Atto di mutuo notarile 2026: cosa firma il notaio e cosa paghi

1. Il contratto di mutuo: art. 1822 c.c.

Il mutuo è il contratto con cui una parte (mutuante, tipicamente la banca) consegna all’altra (mutuatario) una determinata quantità di denaro o di cose fungibili, e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità (art. 1822 c.c.). Il mutuo bancario è quasi sempre un mutuo di scopo — cioè finalizzato all’acquisto o alla ristrutturazione di un immobile — e si accompagna alla costituzione di un’ipoteca volontaria sull’immobile a garanzia del credito.

Il contratto di mutuo ipotecario deve essere stipulato con atto pubblico ricevuto da un notaio (art. 1350 c.c. e art. 2821 c.c. per l’ipoteca). La presenza del notaio ha una duplice funzione:

• Tutela del mutuatario: il notaio è tenuto a leggere integralmente l’atto alle parti, a spiegare le clausole, a verificare l’identità e la capacità del mutuatario, a controllare che l’immobile sia libero da ipoteche o vincoli pregiudizievoli non dichiarati;
• Pubblica fede: l’atto pubblico notarile fa piena prova della sua esistenza, del contenuto e della data.

2. L’ipoteca volontaria e l’iscrizione in Conservatoria

L’ipoteca volontaria (art. 2820 c.c.) è costituita mediante contratto tra il proprietario dell’immobile e il creditore (la banca). Ha natura reale: è iscritta sull’immobile e segue il bene in qualunque mano passi. In caso di inadempimento del mutuatario, la banca può procedere all’esecuzione forzata sull’immobile ipotecato, indipendentemente da chi ne sia il proprietario attuale.

Il grado ipotecario

Il grado dell’ipoteca determina l’ordine di priorità tra più creditori ipotecari sullo stesso bene. La prima banca che iscrive ipoteca acquista il “primo grado”. In caso di esecuzione, i creditori vengono soddisfatti in ordine di grado. Per questo motivo, le banche esigono quasi sempre l’ipoteca di primo grado.

Il capitale ipotecario

Il valore dell’ipoteca iscritta è tipicamente superiore all’importo del mutuo erogato: le banche iscrivono ipoteche pari al 150%-200% del capitale mutuato per coprire anche interessi, more e spese legali eventuali. Questo valore non incide sul calcolo delle imposte (che si basano sull’importo del mutuo), ma deve essere compreso dal mutuatario.

Trascrizione e iscrizione

Il notaio provvede entro 30 giorni dall’atto all’iscrizione dell’ipoteca presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari (oggi gestita dall’Agenzia delle Entrate). Solo dopo l’iscrizione la banca eroga il capitale mutuato.

3. Costi e imposte dell’atto di mutuo 2026

I costi dell’atto di mutuo si dividono in imposte e onorario notarile. Il regime fiscale dipende dalla finalità del mutuo e dalla tipologia dell’immobile acquistato.

L’imposta sostitutiva si applica in sostituzione dell’imposta di registro, ipotecaria, catastale e di bollo. È trattenuta direttamente dalla banca e versata all’erario: il mutuatario non la versa direttamente, ma incide sul costo complessivo dell’operazione.

Per un mutuo di 200.000 € su prima casa: imposta sostitutiva = 200.000 × 0,25% = 500 €.
Per un mutuo di 200.000 € su seconda casa: imposta sostitutiva = 200.000 × 2% = 4.000 €.

4. Esempi pratici di calcolo

5. Portabilità, surroga e cancellazione dell’ipoteca

Il D.L. 7/2007 (c.d. Decreto Bersani-bis) ha introdotto la portabilità del mutuo (surroga): il mutuatario può trasferire il proprio mutuo a un’altra banca senza costi, mantenendo l’ipoteca già iscritta. La banca subentrante si accolla il credito alle nuove condizioni concordate.

Surroga vs. sostituzione

La surroga avviene senza atto notarile a pagamento del mutuatario (i costi sono a carico della nuova banca). La sostituzione del mutuo, invece, estingue il vecchio rapporto e ne apre uno nuovo: comporta la cancellazione dell’ipoteca esistente e l’iscrizione di una nuova, con i relativi costi notarili.

Cancellazione dell’ipoteca

Con l’estinzione del mutuo, la banca trasmette entro 30 giorni una comunicazione all’Agenzia delle Entrate per la cancellazione automatica dell’ipoteca (art. 40-bis DPR 602/1973, introdotto dalla L. 40/2007). Il mutuatario non deve intervenire né sostenere costi per questa operazione. La cancellazione ha efficacia dal momento in cui la banca trasmette la comunicazione.

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Domande frequenti