Sfratto inquilino moroso 2026: procedura, tempi e costi
Quando l’inquilino smette di pagare il canone, il proprietario puo’ avviare la procedura di sfratto per morosita’: intimazione (art. 658 c.p.c.), udienza di convalida, decreto ingiuntivo per i canoni arretrati ed esecuzione tramite ufficiale giudiziario. Questa guida illustra ogni fase, i tempi reali nel 2026 e i costi da preventivare.
- Intimazione di sfratto ex art. 658 c.p.c. e suoi requisiti
- Udienza di convalida: opposizione e decreto ingiuntivo
- Esecuzione con ufficiale giudiziario e tempi reali
- Costi totali e alternative stragiudiziali
1. Quando scatta la morosita’ e come si intima lo sfratto
La morosita’ si configura quando l’inquilino non paga il canone alla scadenza pattuita. Non e’ necessario un ritardo minimo: tecnicamente il locatore puo’ intimare lo sfratto per il mancato pagamento anche di una sola mensilita’. In pratica, la maggior parte dei contratti prevede una clausola risolutiva espressa dopo due o tre mensilita’ insolute, e i tribunali tendono a valutare la gravita’ dell’inadempimento (art. 1455 c.c.) prima di pronunciare la risoluzione.
L’atto di intimazione (art. 658 c.p.c.)
La procedura di sfratto per morosita’ inizia con l’intimazione di licenza o sfratto per morosita’, notificata all’inquilino a mezzo ufficiale giudiziario. L’atto deve contenere: generalita’ delle parti, estremi del contratto di locazione, importo dei canoni non pagati con relativa scadenza, intimazione a rilasciare l’immobile, e citazione a comparire davanti al tribunale competente per l’udienza di convalida.
Contestualmente all’intimazione, il locatore puo’ chiedere l’emissione di un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo per i canoni e le spese condominiali non pagate (art. 664 c.p.c.). Questo e’ un vantaggio tattico importante: consente di avere subito un titolo esecutivo per le somme, anche se l’inquilino si oppone allo sfratto.
2. L’udienza di convalida: iter processuale
Entro la data fissata nell’intimazione si tiene l’udienza di convalida davanti al giudice monocratico del tribunale (o al giudice di pace per controversie entro 5.000 euro).
Se l’inquilino non compare o non si oppone
Il giudice convalida lo sfratto con ordinanza e fissa la data di rilascio dell’immobile (di solito entro 30-90 giorni). L’ordinanza di convalida e’ titolo esecutivo per il rilascio. Contestualmente il giudice emette il decreto ingiuntivo per i canoni arretrati richiesti.
Se l’inquilino compare e chiede il termine di grazia
L’inquilino moroso puo’ chiedere un termine di grazia non superiore a 90 giorni per saldare i canoni arretrati (art. 55 L. 392/1978). Il giudice lo concede una sola volta. Se entro il termine l’inquilino paga tutto (canoni + spese legali), il procedimento si estingue. Se non paga, lo sfratto viene convalidato automaticamente.
Se l’inquilino si oppone nel merito
Se l’opposizione e’ fondata (es. contesta di non essere moroso, o eccepisce la nullita’ del contratto), il procedimento si trasforma in ordinario e si svolge secondo i riti previsti per le locazioni. I tempi si allungano significativamente.
| Fase | Durata stimata | Note |
|---|---|---|
| Notifica intimazione | 1-2 settimane | Tramite ufficiale giudiziario |
| Attesa udienza convalida | 30-60 giorni | Variabile per tribunale |
| Termine di grazia (se concesso) | Fino a 90 giorni | Solo se inquilino paga tutto |
| Prima intimazione di rilascio | 30 giorni dall’ordine | L’ufficiale giudiziario accede |
| Accessi ufficiale giudiziario | 3-6 mesi (grandi citta’) | Attesa agenda UG molto variabile |
| Totale medio (no opposizione) | 4-8 mesi | Milano/Roma fino a 12 mesi |
3. Esecuzione e tempi reali 2026
Ottenuta l’ordinanza di convalida, il locatore deve notificare all’inquilino l’atto di precetto per il rilascio dell’immobile (art. 480 c.p.c.), intimandogli di liberare l’immobile entro 10 giorni. Se non lo fa, si avvia l’esecuzione forzata tramite ufficiale giudiziario.
L’ufficiale giudiziario fissa la data di accesso; nel primo accesso normalmente intima di nuovo l’inquilino a rilasciare e fissa una data successiva per il rilascio coattivo. Se l’inquilino e’ presente e non collabora, l’ufficiale giudiziario puo’ richiedere l’intervento della forza pubblica.
Il nodo dei tempi: agenda degli uffici esecuzioni
Nei grandi centri urbani (Milano, Roma, Napoli) l’agenda degli uffici esecuzioni e’ congestionata. I tempi tra l’ordinanza di convalida e il rilascio effettivo possono variare da 4 mesi (citta’ medie, caso senza opposizione) a 12-18 mesi (grandi citta’, con opposizioni o presenza di minori/soggetti fragili). La presenza di minori nell’immobile o di situazioni di disagio sociale puo’ indurre il giudice a dilazionare l’esecuzione, anche piu’ volte.
