Prima casa 2026: agevolazioni, imposte e requisiti

Prima casa 2026: la guida fiscale completa per acquirenti e professionisti

L’acquisto della prima casa rappresenta uno degli atti più rilevanti nella vita di un contribuente, sia sul piano personale sia su quello fiscale. Il regime agevolato previsto dalla normativa italiana — disciplinato principalmente dalla Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al DPR 131/1986 — consente di ridurre significativamente il carico tributario rispetto all’acquisto di una seconda abitazione o di un immobile di lusso.

Nel 2026 le regole rimangono sostanzialmente invariate rispetto agli anni precedenti, ma è fondamentale conoscerle con precisione: un errore nella verifica dei requisiti o nella dichiarazione resa all’atto notarile può comportare la decadenza dall’agevolazione, con conseguenze economiche rilevanti. In questa guida analizziamo ogni aspetto: dalle imposte ridotte ai requisiti soggettivi e oggettivi, dagli esempi numerici alle FAQ più frequenti.

Il quadro normativo di riferimento

Le agevolazioni prima casa trovano il loro fondamento in due disposizioni principali:

• DPR 131/1986 (Testo Unico dell’Imposta di Registro), Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa Parte Prima: disciplina le condizioni per l’applicazione dell’imposta di registro agevolata nelle compravendite tra privati o soggetti non IVA.
• Art. 1, comma 2, Tariffa DPR 131/1986 e art. 16, DPR 633/1972: prevedono l’aliquota IVA ridotta al 4% per gli acquisti da costruttore (soggetto passivo IVA) di abitazioni «non di lusso».
• Art. 15, comma 1, lett. b), TUIR (DPR 917/1986): riconosce la detrazione IRPEF del 19% sugli interessi passivi dei mutui ipotecari contratti per l’acquisto dell’abitazione principale.

A queste si aggiungono disposizioni specifiche per le pertinenze (art. 1, Nota II-bis, comma 3), il credito d’imposta per il riacquisto (art. 7, L. 448/1998) e le norme sanzionatorie in caso di decadenza.

Le agevolazioni fiscali: imposte ridotte sull’acquisto

Il beneficio principale dell’agevolazione prima casa consiste nell’applicazione di aliquote ridotte sulle imposte dovute al momento del rogito. Le riduzioni variano a seconda che il venditore sia un privato o un’impresa costruttrice.

Acquisto da privato o da soggetto non costruttore

In caso di acquisto da un soggetto privato (o da un’impresa non costruttrice che ha posseduto l’immobile da oltre 5 anni), l’atto è soggetto a imposta di registro e si applicano le seguenti aliquote:

Nota: nelle operazioni soggette a IVA, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono sempre fisse a 200 € ciascuna, indipendentemente dal regime agevolato. L’agevolazione si esprime sull’aliquota IVA applicata dal venditore.

Aliquote IVA per acquisto da costruttore

Quando il venditore è un’impresa costruttrice (o di ristrutturazione) e la cessione avviene entro 5 anni dalla fine dei lavori — oppure, trascorsi i 5 anni, se il costruttore sceglie di optare per l’imponibilità IVA — si applicano le seguenti aliquote:

• IVA 4%: prima casa con requisiti agevolati (categorie non di lusso)
• IVA 10%: seconda casa o abitazione non di lusso senza requisiti prima casa
• IVA 22%: abitazione di lusso (categorie A/1, A/8, A/9)

La differenza tra il 4% e il 10% su un immobile da 280.000 € corrisponde a 16.800 € di risparmio fiscale immediato — una cifra tutt’altro che trascurabile.

Requisiti soggettivi per accedere all’agevolazione

Per beneficiare delle agevolazioni prima casa, l’acquirente deve rispettare cumulativamente le seguenti condizioni soggettive, da dichiarare nell’atto notarile a pena di decadenza:

1. Assenza di altra abitazione agevolata sul territorio nazionale: l’acquirente non deve essere titolare, neppure per quote o in comunione, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su un’altra abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa, ovunque ubicata in Italia.
2. Assenza di altra abitazione nello stesso comune: non deve essere titolare — neanche per quote o in comunione — di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o nuda proprietà su un’altra abitazione nello stesso comune dove si trova l’immobile acquistato. Questa limitazione è più stringente perché include qualsiasi abitazione, non solo quelle acquistate con agevolazioni.
3. Residenza o trasferimento entro 18 mesi: il comune in cui si trova l’immobile deve essere quello in cui l’acquirente ha (o intende trasferire) la propria residenza anagrafica entro 18 mesi dal rogito. In alternativa, rileva il comune in cui l’acquirente svolge la propria attività lavorativa.

