Provvigione agenzia immobiliare 2026: quanto si paga e come si detrae
La provvigione dell’agente immobiliare è il corrispettivo dovuto al mediatore da entrambe le parti della compravendita, ai sensi dell’art. 1755 c.c. Nel 2026 il range prevalente è tra il 2% e il 4% per ciascuna parte, con variazioni geografiche significative. Chi acquista la prima casa può detrarre il 19% delle spese di mediazione. Ecco tutto ciò che serve sapere prima di firmare il mandato.
- Art. 1755 c.c.: la provvigione spetta a entrambe le parti
- Range di mercato 2026 per area geografica
- Detrazione fiscale 19% per l’acquirente di prima casa
- Clausole da verificare nel mandato di mediazione
1. Il fondamento giuridico: art. 1755 c.c. e obblighi dell’agente
Il mediatore è il soggetto che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza (art. 1754 c.c.). L’art. 1755 c.c. stabilisce che il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti se l’affare è concluso per effetto del suo intervento.
Il diritto alla provvigione nasce con la conclusione dell’affare: non è sufficiente che il mediatore abbia presentato le parti, occorre che ci sia un nesso causale tra l’attività di mediazione e il perfezionamento del contratto. La provvigione è dovuta anche se le parti si accordano direttamente dopo il primo incontro organizzato dall’agente.
L’agente immobiliare deve essere iscritto al Ruolo degli agenti di affari in mediazione (o al registro delle imprese dopo la riforma), possedere i requisiti previsti dalla L. 39/1989. Un’agenzia non iscritta non ha diritto alla provvigione e non può trattenere gli acconti eventualmente versati.
2. Quanto si paga nel 2026: percentuali e variazioni geografiche
Non esiste una percentuale legale fissa: la provvigione è liberamente negoziabile tra le parti. Le tariffe orientative delle principali associazioni di categoria (FIAIP, FIMAA) sono indicative e non vincolanti. I valori più comuni nel mercato italiano 2026 sono i seguenti:
| Area geografica | Provvigione venditore | Provvigione acquirente | Totale agente |
|---|---|---|---|
| Milano e grandi città del Nord | 2–2,5% | 2–2,5% | 4–5% |
| Roma e grandi città del Centro | 2,5–3% | 2,5–3% | 5–6% |
| Sud Italia e isole | 3–4% | 3–4% | 6–8% |
| Mercati di lusso (>1 M€) | 1–2% | 1–2% | 2–4% |
| Piattaforme online (proptech) | 1–1,5% | 1–1,5% | 2–3% |
La provvigione può essere pattuita anche in forma di importo fisso anziché percentuale: questa soluzione è più diffusa per immobili di valore modesto, dove la percentuale risulterebbe sproporzionata rispetto al servizio reso.
IVA sulla provvigione
Le persone fisiche non imprenditori che vendono o acquistano immobili ad uso abitativo non pagano IVA sulla provvigione: l’operazione è fuori campo IVA per il privato. Le imprese e i professionisti che acquistano un immobile nell’esercizio dell’attività sono invece soggetti a IVA al 22% sulla provvigione ricevuta dall’agenzia (la provvigione è una prestazione di servizi soggetta a IVA).
3. La detrazione IRPEF del 19% per l’acquirente prima casa
L’art. 15, comma 1, lett. b-bis, TUIR prevede una detrazione IRPEF del 19% sulle spese sostenute dall’acquirente per la mediazione immobiliare, limitatamente all’acquisto dell’abitazione principale. Le condizioni per beneficiarne sono:
- L’acquirente deve essere una persona fisica;
- L’immobile deve essere destinato ad abitazione principale;
- L’importo massimo su cui si calcola il 19% è 1.000 € di detrazione (quindi la base massima agevolata è 1.000/0,19 = 5.263 €);
- La spesa deve essere documentata da fattura o ricevuta fiscale intestata all’acquirente.
In concreto: se la provvigione pagata dall’acquirente è pari a 6.000 €, la detrazione è 1.000 € (il 19% si applica solo fino a 5.263 €). Se la provvigione è 3.000 €, la detrazione è 3.000 × 19% = 570 €.
4. Casi pratici con calcoli
Esempio 1 — Acquisto prima casa a Bologna, prezzo 260.000 €, provvigione 3%
Elena acquista la sua prima casa a Bologna tramite agenzia. Prezzo concordato: 260.000 €. Provvigione acquirente: 3% = 7.800 €.
Detrazione IRPEF: la base massima agevolata è 5.263 €; detrazione = 5.263 × 19% = 1.000 € (importo massimo).
