Compravendita seconda casa notaio 2026: imposte e costi al rogito
Acquistare una seconda casa comporta un carico fiscale sensibilmente più elevato rispetto alla prima: imposta di registro al 9%, imposte ipotecaria e catastale fisse di 50 euro ciascuna, e nessuna possibilità di applicare il regime del “prezzo-valore” in senso agevolato. Questa guida calcola con precisione quanto si paga al rogito nel 2026 e illustra i margini di pianificazione disponibili.
- Aliquote seconda casa: registro 9% + ipotecaria 50 € + catastale 50 €
- Base imponibile: prezzo-valore o prezzo dichiarato
- IMU sulla seconda casa: impatto sul rendimento dell’investimento
- Mutuo seconda casa: imposta sostitutiva al 2%
1. Il regime fiscale della seconda casa
La seconda casa è qualsiasi immobile a destinazione abitativa che non beneficia delle agevolazioni prima casa. Non esiste una definizione normativa puntuale di “seconda casa”: è semplicemente un immobile che il contribuente non può o non vuole qualificare come abitazione principale. Può trattarsi di un immobile al mare, in montagna, in una città diversa dalla residenza, o semplicemente di un secondo appartamento nello stesso comune.
Sul piano fiscale, l’acquisto di una seconda casa sconta:
- Al rogito: imposta di registro proporzionale al 9%, imposta ipotecaria fissa 50 €, imposta catastale fissa 50 €;
- Ogni anno: IMU (nessuna esenzione per l’abitazione principale), TARI (in proporzione alla metratura);
- Se locata: IRPEF sui canoni (o cedolare secca) e, per gli affitti brevi, il regime della cedolare secca al 26% per i redditi eccedenti la prima unità.
2. Imposte al rogito: calcolo della base imponibile
Il regime del prezzo-valore (art. 52, comma 4-bis, DPR 131/1986) consente all’acquirente privato di richiedere che la base imponibile dell’imposta di registro sia determinata sul valore catastale rivalutato, anziché sul prezzo di acquisto dichiarato. Il notaio deve indicare nell’atto la richiesta esplicita del contribuente.
| Tipologia | Base imponibile | Registro | Ipotecaria | Catastale |
|---|---|---|---|---|
| Seconda casa da privato (prezzo-valore) | Valore catastale rivalutato | 9% | 50 € | 50 € |
| Seconda casa da privato (prezzo dichiarato) | Prezzo di acquisto | 9% | 50 € | 50 € |
| Seconda casa da impresa (esente IVA) | Prezzo di acquisto | 9% | 50 € | 50 € |
| Seconda casa da impresa (IVA 10%) | Prezzo di acquisto + IVA | 200 € | 200 € | 200 € |
Il valore catastale rivalutato per gli immobili del gruppo A (abitazioni non di lusso) si calcola:
Per un’abitazione con rendita catastale di 800 €: base imponibile = 800 × 1,05 × 110 = 92.400 €. Imposta di registro: 92.400 × 9% = 8.316 €.
3. IMU e TARI sulla seconda casa nel 2026
La seconda casa è sempre soggetta all’IMU (Imposta Municipale Propria), senza le esenzioni che si applicano all’abitazione principale (salvo eccezioni come gli immobili di cooperative edilizie a proprietà indivisa o gli alloggi di anziani in case di riposo). L’aliquota base IMU per le seconde case è pari al 7,6 per mille (D.Lgs. 23/2011), con facoltà del comune di aumentarla fino al 10,6 per mille o ridurla fino al 4,6 per mille.
Per un approfondimento sulle aliquote IMU 2026 per comune e sulle esenzioni applicabili, si rinvia alla guida IMU 2026: chi paga, esenzioni e calcolo.
La TARI (tassa sui rifiuti) è dovuta da chi occupa l’immobile. Per le seconde case non utilizzate, il comune può applicare tariffe ridotte, ma non può esonerare del tutto il proprietario.
4. Esempi di calcolo completo
Esempio 1 — Acquisto seconda casa al mare, prezzo 180.000 euro
Paolo acquista un appartamento al mare in Puglia, categoria A/3. Rendita catastale: 550 €. Prezzo di acquisto: 180.000 €. Acquisto da privato, regime prezzo-valore richiesto.
Valore catastale rivalutato: 550 × 1,05 × 110 = 63.525 €.
Imposta di registro (9%): 63.525 × 9% = 5.717 €.
Imposta ipotecaria: 50 €. Imposta catastale: 50 €.
Onorario notarile: ~2.200 €.
Costo fiscale e notarile al rogito: circa 8.017 €.
IMU annua stimata (aliquota comunale 8,6‰, base catastale 63.525 €): 63.525 × 8,6‰ = ~546 €/anno.
