Cedolare secca 2026: aliquote 21% e 10%, pro e contro

1. Cos’è la cedolare secca e quando si applica

La cedolare secca è stata introdotta dall’art. 3 del D.Lgs. 23/2011 come imposta sostitutiva sui redditi da locazione di immobili abitativi. È un regime opzionale: il proprietario può scegliere se tassare i canoni con cedolare (al 21% o 10%) oppure con IRPEF ordinaria + addizionali (sul 95% del canone), in base alla convenienza individuale.

Esercitando l’opzione, il locatore beneficia di una semplificazione fiscale rilevante: la cedolare sostituisce IRPEF e addizionali sul reddito da locazione, imposta di registro (2% del canone), imposta di bollo (16 € a copia ogni 4 facciate). Vincolo accessorio: il locatore non può chiedere aggiornamenti ISTAT del canone per tutta la durata dell’opzione.

L’opzione è esercitabile sia per nuovi contratti registrati dal 2011 in poi, sia per contratti pre-esistenti tramite comunicazione successiva. Riguarda esclusivamente le persone fisiche che locano fuori dall’esercizio dell’impresa, professione o lavoro autonomo. Restano esclusi gli immobili strumentali e quelli intestati a società di capitali o di persone.

2. Aliquote 2026: 21%, 10%, 26%

Le aliquote applicabili nel 2026 sono articolate in funzione della tipologia contrattuale:

3. Requisiti soggettivi e oggettivi

Per applicare la cedolare secca devono ricorrere requisiti tassativi:

Lato locatore (chi dà in affitto):

• Persona fisica
• Locazione effettuata al di fuori dell’attività d’impresa, arte o professione
• Titolare di proprietà o diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione)

Lato conduttore (chi prende in affitto):

• Persona fisica (preferibilmente non in regime d’impresa, eccezione per locazioni brevi)
• Dal 2020 ammessi anche conduttori imprenditori se l’immobile non è strumentale all’attività (Risoluzione AE 50/E/2019 superata da L. 178/2020)

Lato immobile:

• Categoria catastale abitativa: da A/1 a A/11 esclusa A/10 (uffici)
• Pertinenze locate con l’abitazione (massimo categoria C/2, C/6, C/7): rientrano nella cedolare se citate nello stesso contratto
• NO immobili strumentali o di lusso destinati ad attività commerciale

Nel 2019 era stata estesa la cedolare anche agli immobili commerciali categoria C/1 fino a 600 mq (L. 145/2018), ma l’opzione è stata circoscritta solo a contratti stipulati nel 2019 e non più rinnovata.

4. Come esercitare e revocare l’opzione

L’opzione si esercita con il modello RLI (Richiesta di registrazione e adempimenti successivi per locazioni e affitti di immobili) trasmesso telematicamente all’Agenzia delle Entrate. I momenti utili:

• Nuovo contratto: in sede di registrazione (entro 30 giorni dalla stipula), barrando casella S nella sezione II del modello RLI
• Contratti già in essere: entro la scadenza del versamento dell’imposta di registro annuale (o, in caso di registro pluriennale, entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità in corso)
• Rinnovo / proroga: nuova comunicazione RLI entro 30 giorni dalla scadenza del contratto

L’opzione vincola il locatore per l’intero periodo di durata del contratto o sue proroghe, salvo revoca esercitabile in ogni annualità successiva alla prima, sempre tramite modello RLI entro 30 giorni dalla scadenza dell’anno per cui si applicava la cedolare.

5. Confronto numerico: cedolare vs IRPEF ordinaria

6. Vantaggi e svantaggi della cedolare

Vantaggi:

• Aliquota fissa 21% o 10%, indipendente dalla marginale IRPEF
• Esclusione da addizionali regionali e comunali (in media 1,5-2,5%)
• Esenzione imposta di registro (2% annua del canone) e bollo (32 € a copia)
• Calcolo semplificato e prevedibile, no spese fiscalmente deducibili da computare

Svantaggi:

• Calcolata sul 100% del canone (no abbattimento forfettario del 5% come IRPEF)
• Impossibilità di aggiornare ISTAT il canone per la durata dell’opzione
• Non si può sommare alla base imponibile per godere di detrazioni (es. ristrutturazione 50%)
• Reddito da cedolare resta comunque rilevante per ISEE, accesso a bonus, calcolo IRAP per studi associati

7. Locazioni brevi 2026 e nuova aliquota 26%

Le locazioni brevi, intese come contratti di durata inferiore a 30 giorni stipulati da persone fisiche al di fuori dell’attività d’impresa (art. 4 D.L. 50/2017), sono assoggettate a cedolare secca con una regola innovativa introdotta dalla L. 213/2023 (Legge di Bilancio 2024):

• Primo immobile destinato a locazione breve: cedolare 21%
• Dal secondo al quarto immobile: cedolare 26%
• Oltre il quarto immobile: si presume esercizio d’impresa, niente cedolare, applicazione regime ordinario d’impresa con apertura partita IVA

Dal 2024 è inoltre obbligatorio il Codice Identificativo Nazionale (CIN) per ogni immobile destinato a locazione breve (D.L. 145/2023). Senza CIN, sanzioni da 800 a 8.000 € per inserzione su portali (Airbnb, Booking, ecc.).

