Compromesso vendita casa 2026: cosa firmare e cosa controllare
Il contratto preliminare di compravendita — il cosiddetto compromesso — e’ il documento piu’ vincolante dell’intera trattativa immobiliare. Disciplinato dall’art. 1351 c.c., deve essere registrato entro 30 giorni, puo’ essere trascritto nei registri immobiliari per tutela opponibilita’, e regola caparra, termini e condizioni del rogito finale. Questa guida illustra ogni clausola con esempi pratici 2026.
- Differenza tra compromesso e proposta accettata
- Registrazione obbligatoria entro 30 giorni e costi
- Trascrizione del preliminare: quando conviene e come tutelarsi
- Clausole essenziali e clausole da evitare
1. Il contratto preliminare: natura e disciplina
Il contratto preliminare di compravendita immobiliare (compromesso) e’ il contratto con cui le parti si obbligano reciprocamente a stipulare il contratto definitivo (rogito) entro un termine convenuto. E’ disciplinato dagli artt. 1351 e 2645-bis c.c. e deve avere la stessa forma del contratto definitivo: poiche’ la compravendita immobiliare richiede la forma scritta ad substantiam, anche il preliminare deve essere redatto per iscritto (atto pubblico o scrittura privata).
Il compromesso si distingue dalla mera proposta accettata per la sua struttura bilaterale e per il contenuto piu’ articolato: mentre la proposta accettata puo’ avere la struttura di un modulo semplice, il compromesso disciplina in dettaglio tutte le condizioni della futura compravendita, incluse le dichiarazioni urbanistiche e catastali, le modalita’ di consegna dell’immobile, le eventuali clausole risolutive e le tutele reciproche delle parti.
2. Registrazione e trascrizione: costi e adempimenti
2.1 L’obbligo di registrazione
Il contratto preliminare deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma se e’ una scrittura privata autenticata o 20 giorni se rogato da notaio. La registrazione avviene tramite il Modello 69 o telematicamente. Le imposte dovute in sede di registrazione del preliminare sono:
| Voce | Importo / Aliquota | Note |
|---|---|---|
| Imposta di registro fissa | 200 euro | Sul valore del contratto |
| Imposta di registro sulla caparra | 0,50% | Sulla caparra confirmatoria versata |
| Imposta di registro sugli acconti | 3% | Sugli acconti sul prezzo versati al preliminare |
| Imposta di bollo | 16 euro ogni 4 facciate | Su scrittura privata non autenticata |
Le imposte pagate in sede di registrazione del preliminare si detraggono dall’imposta di registro dovuta al rogito: non si tratta quindi di un costo aggiuntivo, ma di un anticipo. In caso di mancato rogito per inadempimento, il recupero delle imposte e’ parziale e subordinato a specifica istanza.
2.2 La trascrizione del preliminare
L’art. 2645-bis c.c. prevede la possibilita’ di trascrivere il contratto preliminare nei registri immobiliari, ma solo se stipulato con atto pubblico o scrittura privata autenticata da notaio. La trascrizione e’ facoltativa ma fortemente consigliata perche’ garantisce all’acquirente la priorita’ rispetto a eventuali trascrizioni successive (ipoteche, pignoramenti, altri preliminari) effettuate dal venditore nel periodo tra compromesso e rogito.
Il D.Lgs. 122/2005 (garanzie acquirenti di immobili da costruire) obbliga invece alla trascrizione del preliminare quando l’acquisto riguarda immobili da costruire: il costruttore deve consegnare all’acquirente anche una fideiussione bancaria o assicurativa pari alle somme versate.
3. Le clausole essenziali del compromesso
Identificazione dell’immobile
Il compromesso deve identificare con precisione l’immobile: indirizzo completo, dati catastali (foglio, mappale, subalterno, categoria, classe, rendita), piano, interno, e superfici. Devono essere allegati o richiamati: la visura catastale aggiornata, la planimetria catastale, e gli estremi del titolo abilitativo edilizio.
Prezzo e modalita’ di pagamento
Il prezzo va indicato in cifre e lettere. Le modalita’ di pagamento devono essere tracciate: assegni circolari, bonifici bancari. Il pagamento a mezzo mutuo ipotecario deve essere indicato con la condizione sospensiva relativa all’ottenimento del finanziamento.
Termine per il rogito
Il termine entro cui deve essere stipulato l’atto definitivo deve essere indicato in modo preciso. Se non viene rispettato, la parte adempiente puo’ fissare un termine ulteriore con diffida ai sensi dell’art. 1454 c.c., trascorso il quale il contratto si risolve di diritto con diritto al risarcimento del danno o alla caparra.
Dichiarazioni urbanistiche e catastali
Il venditore deve dichiarare: gli estremi del permesso di costruire o concessione edilizia; la conformita’ delle opere realizzate al titolo abilitativo; la conformita’ della planimetria catastale allo stato di fatto. Queste dichiarazioni sono richieste a pena di nullita’ ai sensi dell’art. 46 DPR 380/2001 per la compravendita definitiva, ma e’ buona prassi inserirle gia’ nel preliminare.
