancora conveniente nel 2026?
Dipende da prezzo di acquisto, localizzazione, rendimento da locazione e orizzonte temporale. Gli oneri fiscali (9% al rogito, IMU annua, cedolare secca sui canoni) incidono sul rendimento netto. E’ necessario un’analisi comparativa con strumenti alternativi (ETF, BTP) prima di decidere. La guida al mercato immobiliare e ai rendimenti attesi e’ disponibile nella sezione Investimenti del sito.
L’acquisto di una seconda casa tramite societa’ e’ fiscalmente vantaggioso?
Non automaticamente. L’acquisto tramite societa’ consente la deducibilita’ dei costi (ammortamento, interessi passivi, IMU) ma assoggetta la plusvalenza alla tassazione ordinaria IRES/IRAP. Il confronto va fatto caso per caso con un commercialista, considerando anche i costi di costituzione e gestione della societa’ e le implicazioni in sede di distribuzione degli utili.
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