Comodato gratuito casa familiare

Concedere in comodato gratuito un’abitazione a un figlio o a un genitore consente, a precise condizioni, di abbattere del 50% la base imponibile IMU dovuta dal proprietario. La disciplina — introdotta dalla Legge di Stabilità 2016 e tuttora applicabile al 2026 — richiede registrazione del contratto, vincoli di parentela in linea retta di primo grado, residenza dell’utilizzatore e limiti sul patrimonio immobiliare del comodante. Vediamo requisiti, calcolo del risparmio e adempimenti dichiarativi su un caso milanese.

La cornice normativa: Legge 208/2015 e art. 13 D.L. 201/2011

L’agevolazione è introdotta dall’art. 1, comma 10, lett. b) della L. 208/2015 (Legge di Stabilità 2016), che ha modificato l’art. 13 del D.L. 201/2011 inserendo la riduzione del 50% della base imponibile IMU per le unità immobiliari concesse in comodato gratuito a parenti in linea retta di primo grado, purché ricorrano tutti i requisiti previsti dalla norma.

L’abolizione della TASI nel 2020 e la riforma IMU contenuta nella L. 160/2019 hanno mantenuto invariato l’impianto agevolativo: al 2026 la riduzione opera sulla sola IMU, calcolata con l’aliquota stabilita dal Comune (a Milano l’aliquota ordinaria sulle abitazioni diverse dalla prima casa è pari al 10,6‰).

Requisiti soggettivi: chi può concedere e chi può ricevere

La norma circoscrive l’agevolazione a un perimetro familiare ristretto. Il comodante deve concedere l’immobile a:

• Figli (parenti in linea retta di primo grado in discendenza);
• Genitori (parenti in linea retta di primo grado in ascendenza).

Sono esclusi: coniuge, fratelli, nipoti, suoceri, generi e nuore. La parentela deve risultare dallo stato di famiglia o da certificazione anagrafica.

Condizioni cumulative sul comodante

Il proprietario (comodante) deve soddisfare contemporaneamente tutte le condizioni seguenti:

1. Possedere un solo immobile abitativo in Italia oltre a quello concesso in comodato (l’altra unità deve essere adibita ad abitazione principale, e non rientrare nelle categorie catastali di lusso A/1, A/8, A/9);
2. Risiedere anagraficamente e dimorare abitualmente nello stesso Comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato;
3. Non possedere altri immobili abitativi in Italia, né a titolo di proprietà né di usufrutto.

Condizioni sul comodatario

Il familiare che riceve l’immobile deve adibirlo ad abitazione principale, ossia trasferirvi la residenza anagrafica e la dimora abituale.

Categorie catastali ammesse ed escluse

Sono ammesse alla riduzione del 50% le abitazioni accatastate nelle categorie da A/2 a A/7 (civili, economiche, popolari, ultrapopolari, rurali, villini). Restano escluse le abitazioni di lusso accatastate come A/1 (signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregio): per questi immobili l’IMU resta dovuta sull’intero imponibile, senza riduzione.

Registrazione obbligatoria del contratto di comodato

Il contratto di comodato deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate. La registrazione è condizione costitutiva dell’agevolazione: la mancata registrazione fa decadere la riduzione IMU per l’intero periodo di possesso.

Per i contratti verbali si versa l’imposta di registro in misura fissa di 200 euro con modello F24 elementi identificativi (codice tributo 1550). Per i contratti scritti la registrazione avviene tramite modello RLI entro 20 giorni dalla stipula, con imposta di registro di 200 euro e marca da bollo da 16 euro ogni quattro facciate.

L’agevolazione decorre dalla data di stipula (se il contratto è registrato nei termini) o dalla data di registrazione tardiva.

Calcolo della base imponibile IMU agevolata

La base imponibile IMU si determina rivalutando la rendita catastale del 5% e applicando il moltiplicatore catastale (160 per le abitazioni A/2–A/7). Sulla base così ottenuta si applica la riduzione del 50%.

Formula: IMU = [(Rendita × 1,05 × 160) × 50%] × aliquota comunale.

Adempimento dichiarativo: modello IMU

Per fruire dell’agevolazione è necessario presentare la dichiarazione IMU al Comune entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui è intervenuta la concessione in comodato. La dichiarazione attesta il possesso dei requisiti e va presentata una sola volta, salvo variazioni successive.

Decadenza e controlli

L’agevolazione decade automaticamente quando viene meno anche uno solo dei requisiti: trasferimento della residenza del comodatario, acquisto di un terzo immobile abitativo da parte del comodante, mancata registrazione o registrazione tardiva non sanata. La decadenza opera dal giorno della perdita del requisito e va comunicata al Comune con nuova dichiarazione IMU.

I Comuni effettuano controlli incrociati con anagrafe, catasto e banca dati registrazioni AE: il recupero IMU non versata può arrivare fino a 5 anni indietro, con sanzioni dal 30% al 200% dell’imposta evasa e interessi.

Effetti sulla TARI e sulle altre imposte locali

L’agevolazione del 50% riguarda esclusivamente l’IMU; non si estende ad altre imposte locali. La TARI (Tassa sui rifiuti) resta a carico del comodatario in qualità di occupante/detentore dell’immobile, secondo l’art. 1, c. 642 della L. 147/2013: chi utilizza i locali per più di sei mesi paga la tassa per intero, indipendentemente dalla qualifica di proprietario o comodatario.

La TASI, abolita dal 2020 (L. 160/2019), è confluita nell’IMU: nessun adempimento separato. Per gli oneri condominiali ordinari (manutenzione, riscaldamento, portineria) il riparto tra proprietario e comodatario segue gli accordi contrattuali e, in mancanza, l’art. 1809 c.c. che pone le spese ordinarie a carico del comodatario.

Confronto con altre opzioni di uso familiare dell’immobile

Quando si vuole consentire a un familiare l’uso di un’abitazione, esistono diverse strade alternative al comodato registrato:

• Uso gratuito di fatto (senza contratto registrato): nessuna agevolazione IMU, costo di registrazione zero ma rischio contestazione AE come immobile a disposizione;
• Locazione a canone concordato a familiare: aliquota IMU ridotta del 25% in molti Comuni + cedolare 10% sui canoni, ma necessità di canone effettivo e dichiarato;
• Donazione dell’immobile: il familiare diventa proprietario, paga la sola imposta successione/donazione (4% oltre franchigia 1M€) e applica la propria abitazione principale (esente IMU se A/2-A/7).

Per patrimoni 100–300k€ con un solo secondo immobile, il comodato registrato è spesso la formula più flessibile: mantiene la proprietà in capo al genitore, abbatte l’IMU del 50% e si revoca con preavviso o per cessazione dei requisiti.

Casi particolari: pertinenze e abitazione di più comodatari

Le pertinenze dell’abitazione concessa in comodato (un box auto C/6, una cantina C/2, una soffitta C/2, nei limiti di una pertinenza per categoria) godono della stessa riduzione del 50% della base imponibile IMU. Eventuali pertinenze ulteriori della stessa categoria sono tassate ad aliquota ordinaria piena.

Se l’immobile è concesso a più comodatari familiari (es. due figli che vi convivono), è sufficiente che almeno uno di essi vi abbia residenza e dimora abituale per applicare la riduzione: la convivenza di più nuclei rileva ai fini ISEE ma non per il bonus IMU. Diverso il caso del comodato a soggetto formalmente diverso dal familiare in linea retta (es. nipote), che esclude tout court l’agevolazione.

Domande frequenti