Clausola per immobili locati
Se l’immobile e’ occupato da un conduttore, il compromesso deve specificare se viene ceduto con il contratto di locazione in corso o libero. Il diritto di prelazione del conduttore (L. 431/1998) deve essere soddisfatto prima del rogito.
4. Esempi pratici e simulazione costi
Esempio 1 — Compromesso con caparra 25.000 euro su casa da 250.000 euro
Le parti firmano un compromesso il 10 marzo 2026. Caparra confirmatoria: 25.000 euro. Il compromesso deve essere registrato entro il 9 aprile 2026. Imposte alla registrazione: 200 euro fissi + 0,50% su 25.000 euro di caparra = 125 euro. Totale imposte registrazione: 325 euro (anticipate, detraibili al rogito). Se al rogito l’imposta di registro e’ 1.936 euro (prima casa), si paghera’ solo 1.936 – 325 = 1.611 euro in piu’ al rogito.
Esempio 2 — Compromesso con acconto 50.000 euro (oltre caparra 25.000 euro)
Stessa compravendita, ma l’acquirente versa anche un acconto sul prezzo di 50.000 euro al compromesso. Imposta di registro sull’acconto: 3% x 50.000 = 1.500 euro. Totale imposte al compromesso: 200 + 125 + 1.500 = 1.825 euro. Anche queste si detraggono dall’imposta di registro al rogito: se l’imposta definitiva e’ 1.936 euro, si deve solo 1.936 – 1.825 = 111 euro in piu’. Gli acconti al preliminare hanno pero’ un costo opportunita’: bloccano liquidita’ per il periodo pre-rogito.
5. Inadempimento e tutele legali
In caso di inadempimento, la parte non inadempiente ha due opzioni principali, che non possono essere cumulate (art. 1385 c.c.):
a) Ritenzione o restituzione del doppio della caparra: se inadempie l’acquirente, il venditore trattiene la caparra; se inadempie il venditore, l’acquirente riceve il doppio della caparra. E’ il rimedio piu’ rapido e non richiede azioni giudiziarie.
b) Esecuzione in forma specifica (art. 2932 c.c.): la parte inadempiente puo’ essere convenuta in giudizio per ottenere una sentenza che produce gli stessi effetti del contratto non concluso, cioe’ il trasferimento della proprieta’. Questo rimedio e’ piu’ lento (il giudizio puo’ durare anni) ma porta al risultato finale dell’acquisto. Deve essere esercitato entro il termine di prescrizione di 10 anni.
Per le garanzie in caso di insolvenza del costruttore e le tutele per l’acquisto di immobili in costruzione, si rimanda alla guida comprare casa 2026: guida passo passo.
Confronta con un notaio del marketplace
Il compromesso e’ il documento che vale quanto il rogito sul piano degli obblighi. Un notaio puo’ redigerlo con la forma di atto pubblico, garantendo la trascrizione e la massima tutela per entrambe le parti.
Domande frequenti
E’ obbligatorio redigere un compromesso o basta la proposta accettata?
La legge non impone il compromesso come passaggio obbligatorio: e’ possibile passare direttamente dalla proposta accettata al rogito. Tuttavia, il compromesso offre maggiori garanzie a entrambe le parti (dichiarazioni piu’ dettagliate, possibilita’ di trascrizione, regolamentazione piu’ articolata delle condizioni) ed e’ prassi consolidata per compravendite superiori a pochi anni di distanza tra proposta e rogito.
Cosa succede se non si registra il compromesso entro 30 giorni?
La mancata registrazione non rende il contratto nullo, ma espone le parti a una sanzione amministrativa dal 120% al 240% dell’imposta dovuta (con un minimo di 200 euro), applicabile in caso di controllo fiscale. La registrazione tardiva e’ sempre possibile, ma richiede il versamento dell’imposta piu’ le sanzioni ridotte con il ravvedimento operoso.
Il compromesso deve essere redatto da un notaio?
No, il compromesso puo’ essere una scrittura privata senza autenticazione notarile. Tuttavia, solo il compromesso redatto come atto pubblico o scrittura privata autenticata da notaio puo’ essere trascritto nei registri immobiliari, offrendo la tutela dell’opponibilita’ ai terzi. Per importi elevati o per acquisti da costruttori, l’atto notarile e’ fortemente consigliato.
La caparra versata al compromesso e’ detraibile fiscalmente?
No. La caparra confirmatoria non e’ detraibile fiscalmente ne’ per l’acquirente ne’ per il venditore. Contribuisce pero’ a formare il corrispettivo totale della compravendita, rilevante ai fini del calcolo delle plusvalenze eventualmente tassabili in capo al venditore. L’imposta di registro dello 0,50% pagata sulla caparra e’ invece detraibile dall’imposta di registro del rogito definitivo.
Cosa succede se tra compromesso e rogito l’immobile subisce danni?
Tra la firma del compromesso e il rogito, la proprieta’ resta del venditore. Il rischio del perimento o del deterioramento fortuito dell’immobile e’ quindi in capo al venditore. Se l’immobile subisce danni significativi (es. incendio, alluvione) prima del rogito, l’acquirente ha diritto di sciogliersi dal contratto senza perdere la caparra, in base alla disciplina dell’impossibilita’ sopravvenuta (artt. 1463-1464 c.c.).
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