Eccezione per lavoratori all’estero: i cittadini italiani emigrati all’estero possono acquistare in qualsiasi comune italiano senza il vincolo della residenza, purché l’immobile sia acquistato come prima casa sul territorio nazionale.

Eccezione per titolarità parziale: se l’acquirente è titolare solo della nuda proprietà di un’altra abitazione — cioè senza il diritto di abitazione o usufrutto — non decade dall’agevolazione, perché il diritto di godimento appartiene a un altro soggetto.

Requisiti oggettivi: le categorie catastali ammesse

Non tutti gli immobili possono fruire dell’agevolazione. Il beneficio è riservato alle abitazioni non di lusso, identificate in base alla categoria catastale:

Categorie ammesse all’agevolazione

• A/2 — Abitazioni di tipo civile
• A/3 — Abitazioni di tipo economico
• A/4 — Abitazioni di tipo popolare
• A/5 — Abitazioni di tipo ultrapopolare
• A/6 — Abitazioni di tipo rurale
• A/7 — Abitazioni in villini
• A/11 — Abitazioni e alloggi tipici dei luoghi

Categorie escluse (immobili di lusso)

• A/1 — Abitazioni di tipo signorile
• A/8 — Abitazioni in ville
• A/9 — Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici

La classificazione catastale dell’immobile è determinante: un appartamento classificato A/1, anche se di dimensioni modeste, non può mai beneficiare delle agevolazioni prima casa. Allo stesso modo, un villino classificato A/7 può beneficiarne.

Le pertinenze: cosa è ammesso e in che misura

Le agevolazioni prima casa si estendono anche a una pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali (Nota II-bis, comma 3):

• C/2 — Magazzini e locali di deposito (cantine, soffitte)
• C/6 — Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (box auto, garage)
• C/7 — Tettoie chiuse o aperte (posto auto scoperto)

Il limite è di una pertinenza per categoria: quindi è possibile acquistare con le agevolazioni, contemporaneamente alla casa, un box (C/6) e una cantina (C/2), ma non due box auto.

Le pertinenze possono essere acquistate con atto separato, purché il loro acquisto avvenga entro un termine ragionevole rispetto all’acquisto dell’abitazione principale e sia dichiarato il vincolo pertinenziale. L’Agenzia delle Entrate ha chiarito in varie circolari che l’agevolazione si applica anche alle pertinenze acquistate successivamente, a condizione che la destinazione pertinenziale risulti da atto notarile.

Esempio 1 — Acquisto da privato a 250.000 €: con e senza agevolazione

Analizziamo il caso di Marco, che acquista un appartamento categoria A/3 a Milano da un privato. Il prezzo pattuito è 250.000 €. La rendita catastale rivalutata è 1.200 €.

Calcolo della base imponibile con il sistema del valore catastale

Nelle compravendite tra privati di immobili a uso abitativo, il contribuente può richiedere la tassazione sul valore catastale (c.d. «prezzo-valore»), anziché sul corrispettivo effettivo. Questo è vantaggioso quando il prezzo di mercato supera il valore catastale.

Il valore catastale si calcola:

1. Rendita catastale: 1.200 €
2. Rivalutazione del 5%: 1.200 × 1,05 = 1.260 €
3. Moltiplicatore per abitazioni (prima casa): 1.260 × 110 = 138.600 €
4. Moltiplicatore per abitazioni (senza agevolazione): 1.260 × 120 = 151.200 €

Calcolo imposte CON agevolazione prima casa

• Base imponibile: 138.600 € (valore catastale con moltiplicatore 110)
• Imposta di registro al 2%: 138.600 × 2% = 2.772 €
• Imposta ipotecaria: 50 € (fissa)
• Imposta catastale: 50 € (fissa)
• Totale imposte: 2.872 €

Calcolo imposte SENZA agevolazione (seconda casa)

• Base imponibile: 151.200 € (valore catastale con moltiplicatore 120)
• Imposta di registro al 9%: 151.200 × 9% = 13.608 €
• Imposta ipotecaria: 50 € (fissa)
• Imposta catastale: 50 € (fissa)
• Totale imposte: 13.708 €

Risparmio fiscale

Acquistando con l’agevolazione prima casa, Marco risparmia: 13.708 € − 2.872 € = 10.836 €. Un beneficio equivalente a oltre il 4% del prezzo d’acquisto.

Nota: l’imposta di registro non può mai essere inferiore a 1.000 € (minimo di legge). Nel caso di Marco, 2.772 € supera ampiamente la soglia.