Esempio 1 — Sfratto a Torino, nessuna opposizione
Giovanni, proprietario di un bilocale a Torino, ha un inquilino che non paga da 4 mesi (4.800 euro di canoni arretrati a 1.200 euro/mese). Avvoca un legale che notifica l’intimazione. L’udienza viene fissata dopo 45 giorni. L’inquilino non compare: il giudice convalida lo sfratto. Decreto ingiuntivo per 4.800 euro + interessi. Prima data di accesso dell’UG: 60 giorni dopo. Secondo accesso (rilascio): altri 30 giorni. Totale: circa 5 mesi. Canoni persi durante la procedura: 4 + 5 = 9 mesi x 1.200 = 10.800 euro. Costi legali: circa 1.500-2.500 euro.
Esempio 2 — Sfratto a Roma con termine di grazia
Maria, proprietaria di un appartamento a Roma, ha un inquilino moroso da 3 mesi (2.700 euro arretrati). All’udienza l’inquilino compare e chiede il termine di grazia di 90 giorni. Il giudice lo concede. L’inquilino non paga entro 90 giorni: sfratto convalidato automaticamente. Prima data UG Roma: 90 giorni dopo. Secondo accesso: altri 45 giorni. Totale dall’intimazione: circa 10 mesi. Maria nel frattempo ha perso circa 9.000 euro di canoni. Il decreto ingiuntivo per i canoni arretrati e’ gia’ esecutivo ma riscuoterli richiede un ulteriore pignoramento dei beni dell’inquilino.
4. Costi, rischi e alternative
I costi della procedura di sfratto per morosita’ comprendono: contributo unificato (43 euro per cause di valore indeterminabile in materia di locazione), notifiche tramite ufficiale giudiziario (circa 30-50 euro), spese per i successivi accessi dell’UG (variabili), e onorari dell’avvocato (indicativamente 1.500-3.500 euro per la fase di convalida, di piu’ in caso di opposizione).
Il rischio principale e’ che l’inquilino sia insolvente: ottenere il decreto ingiuntivo non garantisce di recuperare le somme, se l’inquilino non ha redditi o beni pignorabili. Il locatore deve quindi valutare se avviare anche una procedura di pignoramento presso terzi (es. stipendio o conto corrente).
Come alternativa alla procedura giudiziale, il locatore puo’ proporre all’inquilino un accordo extragiudiziale: rinuncia ai canoni arretrati in cambio del rilascio volontario dell’immobile entro una data concordata (cosiddetto “cash for keys”). E’ spesso piu’ rapido ed economico della via giudiziale, purche’ l’inquilino collabori. Vedi anche la guida alla mediazione nelle controversie di locazione, materia soggetta a obbligo.
Valuta il caso con un avvocato civilista
Ogni procedura di sfratto ha caratteristiche diverse. Un avvocato specializzato in diritto delle locazioni puo’ impostare la strategia corretta, minimizzare i tempi e massimizzare le possibilita’ di recupero dei canoni arretrati.
Domande frequenti
Quante mensilita’ non pagate servono per avviare lo sfratto?
Tecnicamente anche una sola mensilita’ e’ sufficiente, poiche’ la morosita’ si configura al mancato pagamento alla scadenza. In pratica, la maggior parte degli avvocati consiglia di attendere almeno 2-3 mensilita’ per assicurarsi che il giudice giudichi l’inadempimento “grave” ai sensi dell’art. 1455 c.c. e per avere un importo del decreto ingiuntivo piu’ consistente.
L’inquilino con figli minori non puo’ essere sfrattato?
La presenza di figli minori non blocca lo sfratto, ma puo’ indurre il giudice a concedere piu’ proroghe nell’esecuzione. Non esiste un diritto automatico a restare nell’immobile per le famiglie con minori. Il giudice puo’ tuttavia dilazionare il rilascio di qualche mese e, nelle situazioni di grave disagio, segnalare la situazione ai servizi sociali.
Posso cambiare la serratura se l’inquilino non paga?
No. Cambiare la serratura o privarsi dell’accesso all’immobile senza un titolo esecutivo e l’intervento dell’ufficiale giudiziario integra il reato di violenza privata (art. 610 c.p.) e/o turbativa del possesso. Il locatore deve sempre seguire la via giudiziale. Non e’ ammessa la c.d. “autotutela possessoria” del locatore.
Il decreto ingiuntivo per i canoni arretrati mi permette di recuperare i soldi?
Il decreto ingiuntivo e’ un titolo esecutivo che consente di avviare il pignoramento dei beni dell’inquilino (conto corrente, stipendio, beni mobili). Se l’inquilino e’ nullatenente o ha redditi non pignorabili, il recupero e’ praticamente impossibile in pratica. Prima di avviare lo sfratto e’ utile valutare la solvibilita’ dell’inquilino.
Quanto costa in totale uno sfratto per morosita’?
I costi legali variano da 1.500 a 4.000 euro circa in caso di convalida non opposta, a cui si aggiungono circa 100-200 euro di spese per notifiche e accessi. In caso di opposizione nel merito, i costi possono arrivare a 5.000-8.000 euro o piu’ per grado di giudizio. A questi si sommano i canoni persi durante la procedura, che rappresentano spesso il costo maggiore.
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