Mutuo under 36 2026: stato delle agevolazioni prima casa
Le agevolazioni fiscali sull’acquisto della prima casa per under 36 introdotte dal D.L. 73/2021 sono scadute il 31 dicembre 2023. Nel 2026, i giovani acquirenti possono contare sul Fondo di Garanzia Prima Casa potenziato dalla L. 213/2023 e su alcune agevolazioni fiscali residuali. Questa guida illustra il quadro aggiornato, i requisiti e come funziona la garanzia statale.
- Le agevolazioni under 36 scadute e il vuoto normativo 2024-2026
- Il Fondo di Garanzia Prima Casa: come funziona nel 2026
- Requisiti ISEE e LTV per accedere alla garanzia
- Simulazione su mutuo prima casa per under 36 nel 2026
1. Le agevolazioni under 36: cosa e scaduto e cosa rimane
Il c.d. “bonus prima casa under 36” era stato introdotto dall’art. 64 del D.L. 25 maggio 2021, n. 73 (convertito in L. 23 luglio 2021, n. 106) e successivamente prorogato. Prevedeva un pacchetto di agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa da parte di soggetti con eta inferiore a 36 anni e ISEE non superiore a 40.000 euro:
- Esenzione dall’imposta di registro (normalmente 2% per prima casa), dall’imposta ipotecaria (50 euro) e dall’imposta catastale (50 euro)
- Credito d’imposta sull’IVA per acquisti da costruttore (4% sul prezzo)
- Esenzione dall’imposta sostitutiva sul mutuo (0,25% del capitale finanziato)
Queste agevolazioni sono scadute il 31 dicembre 2023 e non sono state prorogate dalla L. 30 dicembre 2023, n. 213 (legge di bilancio 2024) ne dalla legge di bilancio 2025. Nel 2026, quindi, gli under 36 che acquistano la prima casa sono soggetti all’imposta di registro ordinaria del 2% (con il regime prima casa) e all’imposta sostitutiva dello 0,25% sul mutuo.
2. Il Fondo di Garanzia Prima Casa nel 2026
Il Fondo di Garanzia Prima Casa (originariamente istituito dall’art. 1, comma 48, della L. 27 dicembre 2013, n. 147) e gestito da Consap (Concessionaria Servizi Assicurativi Pubblici) per conto del Ministero dell’Economia e delle Finanze. La L. 213/2023 (legge di bilancio 2024) ha rafforzato il fondo con dotazioni aggiuntive e ha mantenuto la garanzia statale all’80% per le categorie prioritarie.
Come funziona la garanzia
La garanzia statale copre fino all’80% della quota capitale del mutuo (c.d. LTV – Loan to Value) per le categorie prioritarie. Questo significa che una banca puo concedere un mutuo fino all’80% del valore dell’immobile senza richiedere garanzie aggiuntive, poiche il rischio e coperto dallo Stato per la quota garantita. In pratica, il fondo abbassa la barriera di accesso al credito per chi non ha risparmi sufficienti a coprire l’anticipo tipico del 20-30% richiesto dalle banche.
Categorie prioritarie nel 2026
Hanno priorita di accesso al Fondo di Garanzia Prima Casa nel 2026:
- Giovani coppie, anche di fatto, con ISEE non superiore a 40.000 euro
- Under 36 con ISEE non superiore a 40.000 euro (singoli o coppie)
- Nuclei familiari monogenitoriali con figli minori
- Conduttori di alloggi di proprieta degli Istituti Autonomi per le Case Popolari (IACP)
- Lavoratori atipici con contratto a tempo determinato, co.co.co. o partita IVA
| Categoria | ISEE massimo | Garanzia statale | LTV massimo con garanzia |
|---|---|---|---|
| Under 36 prioritari | 40.000 € | 80% | 80% |
| Coppie giovani con figli | 40.000 € | 80% | 80% |
| Altre categorie prioritarie | 40.000 € | 80% | 80% |
| Richiedenti generici | Nessun limite | 50% | 80% |
3. Esempi pratici per giovani acquirenti nel 2026
Esempio 1 — Under 36, prima casa da 220.000 euro, ISEE 32.000 euro
Andrea, 29 anni, vuole acquistare un appartamento da 220.000 euro come prima casa. ISEE del nucleo familiare: 32.000 euro (sotto soglia). Liquidita disponibile: 25.000 euro (circa il 11,4% del valore).
Senza garanzia: la banca finanzia tipicamente fino al 70-80% del valore, richiedendo 44.000-66.000 euro di anticipo. Con 25.000 euro Andrea non raggiungerebbe l’anticipo minimo.
Con garanzia Fondo Prima Casa (LTV 80%): la banca puo finanziare fino a 176.000 euro (80% di 220.000). Andrea copre la differenza: 220.000 – 176.000 = 44.000 euro. Con 25.000 euro disponibili, mancano 19.000 euro per l’anticipo, oltre alle spese di rogito (imposta di registro 2% = 4.400 euro, spese notarili circa 2.500 euro, imposta sostitutiva mutuo 0,25% = 440 euro). In totale Andrea necessita di circa 32.000 euro di liquidita propria per chiudere l’acquisto.
Mutuo 176.000 euro a 25 anni al tasso fisso 3,80%: rata mensile circa 910 euro.
