Visura catastale 2026: come si legge e cosa contiene
La visura catastale e’ il documento che descrive le caratteristiche fiscali e tecniche di un immobile secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate — Territorio. Fondamentale in ogni compravendita, successione e calcolo IMU, contiene la rendita catastale (base per le imposte di trasferimento e per l’IMU), la categoria, il classamento e la titolarita’. Questa guida spiega come leggerla campo per campo con esempi reali 2026.
- Come ottenere la visura catastale nel 2026 (online e ufficio)
- Cosa significano foglio, mappale, subalterno, categoria, classe
- Rendita catastale: come si usa per calcolare imposte e IMU
- Quando aggiornare il catasto e procedura DOCFA
1. Cos’e’ il catasto e a cosa serve la visura
Il catasto italiano e’ gestito dall’Agenzia delle Entrate — Territorio ed e’ suddiviso in Catasto Terreni (per i terreni agricoli e non edificati) e Catasto Fabbricati (per le unita’ immobiliari urbane). Il catasto svolge una funzione prevalentemente fiscale: i dati catastali sono utilizzati per calcolare la base imponibile dell’IMU, dell’imposta di registro, dell’imposta ipotecaria e dell’imposta di successione.
La visura catastale per immobile e’ il documento che riporta i dati catastali di una specifica unita’ immobiliare: identificativi, classificazione, titolari e rendita. Puo’ essere richiesta da chiunque (non solo dal proprietario) presso un qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate o tramite il portale telematico dell’AdE (Sister). Il costo e’ di 1 euro per una visura telematica, mentre la visura cartacea allo sportello e’ gratuita.
Esiste anche la visura catastale per soggetto, che elenca tutti gli immobili intestati a una persona fisica o giuridica, identificata tramite codice fiscale. Questa tipologia e’ utile per verificare la situazione patrimoniale immobiliare di un soggetto (es. in una successione, per verificare tutti i beni del de cuius).
2. Come leggere la visura catastale campo per campo
| Campo | Significato | Esempio |
|---|---|---|
| Comune | Comune catastale di ubicazione | MILANO (MI) |
| Sezione / Foglio | Suddivisione territoriale del Comune catastale | Foglio 123 |
| Mappale (o Particella) | Identificativo del terreno o fabbricato su mappa catastale | Mappale 456 |
| Subalterno | Unita’ immobiliare distinta all’interno del fabbricato | Sub. 7 |
| Categoria | Tipo di immobile (A=abitativo, B=pubblico, C=commerciale, ecc.) | A/2 (civile abitazione) |
| Classe | Qualita’ dell’unita’ in relazione alle caratteristiche zonali | 3 |
| Consistenza | Vani (abitazioni), mq (uffici) o mq lordi (negozi) | 5,5 vani |
| Rendita catastale | Reddito virtuale attribuito all’unita’, base per le imposte | 900,00 euro/anno |
| Intestatari | Nominativi dei titolari di diritti reali e relative quote | Mario Rossi 1/1 |
Le categorie catastali piu’ comuni per le abitazioni sono:
A/1: abitazioni signorili; A/2: civili abitazioni; A/3: abitazioni economiche; A/4: abitazioni popolari; A/5: abitazioni ultrapopolari; A/6: abitazioni rurali; A/7: villini; A/8: ville; A/9: castelli e palazzi; A/10: uffici e studi privati; A/11: abitazioni tipiche dei luoghi. Le categorie C includono i locali pertinenziali: C/2 (cantine, soffitte), C/6 (stalle, box auto), C/7 (tettoie).
La consistenza
Per le abitazioni (categorie A), la consistenza e’ espressa in vani: ogni vano corrisponde, convenzionalmente, a circa 20-25 mq di superficie utile. La cucina vale 1 vano, i bagni 0,5 vani ciascuno, i ripostigli e gli ingressi frazioni di vano. Il numero di vani catastali non coincide necessariamente con il numero di stanze reali.
3. La rendita catastale: calcolo imposte e IMU
La rendita catastale e’ il valore fiscale convenzionale attribuito a ogni unita’ immobiliare. Non corrisponde al valore di mercato ne’ al canone di affitto effettivo: e’ un dato storico, spesso obsoleto, ma e’ il riferimento obbligatorio per il calcolo delle imposte.
3.1 Imposta di registro e imposta di successione
Per il calcolo dell’imposta di registro (al rogito) e dell’imposta di successione, la base imponibile catastale si ottiene:
Moltiplicatori per le categorie abitative: 115,50 per prima casa; 126 per gli altri casi (seconda casa, categorie di lusso). Per le pertinenze (C/2, C/6, C/7): moltiplicatore 126 in tutti i casi. Per gli uffici (A/10): moltiplicatore 63. Per i negozi (C/1): moltiplicatore 42,84.
3.2 IMU
La base imponibile IMU per le categorie A (escluso A/10) e’:
Esempio: rendita 900 euro → Base IMU = 900 x 1,05 x 160 = 151.200 euro. Con aliquota comunale del 10,6 per mille: IMU annua = 151.200 x 0,0106 = 1.603 euro. Per l’abitazione principale (escluse le categorie di lusso A/1, A/8, A/9) l’IMU e’ esente.
