Cedolare secca 2026: aliquote 10-21% e convenienza

1. Cos’e la cedolare secca e base normativa 2026

La cedolare secca e un regime fiscale sostitutivo introdotto dall’art. 3 del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23 (federalismo municipale). Si applica alle persone fisiche che concedono in locazione immobili a uso abitativo, purche lo facciano al di fuori dell’esercizio di attivita d’impresa. Non puo quindi essere scelta da chi affitta in regime di impresa (es. societa immobiliare, imprenditore individuale che affitta nell’ambito dell’attivita commerciale).

Il regime e opzionale: ogni anno il locatore sceglie se applicare la cedolare secca o la tassazione ordinaria IRPEF. La scelta puo variare da un anno all’altro e da un immobile all’altro (se si possiedono piu immobili locati). Una volta esercitata l’opzione per un contratto, vale per l’intera durata del contratto salvo revoca.

L’opzione si esercita in sede di registrazione del contratto (modello RLI, presentato telematicamente all’Agenzia delle Entrate) o, per i contratti gia registrati, entro il termine di pagamento dell’imposta di registro annuale. Nel 2026 non vi sono novita legislative sostanziali sull’istituto: le aliquote sono rimaste invariate rispetto al 2025.

2. Aliquote, base imponibile e confronto con IRPEF

La base imponibile della cedolare secca e il canone annuo pattuito nel contratto. Non si applica la riduzione del 5% prevista per il reddito fondiario in regime IRPEF ordinario. L’aliquota si applica sul canone pieno.

Rispetto alla tassazione IRPEF ordinaria, il confronto va fatto sull’aliquota marginale effettiva del locatore. Nel regime ordinario, il canone di locazione ridotto del 5% (quota IMU forfettaria) si somma agli altri redditi e viene tassato agli scaglioni IRPEF. Nel 2026 gli scaglioni IRPEF sono:

• Fino a 28.000 euro: 23%
• Da 28.001 a 50.000 euro: 35%
• Oltre 50.000 euro: 43%

Se il locatore ha un reddito complessivo superiore a 28.000 euro, l’aliquota marginale IRPEF e almeno il 35%, a cui si aggiungono le addizionali regionali (da 1,23% a 3,33% a seconda della Regione) e comunali (fino a 0,9%). La cedolare al 21% e sempre conveniente per chi supera il primo scaglione IRPEF.

3. Come si esercita l’opzione e obblighi del locatore

L’opzione per la cedolare secca si esercita in sede di registrazione del contratto di locazione, compilando il modello RLI (Registrazione Locazioni Immobili) e selezionando la cedolare secca. Il modello si presenta telematicamente attraverso i canali dell’Agenzia delle Entrate (Entratel, Fisconline o intermediario abilitato) entro trenta giorni dalla stipula del contratto.

Se il contratto e gia registrato con tassazione ordinaria e si vuole passare alla cedolare secca dall’annualita successiva, la comunicazione va inviata con il modello RLI entro il termine di versamento dell’imposta di registro annuale (normalmente entro il mese di scadenza dell’annualita).

Obblighi del locatore in cedolare secca

Chi opta per la cedolare secca deve rispettare alcune condizioni durante tutto il periodo di validita dell’opzione:

• Rinuncia agli aggiornamenti ISTAT: il locatore non puo aggiornare il canone in base all’indice FOI (Famiglie di Operai e Impiegati) o a qualsiasi altro indice per tutta la durata del contratto in cedolare. E una rinuncia contrattuale obbligatoria, da rendere nota al conduttore.
• Comunicazione preventiva al conduttore: il locatore deve informare per iscritto il conduttore della scelta della cedolare secca e della rinuncia agli aggiornamenti ISTAT, tramite lettera raccomandata o PEC.
• Dichiarazione dei redditi: il canone percepito va dichiarato nel quadro RB del modello 730 o Redditi PF, indicando la scelta della cedolare secca. L’imposta si versa tramite F24 (acconto e saldo, con le stesse scadenze delle imposte sui redditi).

Esenzione da imposta di registro e bollo

Optando per la cedolare secca, il locatore e esonerato dal pagamento dell’imposta di registro sul contratto (normalmente 2% del canone annuo) e dell’imposta di bollo (16 euro ogni 100 righe, normalmente a meta tra locatore e conduttore). Questo produce un risparmio aggiuntivo rispetto al solo confronto delle aliquote IRPEF.

4. Esempi numerici: risparmio con canone 800 euro/mese

Per approfondire le differenze tra contratto 4+4 e contratto 3+2, si veda la guida alla cedolare secca contratto 4+4 2026 e quella al contratto 3+2 con aliquota 10%.

5. Casi in cui la cedolare secca non conviene

La cedolare secca non e sempre la scelta ottimale. Esistono situazioni specifiche in cui il regime ordinario IRPEF puo essere preferibile o in cui la cedolare secca non e applicabile.

Redditi molto bassi o assenza di reddito

Se il locatore e un soggetto con reddito complessivo molto basso (es. reddito zero o pochi migliaia di euro), l’aliquota IRPEF effettiva sul canone puo essere inferiore al 21%. In tal caso, il regime ordinario con detrazione da lavoro o da pensione puo risultare piu conveniente. E raro nella pratica, ma possibile per anziani con sole pensioni minime.

Canone concordato con deduzione IRPEF parziale

In alcune situazioni, la detrazione del 30% del canone annuo prevista per i contratti concordati a favore del conduttore (art. 11 L. 431/1998) puo influenzare la valutazione complessiva. Non e pero una detrazione del locatore, ma del conduttore: non influisce sul confronto cedolare/IRPEF del proprietario.

Immobile locato a imprese o professionisti

La cedolare secca non si applica alle locazioni a uso commerciale, professionale o a enti, anche se l’immobile e catastalmente abitativo. Un appartamento affittato a una societa per uso ufficio o foresteria aziendale non puo optare per la cedolare secca: il canone va tassato in regime IRPEF ordinario.

Piu immobili e limite all’aggiornamento ISTAT

Per un locatore con piu immobili affittati, la rinuncia all’aggiornamento ISTAT del canone (obbligatoria con la cedolare) puo rappresentare un costo opportunita significativo in periodi di inflazione elevata. Con inflazione al 3-4% annuo e canoni di mercato in crescita, il blocco del canone puo erodere parte del vantaggio fiscale nel medio termine.

Domande frequenti