Esempio 2 — Acquisto da costruttore a 280.000 €: IVA 4% vs 10%

Laura acquista un appartamento A/2 di nuova costruzione direttamente dall’impresa costruttrice, a 280.000 € (prezzo comprensivo di IVA). Confrontiamo l’acquisto con e senza requisiti prima casa.

CON agevolazione prima casa — IVA al 4%

• Prezzo netto (base IVA): 280.000 / 1,04 = 269.230,77 €
• IVA al 4%: 269.230,77 × 4% = 10.769,23 €
• Imposta di registro: 200 € fissi
• Imposta ipotecaria: 200 € fissi
• Imposta catastale: 200 € fissi
• Totale oneri fiscali: 11.369,23 €

SENZA agevolazione — IVA al 10%

• Prezzo netto (base IVA): 280.000 / 1,10 = 254.545,45 €
• IVA al 10%: 254.545,45 × 10% = 25.454,55 €
• Imposta di registro: 200 € fissi
• Imposta ipotecaria: 200 € fissi
• Imposta catastale: 200 € fissi
• Totale oneri fiscali: 26.054,55 €

Attenzione: i prezzi «comprensivi di IVA» devono essere verificati attentamente. Se il prezzo è invece espresso come corrispettivo netto, l’IVA si aggiunge al prezzo pattuito.

Risparmio fiscale

Il risparmio per Laura acquistando con l’agevolazione prima casa è: 26.054,55 € − 11.369,23 € = 14.685,32 €. Quasi 15.000 € di risparmio immediato sulle imposte.

La decadenza dall’agevolazione

L’agevolazione prima casa può essere revocata dall’Agenzia delle Entrate se si verifica una delle seguenti cause di decadenza previste dalla Nota II-bis:

Cause di decadenza

1. Dichiarazioni mendaci: le dichiarazioni rese in atto erano false al momento del rogito (es. si era già proprietari di un’altra prima casa agevolata).
2. Mancato trasferimento della residenza entro 18 mesi: l’acquirente non trasferisce la residenza nel comune dell’immobile entro 18 mesi dalla data dell’atto.
3. Vendita o donazione entro 5 anni: l’immobile viene alienato (venduto o donato) prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto, senza riacquistare entro un anno un altro immobile da destinare ad abitazione principale.

Sanzioni in caso di decadenza

In caso di decadenza, l’Agenzia delle Entrate recupera:

• La differenza tra l’imposta ordinaria e quella agevolata versata al momento del rogito
• Una sanzione pari al 30% della differenza d’imposta
• Gli interessi legali maturati dalla data dell’atto

Esempio 3 — Decadenza per mancata residenza: sanzioni e ravvedimento

Giorgio ha acquistato un appartamento A/3 da privato nel maggio 2024, beneficiando dell’agevolazione prima casa. Ha pagato 2.872 € di imposte (come nell’Esempio 1). Avrebbe dovuto trasferire la residenza entro novembre 2025, ma a causa di impedimenti lavorativi non lo ha fatto.

Calcolo delle sanzioni per decadenza

• Imposta di registro ordinaria dovuta (9%): 13.608 €
• Imposta di registro già versata (2%): 2.772 €
• Differenza d’imposta da recuperare: 10.836 €
• Sanzione del 30%: 10.836 × 30% = 3.250,80 €
• Interessi legali (es. 2,5% annuo per 1,5 anni): 10.836 × 2,5% × 1,5 = 406,35 €
• Totale dovuto: 14.493,15 €

Il ravvedimento operoso come alternativa

Se Giorgio si accorge del problema prima che l’Agenzia delle Entrate avvii il controllo, può ricorrere al ravvedimento operoso (art. 13, D.Lgs. 472/1997), che consente di regolarizzare la posizione con sanzioni ridotte:

• Ravvedimento entro 30 giorni: sanzione 1/10 del 30% = 3%
• Ravvedimento entro 90 giorni: sanzione 1/9 del 30% = 3,33%
• Ravvedimento entro 1 anno: sanzione 1/8 del 30% = 3,75%
• Ravvedimento entro 2 anni: sanzione 1/7 del 30% = 4,29%
• Ravvedimento oltre 2 anni: sanzione 1/6 del 30% = 5%

Applicando il ravvedimento a 18 mesi dall’atto (quindi entro 2 anni): sanzione ridotta = 10.836 × 3,75% = 406,35 € invece di 3.250,80 €. Un risparmio di 2.844,45 € sulla sola sanzione.