8. Dichiarazione, F24 e codici tributo

La cedolare secca si dichiara annualmente nel modello 730 (quadro B righi 1-7) o nel modello Redditi PF (quadro RB righi 11 sezione II). Il versamento segue le stesse scadenze IRPEF:

L’acconto cedolare è pari al 100% dell’imposta dell’anno precedente, suddivisa in due rate:

• 1ª rata: 40% entro il 30 giugno 2026 (40% di 2.000 € = 800 €)
• 2ª rata: 60% entro il 30 novembre 2026 (60% di 2.000 € = 1.200 €)

Per i contribuenti con cedolare dovuta inferiore a 257,52 € l’acconto è in unica soluzione al 30 novembre. Per importi inferiori a 51,65 € nessun acconto dovuto. Il saldo si versa l’anno successivo entro il 30 giugno (codice 1842).

Una particolare cura va riservata alle plusvalenze derivanti dall’eventuale cessione dell’immobile locato in cedolare: il regime di tassazione delle plusvalenze immobiliari (26% se vendita entro 5 anni dall’acquisto, salvo prima casa) si applica autonomamente, indipendentemente dalla cedolare esercitata sui canoni precedenti. Non vi è quindi commistione né riduzione della base imponibile.

Sul fronte della comunicazione al conduttore, prima di esercitare l’opzione il locatore deve trasmettere una raccomandata A/R o PEC con preavviso, in cui informa l’inquilino della scelta cedolare e della conseguente rinuncia agli aggiornamenti ISTAT. Senza tale comunicazione, l’opzione resta valida fiscalmente ma il vincolo di rinuncia ISTAT decorre solo dalla comunicazione effettiva.

Infine, va considerata la possibilità di cumulo con altre detrazioni: il reddito tassato in cedolare non concorre al reddito complessivo, ma il proprietario continua a beneficiare di detrazioni IRPEF (es. ristrutturazione 50%, ecobonus 65%) sull’IRPEF derivante da altri redditi (lavoro, pensione, altri immobili IRPEF). Se l’unico reddito è la locazione in cedolare, le detrazioni IRPEF restano incapienti e si perdono, salvo cessione del credito.

9. Cedolare e ISEE: impatti su welfare e bonus

Il reddito da cedolare secca non concorre al reddito complessivo IRPEF, ma è pienamente rilevante ai fini del calcolo dell’ISEE (Indicatore della Situazione Economica Equivalente, DPCM 159/2013). Questo significa che chi affitta più immobili in cedolare risulta con ISEE più alto rispetto a chi tiene gli stessi immobili sfitti o li dichiara IRPEF (effetto identico ai fini ISEE per i redditi).

Implicazioni operative:

• Bonus sociali (bollette luce/gas/acqua): perdita se ISEE supera 9.530 € (2026)
• Assegno unico per figli: importi decrescenti sopra ISEE 17.090 €
• Mensa scolastica e nidi: tariffe modulate su fasce ISEE comunali
• Università: tasse studenti e borse di studio collegate a ISEE familiare

Inoltre il reddito da cedolare concorre al limite di reddito di 2.840,51 € per riconoscere il figlio a carico nelle detrazioni IRPEF del coniuge. Un figlio universitario che affitti in cedolare un’immobile ereditato potrebbe superare la soglia e perdere lo status di familiare a carico, con effetto cascata su detrazioni mediche, scolastiche e assegno unico maggiorato.

Esiste anche una componente patrimoniale ISEE rappresentata dall’immobile locato: l’unità immobiliare entra nel patrimonio immobiliare ISEE per il valore catastale ai fini IMU, riducibile per il debito residuo di mutuo associato. Anche immobili in cedolare quindi pesano patrimonialmente sull’ISEE familiare. Per chi vive di rendite immobiliari medio-alte, questo doppio impatto (reddito + patrimonio) può precludere accesso a bonus assistenziali e tariffe agevolate.

Una pianificazione fiscale ben costruita combina cedolare secca sulla locazione con riserva di usufrutto vitalizio per il proprietario anziano, donazione della nuda proprietà ai figli (sfruttando franchigia 1M €), e mantenimento di mutui residui per ridurre l’impatto patrimoniale ISEE. Lo strumento resta dunque centrale nella gestione del patrimonio immobiliare italiano, ma la sua applicazione richiede valutazione personalizzata della complessiva situazione reddituale, patrimoniale e familiare del contribuente.