4. Quando e come aggiornare i dati catastali
4.1 Quando e’ necessario aggiornare
I dati catastali devono essere aggiornati ogni volta che si verificano variazioni rilevanti nell’unita’ immobiliare: fusione o frazionamento di unita’, variazione della destinazione d’uso, ampliamento o riduzione della superficie utile, modifica planimetrica significativa. L’obbligo di aggiornamento catastale e’ a carico del proprietario.
4.2 La procedura DOCFA
L’aggiornamento catastale avviene tramite la procedura DOCFA (Documento Catastale Fabbricati), che e’ una pratica telematica presentata da un tecnico abilitato tramite il portale dell’AdE. Il tecnico redige la nuova planimetria catastale (in formato DXF conforme alle specifiche AdE), la carica nella procedura DOCFA e propone la nuova rendita catastale (classamento) per le nuove unita’. Il costo della pratica DOCFA comprende l’onorario del tecnico (in genere 200-600 euro per una singola unita’) piu’ i bolli di legge.
4.3 Discordanza planimetria catastale vs stato di fatto
Prima del rogito, il notaio richiede la dichiarazione del venditore sulla conformita’ tra la planimetria catastale e lo stato di fatto dell’immobile. Se non c’e’ conformita’, occorre presentare una pratica DOCFA di aggiornamento prima di procedere con il rogito. Questa e’ una delle verifiche che il notaio effettua sistematicamente prima della data dell’atto.
5. Esempi pratici
Esempio 1 — Lettura della visura: appartamento A/2 a Torino
Dati dalla visura: Comune TORINO, Foglio 234, Mappale 567, Sub. 3, Categoria A/2, Classe 3, Consistenza 6,5 vani, Rendita 1.100 euro/anno, Intestatario: Rossi Mario (codice fiscale) quota 1/1.
Calcolo base imponibile prima casa: 1.100 x 1,05 x 115,50 = 133.402 euro. Imposta di registro al 2%: 2.668 euro.
Calcolo base IMU (seconda casa): 1.100 x 1,05 x 160 = 184.800 euro. IMU all’aliquota standard 10,6 per mille: 1.959 euro/anno.
Esempio 2 — Box auto C/6 abbinato all’appartamento
Dati dalla visura del box: Categoria C/6, Classe 3, Consistenza 18 mq, Rendita 62 euro/anno.
Base imponibile registro: 62 x 1,05 x 126 = 8.203 euro. In caso di prima casa con pertinenza, il box C/6 beneficia anch’esso dell’aliquota agevolata del 2% (limitatamente a una pertinenza per categoria). IMU sul box: 62 x 1,05 x 160 = 10.416 euro; all’aliquota 10,6 per mille = 110 euro/anno.
Per il calcolo dettagliato delle imposte sul trasferimento si rimanda alla guida imposte acquisto prima casa 2026.
Confronta con un notaio del marketplace
Un notaio verifica la visura catastale, la conformita’ planimetrica e la correttezza delle dichiarazioni nell’atto. Prima del rogito e’ il momento giusto per individuare eventuali disallineamenti tra catasto e stato di fatto.
Domande frequenti
La visura catastale attribuisce la proprieta’ dell’immobile?
No. La visura catastale certifica solo i dati fiscali e tecnici dell’immobile, non la titolarita’ giuridica. La proprieta’ si prova con i registri immobiliari (ispezione ipotecaria presso l’Agenzia delle Entrate — Pubblicita’ Immobiliare), che trascrivono gli atti di compravendita, donazione, successione e gli eventuali pesi (ipoteche, pignoramenti).
Posso richiedere la visura catastale di un immobile che non possiedo?
Si’. I dati catastali degli immobili sono pubblici e accessibili a chiunque, sia allo sportello dell’Agenzia delle Entrate sia tramite il portale Sister online. La visura per soggetto (che elenca tutti gli immobili intestati a una persona) richiede invece il codice fiscale del soggetto, ma e’ anch’essa accessibile da terzi che ne facciano richiesta motivata.
Cosa succede se la rendita catastale e’ errata o obsoleta?
E’ possibile presentare un ricorso per variazione di classamento presso la Commissione Tributaria Provinciale se si ritiene che la rendita attribuita sia errata rispetto alle caratteristiche dell’immobile e alle rendite attribuite a unita’ simili nella stessa zona censuaria. In alternativa, si puo’ presentare una DOCFA per aggiornamento volontario, che pero’ non e’ detto porti a una rendita inferiore.
La planimetria catastale e’ sufficiente per una perizia immobiliare?
No. La planimetria catastale indica la distribuzione dei locali ma non la superficie commerciale ai sensi della norma UNI 10750 (usata per gli annunci immobiliari) ne’ la superficie utile netta. Il perito effettua un rilievo diretto dell’immobile per determinare le superfici effettive ai fini della stima del valore venale.
Chi effettua la voltura catastale dopo il rogito?
La voltura catastale e’ l’aggiornamento dell’intestazione del catasto a seguito di una compravendita, successione o donazione. Viene eseguita d’ufficio dal notaio tramite il sistema Sigmaweb dopo il rogito, senza oneri aggiuntivi per l’acquirente (il costo e’ compreso nell’onorario notarile). Nei casi di successione, la voltura deve essere presentata dagli eredi entro 30 giorni dalla presentazione della dichiarazione di successione.
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