Usufrutto e nuda proprietà 2026: differenze
L’usufrutto è il diritto di usare un bene altrui e di percepirne i frutti (art. 978 c.c.), mentre la nuda proprietà è la titolarità del bene senza il godimento. Insieme, usufrutto e nuda proprietà compongono la piena proprietà. La separazione dei due diritti è uno strumento molto usato nella pianificazione patrimoniale familiare: consente di trasferire la nuda proprietà ai figli mantenendo il godimento dell’immobile fino alla morte.
- Come si calcola il valore di usufrutto e nuda proprietà
- Tabella coefficienti DPR 131/1986 per età
- Vantaggi fiscali nella donazione della nuda proprietà
- Obblighi dell’usufruttuario e del nudo proprietario
1. Usufrutto e nuda proprietà: basi normative
L’usufrutto è disciplinato dagli artt. 978–1020 c.c. L’art. 978 c.c. definisce l’usufrutto come il diritto di godere della cosa altrui con l’obbligo di rispettarne la destinazione economica. L’usufruttuario può usare il bene, abitarci, darlo in locazione e percepirne i canoni, ma non può alienarlo, ipotecarlo o modificarne la struttura sostanziale senza il consenso del nudo proprietario.
La nuda proprietà (art. 978 c.c.) è ciò che rimane al proprietario dopo la costituzione dell’usufrutto: la titolarità formale del bene, senza il godimento. Alla morte dell’usufruttuario (o alla scadenza del termine, se l’usufrutto è a tempo), la nuda proprietà si consolida automaticamente in piena proprietà, senza necessità di atti aggiuntivi.
L’usufrutto può essere costituito per:
- Atto tra vivi: donazione o vendita della sola nuda proprietà, con riserva di usufrutto in capo al cedente; o donazione dell’usufrutto su bene di proprietà del donante.
- Successione: il testatore può attribuire l’usufrutto a un soggetto e la nuda proprietà a un altro.
- Legge: il coniuge superstite può optare per l’usufrutto sulla quota ereditaria (art. 540 c.c., vedi la guida su diritto di abitazione del coniuge superstite).
2. Come si calcola il valore: tabella DPR 131/1986
Il valore dell’usufrutto vitalizio è calcolato applicando al valore pieno del bene il coefficiente indicato dalla tabella allegata al DPR 131/1986 (Testo Unico dell’Imposta di Registro), aggiornata con DM del MEF in funzione del saggio legale di interesse. Il coefficiente dipende dall’età dell’usufruttuario al momento della costituzione.
La formula è:
La tabella seguente riporta i coefficienti vigenti (aggiornati 2026, saggio legale 2,5%):
| Età usufruttuario | Coeff. usufrutto | Valore usufrutto su 300.000 € | Valore nuda proprietà |
|---|---|---|---|
| Fino a 20 anni | 95% | 285.000 € | 15.000 € |
| Da 21 a 30 anni | 90% | 270.000 € | 30.000 € |
| Da 41 a 50 anni | 70% | 210.000 € | 90.000 € |
| Da 56 a 60 anni | 55% | 165.000 € | 135.000 € |
| Da 61 a 65 anni | 50% | 150.000 € | 150.000 € |
| Da 66 a 70 anni | 40% | 120.000 € | 180.000 € |
| Da 71 a 75 anni | 30% | 90.000 € | 210.000 € |
| Oltre 80 anni | 10% | 30.000 € | 270.000 € |
3. Esempi numerici e pianificazione familiare
Esempio 1 — Donazione nuda proprietà a 65 anni
Maria (65 anni) possiede un appartamento a Bologna del valore di mercato di 320.000 euro. Vuole donare la nuda proprietà al figlio Davide, mantenendo l’usufrutto vitalizio per sé. Calcolo: coefficiente usufrutto a 65 anni = 50%; valore usufrutto = 160.000 euro; valore nuda proprietà donata = 160.000 euro. L’imposta di donazione si calcola sulla nuda proprietà (160.000 euro): con la franchigia di 1.000.000 euro per figlio (art. 2, co. 48 D.Lgs. 346/1990), nessuna imposta è dovuta. Alla morte di Maria, Davide acquista automaticamente la piena proprietà senza ulteriori imposte.