Esempio 2 — Acquisto seconda casa in città con mutuo, prezzo 320.000 euro
Elena acquista un bilocale a Firenze come investimento. Rendita catastale: 900 €. Prezzo: 320.000 €. Mutuo: 200.000 €.
Valore catastale rivalutato: 900 × 1,05 × 110 = 103.950 €.
Imposta di registro (9%): 103.950 × 9% = 9.356 €.
Ipotecaria: 50 €. Catastale: 50 €.
Imposta sostitutiva mutuo (2%): 200.000 × 2% = 4.000 €.
Onorario notarile (rogito + mutuo): ~5.000 €.
Costo fiscale e notarile complessivo: circa 18.456 €.
5. Pianificazione: intestazione e strutture alternative
Chi acquista una seconda casa come investimento immobiliare deve valutare l’intestazione più efficiente sul piano fiscale e patrimoniale.
Intestazione in società
L’acquisto tramite una SRL permette di dedurre gli ammortamenti (3% annuo per gli immobili strumentali) e le spese di gestione. Tuttavia, l’immobile nella SRL è soggetto a IRES (24%) sui redditi da locazione e a IRAP. La dismissione futura comporta tassazione della plusvalenza nella SRL (non il favorevole regime del privato che detiene da oltre 5 anni). Per gli immobili non strumentali detenuti da SRL, l’applicazione di normative anti-abuso può determinare imputazioni di ricavi presunti.
Nuda proprietà e usufrutto
Un’alternativa è acquistare la nuda proprietà, riservando l’usufrutto al venditore (spesso un genitore anziano). Il valore della nuda proprietà è inferiore a quello della piena proprietà, con conseguente riduzione dell’imposta di registro. L’usufrutto si consolida automaticamente alla morte dell’usufruttuario senza ulteriori imposte.
Trust immobiliare
Il trust è uno strumento di pianificazione patrimoniale che può essere utilizzato per detenere immobili, segregando il patrimonio dal disponente. Per un’analisi approfondita dei costi e benefici, si rinvia alla guida sul trust in Italia 2026.
Confronta con un notaio del marketplace
L’acquisto di una seconda casa richiede un’analisi preventiva della base imponibile, dell’IMU e della struttura di intestazione ottimale. Un notaio del marketplace calcola il costo fiscale esatto e ti orienta sull’opzione più efficiente.
Domande frequenti
Quanto si paga di imposta di registro per una seconda casa nel 2026?
L’imposta di registro è del 9% sulla base imponibile. Se si acquista da un privato e si richiede il regime prezzo-valore, la base è il valore catastale rivalutato (rendita × 1,05 × 110 per le abitazioni del gruppo A). Se si acquista da un’impresa con esenzione IVA, la base è il prezzo di vendita e il registro rimane al 9%. L’imposta ipotecaria e catastale sono fisse a 50 € ciascuna.
È possibile pagare le imposte sul prezzo catastale anche per la seconda casa?
Sì. Il regime del prezzo-valore (base imponibile = valore catastale rivalutato) si applica a tutti gli acquisti di immobili residenziali da privati, prima e seconda casa. L’acquirente deve richiedere espressamente nell’atto notarile l’applicazione del prezzo-valore. In questo caso, anche se il prezzo pagato è di 300.000 €, l’imposta si calcola sul valore catastale, spesso molto inferiore.
La seconda casa paga sempre l’IMU?
Sì, con pochissime eccezioni. La seconda casa è sempre soggetta all’IMU con aliquota deliberata dal comune (da 4,6 a 10,6 per mille). Non si applica l’esenzione prevista per l’abitazione principale. Fanno eccezione alcune categorie particolari (es. abitazioni in comodato a figli o genitori, con riduzione del 50%; immobili in comuni con un unico soggetto passivo residente) con condizioni molto specifiche.
Quale aliquota IVA si applica all’acquisto di una seconda casa da costruttore?
Se la seconda casa è acquistata da un’impresa costruttrice entro 5 anni dal termine dei lavori (o fuori termine con opzione per l’imponibilità), si applica l’IVA al 10% (aliquota ordinaria per le abitazioni non di lusso). Per gli immobili di lusso (A/1, A/8, A/9), l’IVA è al 22%. In entrambi i casi, l’imposta di registro scende a 200 € fissi, e l’ipotecaria e catastale sono a 200 € ciascuna.
Se affitto la seconda casa, conviene la cedolare secca?
Per le locazioni a uso abitativo, la cedolare secca al 21% (contratti a canone libero) o al 10% (canone concordato) si applica in alternativa all’IRPEF ordinaria sui canoni. È conveniente quando l’aliquota marginale IRPEF è superiore all’aliquota della cedolare. Per gli affitti brevi (Airbnb, Booking) la cedolare secca è al 21% sulla prima unità e al 26% dalla seconda in poi per i soggetti che esercitano attività imprenditoriale.
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