Seconda casa affittata: cedolare 21% vs IRPEF nel 2026

Chi affitta una seconda casa nel 2026 puo’ scegliere tra due regimi fiscali: la cedolare secca al 21% (aliquota ridotta per contratti a canone concordato al 10%) e la tassazione ordinaria IRPEF con aliquota marginale che, considerando le addizionali regionali e comunali, supera spesso il 38%. La scelta non e’ banale: oltre alla differenza di aliquota, la cedolare secca implica la rinuncia all’aggiornamento ISTAT e la perdita di alcune detrazioni. Per un proprietario con altri redditi tra 35.000 e 80.000 euro, la convenienza di un regime rispetto all’altro va misurata su base numerica.

Il quadro normativo: D.Lgs. 23/2011 art. 3

La cedolare secca e’ stata introdotta dall’art. 3 del D.Lgs. 14 marzo 2011 n. 23, come imposta sostitutiva dell’IRPEF, delle addizionali regionale e comunale, dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo dovute sul contratto di locazione. L’opzione e’ riservata a:

• persone fisiche che locano immobili abitativi (categorie catastali da A/1 ad A/11 escluso A/10);
• contratti stipulati al di fuori dell’esercizio di impresa, arti o professioni;
• conduttori che non agiscano nell’esercizio di attivita’ di impresa.

L’aliquota standard e’ del 21% sul canone annuo. Per i contratti a canone concordato (art. 2 c. 3 L. 431/1998) nei comuni ad alta tensione abitativa l’aliquota e’ ridotta al 10%. Per le locazioni brevi (durata fino a 30 giorni) l’aliquota e’ 21% per il primo immobile e 26% dal secondo al quarto (art. 1 c. 595 L. 178/2020 e L. 213/2023).

Cosa si guadagna con la cedolare secca

L’opzione comporta tre vantaggi: (1) aliquota piatta che non si somma agli altri redditi e non e’ soggetta ad addizionali; (2) esenzione dall’imposta di registro (2% del canone annuo) e dall’imposta di bollo (16 euro ogni 4 facciate) dovute sul contratto; (3) sostituzione delle ritenute alla fonte operate dagli inquilini sostituti d’imposta. Su un canone di 12.000 euro annui, il solo risparmio di imposta di registro vale 240 euro l’anno.

Cosa si perde con la cedolare secca

Tre svantaggi principali:

• Rinuncia all’aggiornamento ISTAT del canone: per tutta la durata dell’opzione il proprietario non puo’ chiedere all’inquilino l’adeguamento del canone (art. 3 c. 11 D.Lgs. 23/2011).
• Perdita della riduzione forfettaria del 5%: nel regime IRPEF ordinario il canone concorre al reddito complessivo solo per il 95% (art. 37 c. 4-bis TUIR).
• Il reddito non concorre al calcolo delle detrazioni: chi ha solo redditi da locazione in cedolare puo’ non vedersi riconoscere alcune detrazioni IRPEF (es. spese sanitarie eccedenti) per incapienza.

Le aliquote IRPEF 2026 e la soglia di convenienza

Con la riforma fiscale (D.Lgs. 216/2023, prorogata e strutturata per il 2026 dalla Legge di Bilancio 2024 e successive), gli scaglioni IRPEF sono tre:

La cedolare secca al 21% diventa fiscalmente conveniente quando l’aliquota marginale IRPEF supera il 22% circa (considerando il 95% imponibile della tassazione ordinaria). In pratica, gia’ con un reddito complessivo superiore a 27.000-28.000 euro la cedolare risulta piu’ efficiente. Per redditi oltre 50.000 euro il vantaggio diventa molto significativo.

Esempio numerico: due profili a confronto

Consideriamo un canone annuo di 12.000 euro su una seconda casa.

Quando l’IRPEF puo’ essere preferibile

In tre situazioni la tassazione ordinaria puo’ risultare piu’ efficiente:

• Reddito complessivo basso o incapiente: se il contribuente ha solo reddito da locazione e questo e’ inferiore alla no tax area (circa 8.500 euro per i non lavoratori), l’IRPEF risulta zero o minima, mentre la cedolare si paga sempre.
• Detrazioni fiscali elevate: chi ha grandi detrazioni (interventi 50%, ecobonus, spese sanitarie) e ha bisogno di “capienza fiscale” per usarle, puo’ preferire l’IRPEF.
• Inflazione attesa elevata: rinunciare per 4 anni all’ISTAT, se l’inflazione viaggia al 4-5%, puo’ costare in termini di canone reale piu’ del vantaggio fiscale.