Esempio 2 — Vendita nuda proprietà come fonte di liquidità
Roberto (72 anni) ha una villa al mare valutata 500.000 euro ma necessita di liquidità per spese mediche. Decide di vendere la sola nuda proprietà, mantenendo l’usufrutto vitalizio. Coefficiente a 72 anni = 30% (usufrutto); nuda proprietà = 70% = 350.000 euro. Roberto vende la nuda proprietà a un investitore per 350.000 euro e continua ad abitare nella villa. L’acquirente pagherà l’imposta di registro sull’atto (2% sul valore della nuda proprietà per prima casa, 9% per seconda casa). Roberto continua a pagare l’IMU come usufruttuario.
Per le implicazioni fiscali della donazione di immobili in famiglia, si veda la guida su donazione di immobili: imposte e rischi.
4. Diritti e obblighi delle parti
Obblighi dell’usufruttuario (artt. 1001–1010 c.c.)
L’usufruttuario ha l’obbligo di conservare la destinazione economica del bene e di eseguire le riparazioni ordinarie (art. 1004 c.c.). Le riparazioni straordinarie sono a carico del nudo proprietario (art. 1005 c.c.), salvo che siano rese necessarie dalla mancanza di ordinaria manutenzione dell’usufruttuario. L’usufruttuario deve inoltre sostenere le spese e i carichi annuali del bene: IMU, spese condominiali ordinarie, canoni di concessione.
L’usufruttuario è il soggetto passivo IMU (art. 9, co. 1 D.Lgs. 23/2011): deve pagare l’imposta per l’intero anno, con esenzione se l’immobile è la sua abitazione principale. Il nudo proprietario non è soggetto IMU.
Diritti del nudo proprietario
Il nudo proprietario può alienare o ipotecare la nuda proprietà senza il consenso dell’usufruttuario. Può eseguire riparazioni straordinarie (art. 1005 c.c.) e ha diritto al rimborso delle spese dall’usufruttuario nella misura prevista dalla legge. Non può però pregiudicare il godimento dell’usufruttuario: qualsiasi atto che limiti materialmente l’uso del bene da parte dell’usufruttuario è illecito.
Estinzione dell’usufrutto
L’usufrutto si estingue per: morte dell’usufruttuario (usufrutto vitalizio); scadenza del termine (usufrutto temporaneo); consolidazione (quando usufrutto e nuda proprietà si riuniscono nella stessa persona); non uso ventennale (art. 1014 c.c.); perimento totale della cosa (art. 1016 c.c.).
Confronta con un notaio del marketplace
La pianificazione con usufrutto e nuda proprietà richiede una strutturazione attenta per evitare sorprese fiscali. Un notaio può calcolare le imposte esatte e scegliere il momento migliore per l’atto.
Domande frequenti
Chi paga le spese condominiali, l’usufruttuario o il nudo proprietario?
L’usufruttuario è tenuto alle spese condominiali ordinarie (art. 1004 c.c.): quote mensili, manutenzioni ordinarie, utenze parti comuni. Le spese straordinarie deliberate dall’assemblea (rifacimento tetto, ascensore, facciate) sono a carico del nudo proprietario, salvo che derivino da mancata manutenzione ordinaria imputabile all’usufruttuario.
L’usufruttuario può affittare l’immobile?
Sì. L’usufruttuario ha il diritto di dare in locazione il bene e di incassare i canoni. Il contratto di locazione, però, non può avere durata superiore all’usufrutto stesso: alla morte dell’usufruttuario, il contratto si estingue (art. 999 c.c.), salvo che sia stato trascritto prima dell’atto di costituzione dell’usufrutto.
Come si tassa il consolidamento dell’usufrutto alla morte dell’usufruttuario?
La riunione dell’usufrutto alla nuda proprietà alla morte dell’usufruttuario non è soggetta a imposta di successione se avviene per estinzione naturale del diritto. Il nudo proprietario acquista la piena proprietà senza versare ulteriori imposte. L’imposta di successione era già stata applicata (se dovuta) al momento dell’acquisto della nuda proprietà.
Il nudo proprietario deve pagare l’IMU?
No. L’art. 9 D.Lgs. 23/2011 individua come soggetto passivo IMU il titolare del diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione). Il nudo proprietario non è soggetto IMU per tutta la durata dell’usufrutto. L’usufruttuario deve invece versare l’imposta, con esenzione se l’immobile è la sua abitazione principale.
L’usufrutto può essere ceduto a terzi?
Sì, salvo diversa pattuizione nell’atto costitutivo. L’art. 980 c.c. consente all’usufruttuario di cedere il proprio diritto per un periodo non superiore alla durata dell’usufrutto stesso. La cessione non prolunga la durata: all’estinzione dell’usufrutto originario (ad esempio per morte del cedente), il diritto del cessionario si estingue automaticamente.
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