Costo effettivo provvigione per Elena: 7.800 – 1.000 = 6.800 € (al netto del beneficio fiscale in dichiarazione dei redditi).
Venditore: provvigione 3% = 7.800 €, senza possibilità di detrazione (è il cedente).
Esempio 2 — Vendita tramite agenzia, prezzo 180.000 €, provvigione 2,5%
Marco vende il suo bilocale a Napoli tramite agenzia. Provvigione venditore: 2,5% = 4.500 €. Provvigione acquirente: 2,5% = 4.500 €.
Totale percepito dall’agenzia: 9.000 € (da entrambe le parti).
Per Marco (venditore): netto dalla vendita = 180.000 – 4.500 – eventuali altre spese (APE: 200 €, regolarizzazioni, plusvalenza se applicabile) = circa 175.300 € prima di imposte.
Per l’acquirente: se acquista come prima casa, può detrarre 4.500 × 19% = 855 € nella dichiarazione dei redditi dell’anno successivo.
5. Clausole da leggere nel mandato di mediazione
Prima di firmare il mandato con l’agenzia immobiliare, è necessario verificare alcune clausole specifiche che possono incidere significativamente sui costi e sulle obbligazioni assunte.
Esclusiva o non esclusiva: il mandato in esclusiva vincola il venditore a non rivolgersi ad altre agenzie per un periodo determinato (tipicamente 3-6 mesi). In caso di vendita conclusa autonomamente durante l’esclusiva, la provvigione potrebbe comunque essere dovuta. Leggere con attenzione le condizioni di scioglimento anticipato.
Condizioni per il maturare della provvigione: la provvigione matura con la conclusione dell’affare (proposta accettata o compromesso firmato), non al rogito. Se l’affare non si conclude per recesso ingiustificato di una delle parti dopo la firma del compromesso, la provvigione è comunque dovuta.
Durata e rinnovo automatico: alcuni mandati prevedono il rinnovo automatico alla scadenza se non disdettati con preavviso. Verificare la clausola di disdetta e i termini di preavviso.
Per una valutazione completa dei costi complessivi della vendita, si veda la guida ai costi della vendita casa 2026.
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Domande frequenti
Posso non pagare la provvigione all’agenzia se l’affare si conclude tra le parti senza il suo intervento?
Dipende dalla situazione. Se l’agenzia ha effettivamente messo in relazione le parti e tra la presentazione e la conclusione dell’affare il nesso causale è evidente, la provvigione è dovuta anche se il rogito avviene qualche mese dopo. Se invece le parti si sono conosciute per vie del tutto indipendenti dall’agenzia, la provvigione non è dovuta. La giurisprudenza valuta caso per caso l’apporto causale dell’agente.
La provvigione si paga anche se l’affare non va a buon fine per colpa del venditore?
Ai sensi dell’art. 1755 c.c., la provvigione è dovuta se l’affare è concluso. Se il venditore recede ingiustificatamente dopo la proposta accettata o il compromesso firmato, il mediatore ha comunque diritto alla provvigione, che va aggiunta al risarcimento dovuto all’acquirente per la caparra raddoppiata (art. 1385 c.c.). Se invece l’affare non si conclude per cause oggettive, la provvigione non è dovuta.
Come si verifica che l’agenzia sia regolarmente iscritta?
Dal 2013, a seguito del D.Lgs. 59/2010 (recepimento Direttiva Servizi), gli agenti immobiliari sono iscritti al Registro delle Imprese tenuto dalla Camera di Commercio, nella sezione REA. È possibile verificare l’iscrizione gratuitamente sul portale della Camera di Commercio o sul sito “RegistroImprese.it”. Un’agenzia non iscritta non ha diritto alla provvigione.
La provvigione è detraibile anche per l’acquisto di una seconda casa?
No. La detrazione IRPEF del 19% sulla provvigione di mediazione è prevista esclusivamente per l’acquisto dell’abitazione principale (art. 15, comma 1, lett. b-bis, TUIR). Per l’acquisto di una seconda casa, un immobile locato o un immobile commerciale, la provvigione non dà diritto ad alcuna detrazione IRPEF per le persone fisiche.
È possibile pagare la provvigione in modo dilazionato?
Sì, se concordato nel mandato. Alcuni agenti accettano il pagamento di una quota al compromesso e il saldo al rogito. Tuttavia, il diritto alla provvigione nasce con la conclusione dell’affare (accettazione della proposta o firma del preliminare), indipendentemente dal momento del pagamento effettivo. Un ritardo nel pagamento può far sorgere interessi di mora ex art. 1284 c.c.
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