IVIE 2026: imposta immobili esteri, aliquota 1,06%

1. Cos’è l’IVIE e chi deve pagarla

L’IVIE è stata introdotta dall’art. 19, commi 13-17, del D.L. 201/2011 (decreto Salva Italia), convertito nella L. 214/2011. Si tratta di un’imposta patrimoniale annuale a carico delle persone fisiche fiscalmente residenti in Italia che possiedono, a qualunque titolo, immobili all’estero: appartamenti, ville, terreni, box, locali commerciali.

Il presupposto è la proprietà o un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie) su un immobile situato fuori dal territorio italiano, indipendentemente dalla destinazione d’uso del bene — che sia locato, sfitto o destinato a uso personale.

Sono soggetti passivi i titolari del diritto reale, anche quando l’immobile sia concesso in locazione a terzi. In caso di comproprietà, ciascun soggetto è tenuto al versamento proporzionalmente alla propria quota.

L’imposta deve essere dichiarata nel Quadro RW del Modello Redditi PF e versata entro le ordinarie scadenze delle imposte sui redditi (acconto a novembre, saldo a giugno dell’anno successivo). Per il 2026 il versamento del saldo e del primo acconto seguirà le scadenze IRPEF ordinarie.

I soggetti esclusi dall’obbligo sono chi non è fiscalmente residente in Italia e chi detiene l’immobile esclusivamente attraverso una società (persona giuridica) — in quel caso l’imposta eventualmente applicabile è diversa. Anche gli enti non commerciali sono esclusi dal perimetro IVIE.

2. Base imponibile e aliquote 2026

La determinazione della base imponibile dipende dal Paese in cui si trova l’immobile. La norma distingue tre regimi principali:

Immobili in Paesi UE/SEE con sistema catastale

Se lo Stato in cui si trova il bene prevede un sistema catastale analogo a quello italiano, la base imponibile è il valore catastale rideterminato secondo i criteri locali. Ad esempio, per un immobile in Francia si utilizza la valeur locative cadastrale moltiplicata per i coefficienti di rivalutazione previsti dalla normativa francese. Per immobili in Spagna si applica il valor catastral. L’Agenzia delle Entrate ha chiarito (Circ. 28/E/2012) che il riferimento è al valore utilizzato nello Stato estero per imposte analoghe all’IMU.

Immobili extra UE o in Paesi senza catasto assimilabile

Per gli immobili situati in Paesi al di fuori dell’UE/SEE, o in Paesi che non dispongono di un sistema catastale comparabile, la base imponibile è il costo storico di acquisto risultante dall’atto d’acquisto. In mancanza del costo d’acquisto, si utilizza il valore di mercato al 31 dicembre dell’anno di riferimento.

Aliquote applicabili nel 2026

Il credito d’imposta spettante è pari all’imposta analoga all’IMU versata nello Stato estero in via definitiva — non è possibile utilizzare a credito un’imposta sul reddito da locazione, ma solo un tributo di natura patrimoniale effettivamente assimilabile all’imposta municipale italiana.

3. Esempi di calcolo pratici

4. Esenzioni, crediti d’imposta e adempimenti operativi

Esenzione abitazione principale estera

L’aliquota ridotta dello 0,76% si applica all’immobile estero adibito ad abitazione principale, a condizione che il contribuente vi dimori abitualmente e vi abbia la propria residenza anagrafica. In pratica, per un residente fiscale italiano che dimora stabilmente in Italia, questa riduzione è raramente applicabile: la residenza anagrafica è in Italia, non nell’immobile estero. Fanno eccezione i casi di contribuenti che abbiano trasferito la residenza anagrafica all’estero pur mantenendo la residenza fiscale italiana (per esempio, soggetti distaccati che non hanno maturato i requisiti per essere considerati non residenti ai fini IRPEF).

Credito d’imposta per imposte estere analoghe

Il credito è previsto dall’art. 19, c. 16, D.L. 201/2011 e spetta solo per imposte di natura patrimoniale versate definitivamente all’estero sullo stesso immobile nel medesimo anno. Non è riportabile agli anni successivi se superiore all’IVIE dovuta. Per gli immobili in Paesi UE, le imposte assimilabili più comuni sono: IBI (Spagna), Taxe foncière (Francia, solo la parte a carico del proprietario), Grundsteuer (Germania), IMI (Portogallo), ICI (Grecia).

Adempimenti dichiarativi e versamento

L’IVIE si dichiara nel Quadro RW del Modello Redditi PF. La sezione II del quadro accoglie sia il monitoraggio fiscale (detenzione esteri) sia la liquidazione di IVIE e IVAFE. In particolare:

• Colonna 1: codice Paese ISO;
• Colonna 3: natura dell’attività (codice 1 per immobili);
• Colonna 7: valore dell’immobile (base imponibile IVIE);
• Colonna 20: IVIE lorda;
• Colonna 21: credito d’imposta estera;
• Colonna 22: IVIE netta.

Il versamento avviene tramite F24, codice tributo 4041 (saldo) e 4042 (acconto). Le scadenze seguono quelle ordinarie IRPEF. Per il 2026, il saldo 2025 e il primo acconto 2026 sono attesi entro il 30 giugno 2026 (con possibilità di proroga), il secondo acconto entro il 30 novembre 2026.

Per approfondire il regime IVAFE sulle attività finanziarie estere, che spesso si affianca all’IVIE nella stessa dichiarazione, si rimanda alla guida IVAFE 2026: aliquote e calcolo. Gli obblighi di monitoraggio fiscale sono trattati in dettaglio nella guida sul Quadro RW 2026.

Domande frequenti