Compravendita prima casa notaio 2026: agevolazioni e costi

1. Condizioni per l’agevolazione prima casa

Le agevolazioni per l’acquisto della prima casa sono disciplinate dalla Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa allegata al DPR 131/1986 (Testo Unico del Registro). Per accedere all’aliquota ridotta del 2%, l’acquirente deve soddisfare tutte le seguenti condizioni:

• Immobile non di lusso: le categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregio) sono escluse dall’agevolazione. Sono ammesse tutte le altre categorie A, incluse A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 e A/11;
• Ubicazione: l’immobile deve essere situato nel comune in cui l’acquirente ha già la residenza o in cui intende trasferire la residenza entro 18 mesi dall’acquisto, oppure nel comune in cui svolge la propria attività lavorativa;
• Non titolarità di altri immobili prima casa: l’acquirente non deve essere titolare (né in comproprietà) di un altro immobile acquistato con le agevolazioni prima casa sull’intero territorio nazionale, né di un’altra abitazione nello stesso comune;
• Dichiarazione nell’atto: le condizioni devono essere dichiarate espressamente nell’atto notarile, a pena di decadenza dall’agevolazione.

2. Imposte al rogito: tabella delle aliquote 2026

Le imposte indirette sull’acquisto dipendono dalla qualità del venditore (privato o impresa) e dall’applicabilità dell’agevolazione prima casa.

Il “prezzo-valore” per gli immobili residenziali acquistati da privati consente di calcolare le imposte di registro sul valore catastale rivalutato anziché sul prezzo effettivo di cessione, anche se superiore. Il valore catastale rivalutato si ottiene moltiplicando la rendita catastale per 115,5 (per le abitazioni del gruppo A diverse da A/10): rendita × 1,05 × 110.

3. Il Fondo di garanzia prima casa nel 2026

L’agevolazione under 36 (esenzione da imposte di registro, ipotecaria e catastale + credito d’imposta IVA per acquisti da costruttore) è cessata il 31 dicembre 2023 per effetto della scadenza del regime introdotto dal DL 73/2021. Dal 1° gennaio 2024, la principale misura di supporto all’acquisto della prima casa per i giovani è il Fondo di garanzia per i mutui prima casa, disciplinato dall’art. 64 del DL 50/2017 e rafforzato dalla L. 213/2023 (Legge di Bilancio 2024).

Caratteristiche del Fondo 2026

• Garanzia statale: fino al 80% del capitale mutuato per le categorie prioritarie (under 36, coppie giovani, famiglie monogenitoriali, conduttori di alloggi IACP);
• Limite di reddito ISEE: nessun limite per gli under 36, ma la garanzia è differenziata per fascia di reddito;
• Importo massimo del mutuo garantito: 250.000 € (innalzato dalla L. 213/2023);
• Non è un’agevolazione sulle imposte: le imposte al rogito rimangono quelle ordinarie della prima casa (registro 2%, ipotecaria e catastale 50 € ciascuna). La garanzia riduce il rischio per la banca e facilita l’accesso al credito.

4. Costi notarili e calcolo totale

5. Decadenza dall’agevolazione: quando accade

La decadenza dall’agevolazione prima casa comporta il recupero delle imposte non versate (differenza tra aliquota ordinaria 9% e aliquota agevolata 2%), più una sanzione del 30% e gli interessi legali. Le cause di decadenza principali sono:

• Mancato trasferimento della residenza nel comune entro 18 mesi;
• Accertamento che l’acquirente era già titolare di un altro immobile prima casa all’atto dell’acquisto;
• Vendita dell’immobile prima casa entro 5 anni dall’acquisto, senza acquistare entro 1 anno un altro immobile da adibire ad abitazione principale (in questo caso si perde il beneficio ma senza sanzioni se si riacquista entro 12 mesi).

La rivendita entro 5 anni non comporta necessariamente la decadenza: se entro 12 mesi dall’alienazione si acquista un altro immobile (anche all’estero) da adibire ad abitazione principale, l’agevolazione è conservata. Il nuovo acquisto non deve necessariamente essere effettuato con le agevolazioni prima casa.

Per il profilo fiscale delle locazioni dell’immobile prima casa, si rinvia alla guida sugli affitti brevi e cedolare secca 2026.

Domande frequenti