💡 Se hai dubbi sulla tua situazione specifica, richiedi una consulenza una tantum o consulta i pacchetti di consulenza.

Importante: la Nota II-bis prevede anche la possibilità per l’acquirente di comunicare spontaneamente, prima della decadenza, l’impossibilità di soddisfare il requisito della residenza, dichiarando la decadenza volontaria. In questo caso le sanzioni del ravvedimento sono applicabili.

Credito d’imposta per il riacquisto

Chi ha acquistato una prima casa con agevolazioni e poi la vende — prima o dopo i 5 anni — può acquistare un nuovo immobile destinato ad abitazione principale entro 12 mesi dalla vendita, beneficiando di un credito d’imposta pari all’imposta di registro (o all’IVA) versata sull’acquisto originario (art. 7, L. 448/1998).

Come funziona il credito d’imposta

• Il credito è pari al minore tra: l’imposta pagata sul primo acquisto e l’imposta dovuta sul secondo acquisto.
• Non genera rimborso: se il credito supera l’imposta dovuta sul riacquisto, l’eccedenza non viene rimborsata ma può essere portata in detrazione dalle imposte sui redditi o compensata in F24.
• Il credito si utilizza in diminuzione dell’imposta di registro (o IVA) dovuta sul riacquisto, oppure compensato tramite modello F24.
• Il nuovo acquisto deve avvenire entro 12 mesi dalla vendita del precedente immobile, non dall’acquisto originario.

Vendita entro i 5 anni e il riacquisto

Se si vende l’immobile acquistato con agevolazioni prima casa entro 5 anni, la decadenza è evitata solo se si acquista — entro un anno dalla vendita — un altro immobile da adibire ad abitazione principale. In caso contrario, si decade dall’agevolazione con le sanzioni sopra descritte.

Questo meccanismo è spesso sottovalutato: chi vende dopo pochi anni per cambiare casa o per esigenze di lavoro può incorrere nella decadenza se non rispetta il termine annuale. Pianificare i tempi del riacquisto è essenziale. Approfondisci gli aspetti fiscali della vendita in Vendita casa 2026: plusvalenza e tassazione.

La detrazione interessi passivi sul mutuo (art. 15 TUIR)

Oltre alle agevolazioni sulle imposte di trasferimento, chi acquista la prima casa tramite mutuo ipotecario può beneficiare della detrazione IRPEF del 19% sugli interessi passivi, ai sensi dell’art. 15, comma 1, lett. b), TUIR.

Condizioni e limiti

• La detrazione spetta sugli interessi passivi e oneri accessori relativi a mutui ipotecari stipulati per l’acquisto dell’abitazione principale.
• L’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto (o dalla conclusione dei lavori, per immobili in costruzione).
• La detrazione è calcolata su un importo massimo di 4.000 € annui di interessi passivi.
• La detrazione massima annua è quindi: 4.000 × 19% = 760 € per ciascun contribuente.
• In caso di mutuo cointestato, il limite di 4.000 € si riferisce a ciascun cointestatario: la coppia può detrarre fino a 8.000 € complessivi (760 € × 2 = 1.520 € di detrazione totale).

Oneri accessori detraibili

Sono detraibili, oltre agli interessi passivi, anche gli oneri accessori al mutuo, quali:

• Spese di istruttoria e perizia
• Imposta sostitutiva sul mutuo
• Onorari notarili per la stipula del contratto di mutuo (non per il rogito compravendita)
• Spese di incasso della rata (commissioni bancarie)

Limite per rifinanziamento

Se il mutuo originario viene rinegoziato o sostituito con un nuovo mutuo (surroga o sostituzione), la detrazione spetta sugli interessi calcolati sul capitale residuo del vecchio mutuo al momento della rinegoziazione. Gli interessi sulla parte eccedente non sono detraibili.

IMU e prima casa

L’acquisto con agevolazioni prima casa non è automaticamente collegato all’esenzione IMU. L’esenzione IMU spetta per l’immobile destinato ad abitazione principale (e relative pertinenze), ma la definizione di «abitazione principale» ai fini IMU non coincide esattamente con quella ai fini delle agevolazioni in sede di acquisto. Per un approfondimento completo sulle regole IMU 2026, incluse esenzioni e calcoli, consulta la nostra guida IMU 2026: chi paga, esenzioni e calcolo.

Decadenza e accertamento: i termini dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia delle Entrate può notificare l’avviso di liquidazione per decadenza entro 3 anni dal verificarsi dell’evento che ha causato la decadenza (es. scadenza dei 18 mesi senza residenza, o vendita entro 5 anni senza riacquisto). Trascorso tale termine, l’azione accertativa si prescrive.