Esempio 2 — Coppia giovane, casa da 280.000 euro, acquisto con risparmio medio
Marco (30 anni) e Giulia (28 anni), coppia con ISEE 38.000 euro, acquistano prima casa da 280.000 euro. Risparmio disponibile: 60.000 euro. Richiesta di mutuo: 220.000 euro (LTV 78,6%). Con garanzia Fondo Prima Casa, la banca puo finanziare fino all’80% (224.000 euro), quindi il mutuo richiesto rientra ampiamente nella garanzia. Il Fondo copre l’80% del mutuo, riducendo il rischio per la banca e consentendo l’accesso a tassi piu favorevoli. Mutuo 220.000 euro a 25 anni al 3,70%: rata mensile circa 1.127 euro. Il rapporto rata/reddito: se il reddito netto mensile cumulato della coppia e di circa 3.800 euro, la rata rappresenta il 30% del reddito, nella soglia tipicamente accettata dalle banche (max 35%).
4. Altre agevolazioni e strategie per i giovani acquirenti
Agevolazioni prima casa ordinarie
Anche senza il bonus under 36, chi acquista la prima casa beneficia del regime agevolato ordinario: imposta di registro al 2% (invece del 9% per le seconde case), imposta ipotecaria e catastale fisse di 50 euro ciascuna, imposta sostitutiva sul mutuo allo 0,25% (invece dell’ordinario 2%). Questi benefici non hanno limiti di eta ne di ISEE e restano applicabili a tutti gli acquirenti di prima casa nel 2026.
Detrazione fiscale degli interessi passivi sul mutuo
Gli interessi passivi pagati su mutui ipotecari per l’acquisto della prima casa sono detraibili IRPEF nella misura del 19% su un importo massimo di 4.000 euro annui (detrazione massima 760 euro all’anno, art. 15, comma 1, lett. b), DPR 22 dicembre 1986, n. 917). Questo beneficio vale per tutti gli acquirenti di prima casa, indipendentemente dall’eta.
Strategie di accumulazione del risparmio per i giovani
Per i giovani che non hanno ancora la liquidita sufficiente per l’anticipo, una pianificazione finanziaria strutturata con un orizzonte di 3-5 anni (piano di risparmio su conti deposito o strumenti a breve termine) puo consentire di accumulare il capitale necessario mantenendo la disponibilita del fondo. Per l’analisi degli strumenti di risparmio piu adatti, si veda la guida sul mutuo casa e TAEG nel 2026.
Confronta soluzioni con un mediatore creditizio
L’accesso al Fondo di Garanzia Prima Casa richiede una verifica puntuale dei requisiti e delle banche aderenti alla convenzione Consap. Un mediatore creditizio conosce il network e puo accompagnarti nella scelta del prodotto piu adatto.
Domande frequenti
Il bonus mutuo under 36 esiste ancora nel 2026?
No. Le agevolazioni fiscali introdotte dal D.L. 73/2021 (esenzione imposta di registro, credito IVA, esenzione imposta sostitutiva mutuo) sono scadute il 31 dicembre 2023 e non sono state prorogate. Nel 2026 non esiste un bonus fiscale specifico per under 36 sull’acquisto della prima casa. Rimane operativo il Fondo di Garanzia Prima Casa gestito da Consap, che non e un’agevolazione fiscale ma una garanzia sul credito.
Come si accede al Fondo di Garanzia Prima Casa nel 2026?
Per accedere al Fondo di Garanzia Prima Casa, il richiedente deve presentare domanda tramite una banca aderente alla convenzione Consap-MEF. La banca verifica i requisiti (eta, ISEE, prima casa) e trasmette la richiesta a Consap. L’elenco delle banche aderenti e disponibile sul sito Consap. Non e necessario presentare domanda direttamente a Consap: tutta la procedura passa attraverso la banca finanziatrice.
Qual e il tetto di prezzo dell’immobile per la garanzia prima casa?
Il Fondo di Garanzia Prima Casa non prevede un tetto di prezzo dell’immobile, ma il mutuo garantito non puo superare 250.000 euro (limite aggiornato da normative recenti; verificare la versione aggiornata al 2026). Il valore dell’immobile e il prezzo di acquisto devono essere coerenti con la perizia bancaria. Immobili di lusso (categorie catastali A/1, A/8, A/9) sono esclusi dalle agevolazioni prima casa.
Un under 36 con partita IVA puo accedere al Fondo di Garanzia?
Si. I lavoratori atipici, inclusi i titolari di partita IVA, sono tra le categorie prioritarie del Fondo di Garanzia Prima Casa. Tuttavia, l’accesso dipende anche dalla valutazione del merito creditizio da parte della banca, che per i lavoratori autonomi richiede generalmente almeno 2-3 anni di dichiarazioni dei redditi con reddito stabile e sufficiente a sostenere la rata (rapporto rata/reddito massimo 35%).
La detrazione IRPEF sugli interessi del mutuo prima casa vale anche nel 2026?
Si. La detrazione IRPEF del 19% sugli interessi passivi del mutuo per l’acquisto della prima casa (art. 15, comma 1, lett. b), DPR 917/1986) e confermata anche nel 2026. Il limite massimo detraibile e di 4.000 euro annui di interessi, per una detrazione massima di 760 euro all’anno. Non ha limiti di eta ne di ISEE ed e cumulabile con la garanzia del Fondo Prima Casa.
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