Come si esercita l’opzione

L’opzione si esercita: (a) in sede di registrazione del contratto, con il modello RLI presentato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula; (b) per i contratti in corso, con la registrazione di una proroga o di un’integrazione, comunicando l’opzione all’inquilino tramite raccomandata. La cedolare puo’ essere revocata in ogni annualita’ contrattuale, sempre con modello RLI.

La comunicazione preventiva all’inquilino e’ un passaggio formale ma essenziale: la mancanza della raccomandata o di equivalente documento avente data certa puo’ essere contestata in giudizio dall’inquilino in caso di richiesta successiva di aggiornamento ISTAT del canone. La giurisprudenza prevalente (Cass. civ. sez. III n. 29646/2022) richiede prova rigorosa dell’avvenuta comunicazione, specialmente per i contratti firmati prima dell’opzione.

Le novita’ della Legge di Bilancio 2024-2026

La normativa sulla cedolare e’ stata oggetto di affinamenti progressivi:

• conferma dell’aliquota 21% per il primo immobile locato e dell’aliquota 26% dal secondo al quarto in regime di locazione breve (art. 1 c. 63 L. 213/2023);
• esclusione esplicita dalla cedolare delle locazioni effettuate nell’ambito di attivita’ d’impresa o di gestione professionale di immobili turistici;
• conferma della facolta’ di applicare la cedolare ai contratti transitori (art. 5 L. 431/1998) di durata inferiore a 18 mesi.

Per il 2026 non sono previste modifiche strutturali; il regime e’ consolidato e l’opzione resta una delle piu’ utilizzate dai proprietari di una seconda casa locata a uso abitativo classico (4+4, 3+2 canone concordato, transitorio).

Cedolare e detrazioni: l’effetto incapienza

Un aspetto spesso sottovalutato: l’imposta sostitutiva paga con la cedolare non si “consuma” dietro le detrazioni IRPEF. Chi ha grandi spese che danno diritto a detrazione (ristrutturazione 50%, ecobonus, spese sanitarie eccedenti la franchigia, oneri detraibili come premi assicurativi, donazioni a ONLUS) deve verificare la capienza fiscale complessiva. Se il reddito IRPEF “altro” e’ modesto e si opta per la cedolare sul canone, una parte delle detrazioni puo’ restare inutilizzata e perduta (a parte i bonus edilizi che si recuperano in 10 rate annuali e possono “saltare” anni di incapienza).

Per i lavoratori dipendenti con reddito medio-alto e seconda casa locata, l’effetto e’ quasi sempre trascurabile: la capienza IRPEF sui soli redditi da lavoro e’ gia’ sufficiente ad assorbire le detrazioni. Diverso per chi vive di redditi da locazione: la scelta della cedolare puo’ bruciare detrazioni significative.

Cedolare 21% e versamenti: scadenze 2026

L’imposta sostitutiva segue le stesse scadenze dell’IRPEF: acconto 40% entro il 30 giugno + 60% entro il 30 novembre, saldo entro il 30 giugno dell’anno successivo (per redditi 2026 dichiarati nel 2027 con saldo 30/06/2027). Il versamento avviene tramite F24 con codici tributo specifici (1840 per la cedolare 21%, 1842 per la cedolare 10%, 1919 per il saldo).

Cedolare e mutuo: nessuna deduzione interessi

Chi ha acquistato la seconda casa con un mutuo deve sapere che, nel regime di cedolare secca, gli interessi passivi sul mutuo non sono in alcun modo deducibili dal canone di locazione. La cedolare e’ un’imposta sostitutiva piatta sul canone lordo, senza riconoscimento di costi inerenti. Nel regime IRPEF ordinario, invece, gli interessi passivi su mutui per immobili destinati a locazione non rientrano nelle detrazioni del 19% (riservate alla prima casa) ma costituiscono un costo che, indirettamente, riduce il rendimento netto dell’investimento. Per una pianificazione corretta, il rendimento al netto del mutuo va calcolato a parte rispetto al rendimento fiscale.

Effetti su ISEE e altre soglie

Il reddito da locazione in cedolare concorre comunque al calcolo dell’ISEE (DPCM 159/2013): il quadro DSU richiede l’indicazione dei canoni percepiti in cedolare nella sezione “Redditi assoggettati a imposta sostitutiva”. Quindi la cedolare riduce l’IRPEF ma non “nasconde” il reddito ai fini delle prestazioni sociali agevolate (bonus, assegno unico, riduzioni tariffarie). Analogamente, il reddito da cedolare entra nel calcolo di alcune soglie reddituali rilevanti per accedere a bonus o sussidi.

Domande frequenti