In caso di dichiarazioni mendaci nell’atto notarile, invece, i termini di accertamento decorrono dalla registrazione dell’atto, con possibile applicazione delle sanzioni per infedele dichiarazione.

FAQ — Domande frequenti sull’acquisto della prima casa 2026

Posso comprare la prima casa se il mio coniuge ha già una casa nel mio stesso comune?

Dipende dal regime patrimoniale. Se siete in comunione dei beni, il coniuge è co-proprietario di tutti i beni acquistati durante il matrimonio: se possiede un’altra abitazione nello stesso comune, anche voi ne risultate titolari pro-quota, e non avete diritto all’agevolazione. In separazione dei beni, invece, la proprietà del coniuge non è considerata vostra, quindi potete acquistare con le agevolazioni purché siate in possesso degli altri requisiti.

Se ho già usufruito dell’agevolazione prima casa in passato, posso comprarla di nuovo?

Sì, ma solo se avete venduto (o ceduto) il precedente immobile acquistato con agevolazioni. Non è possibile essere contemporaneamente proprietari di due immobili acquistati con le agevolazioni prima casa. Dopo la vendita del primo, potete acquistare un nuovo immobile come prima casa. In questo caso potete anche usufruire del credito d’imposta per riacquisto (art. 7, L. 448/1998).

Cosa succede se non riesco a trasferire la residenza entro 18 mesi per cause di forza maggiore?

La normativa non prevede deroghe automatiche al termine dei 18 mesi, nemmeno per cause di forza maggiore. Tuttavia, alcune sentenze della Cassazione hanno riconosciuto la sospensione del termine in caso di impedimento oggettivo e documentabile (es. lavori sull’immobile non conclusi per ritardi dei costruttori). In ogni caso, è fondamentale agire tempestivamente: consultate un professionista appena emergono difficoltà, e valutate il ravvedimento operoso prima che l’Agenzia avvii il controllo.

Posso acquistare la prima casa se sono residente all’estero?

Sì. I cittadini italiani emigrati all’estero iscritti all’AIRE (Anagrafe degli Italiani Residenti all’Estero) possono acquistare la prima casa in qualsiasi comune italiano senza il vincolo della residenza, beneficiando dell’agevolazione. È sufficiente dichiarare in atto di essere iscritti all’AIRE e che l’immobile è acquistato come prima casa sul territorio nazionale.

Le agevolazioni prima casa si applicano anche all’acquisto all’asta?

Sì, le agevolazioni prima casa si applicano anche agli acquisti in asta giudiziaria. Il decreto di trasferimento emesso dal giudice dell’esecuzione tiene luogo del contratto di compravendita. L’acquirente deve dichiarare nell’istanza di partecipazione all’asta, o successivamente, di possedere i requisiti per l’agevolazione. L’imposta di registro si calcola sul prezzo di aggiudicazione con l’aliquota del 2%.

Perdo le agevolazioni se affitto la prima casa acquistata?

Non automaticamente. La legge richiede che l’immobile sia acquistato con l’intenzione di adibirlo ad abitazione principale, ma non impone che sia occupato dal proprietario per sempre. Tuttavia, se l’immobile è locato prima che il proprietario vi abbia stabilito la residenza (e senza averla mai stabilita), l’Agenzia potrebbe contestare il mancato rispetto del requisito della residenza entro 18 mesi. Una volta che il contribuente ha soddisfatto il requisito anagrafico, l’eventuale successiva locazione non causa decadenza.

Quanto costa il notaio per l’acquisto della prima casa?

Il compenso notarile non è soggetto a tariffe fisse per legge dal 2006, ma è proporzionale al valore dell’atto. In media, per un rogito di prima casa con valore catastale tra 100.000 € e 300.000 €, il compenso notarile oscilla tra 1.500 € e 3.500 € (escluse imposte e spese vive). Il notaio redige anche il contratto di mutuo, per il quale è previsto un compenso separato. È buona pratica richiedere preventivi a più notai, poiché la concorrenza tariffaria è libera.

Pianifica il tuo acquisto con il supporto di un professionista

L’acquisto della prima casa è un’operazione economicamente rilevante, in cui gli errori fiscali possono costare decine di migliaia di euro. Verificare in anticipo i requisiti, pianificare correttamente i tempi e comprendere le implicazioni della decadenza può fare la differenza tra un acquisto vantaggioso e uno che genera contenziosi con il Fisco.

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