Checklist Acquisto Prima Casa 2026: step, costi reali, agevolazioni

1. Cosa significa davvero agevolazione prima casa

L’agevolazione prima casa, prevista dalla nota II-bis dell’art. 1 della Tariffa Parte I allegata al DPR 131/1986 (Testo Unico Registro), non significa che la casa costera meno: significa che le imposte d’atto (registro, ipotecaria, catastale, IVA) si applicano in misura ridotta. La differenza tra avere o non avere i requisiti prima casa puo valere migliaia di euro.

I requisiti per accedere all’agevolazione nel 2026 sono questi:

• L’immobile deve essere classificato in categoria catastale diversa da A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregio).
• L’acquirente deve avere o stabilire la residenza nel Comune dove si trova l’immobile entro 18 mesi dal rogito.
• L’acquirente non deve essere proprietario, neanche per quote o in comunione legale col coniuge, di altra casa di abitazione nel medesimo Comune dove acquista.
• L’acquirente non deve essere proprietario, neanche per quote, su tutto il territorio nazionale, di altra casa acquistata con le agevolazioni prima casa. Se ne possiede una, deve impegnarsi a venderla entro 12 mesi dall’acquisto della nuova prima casa (regola del cosiddetto credito d’imposta o agevolazione differita).
• L’acquirente deve dichiarare nell’atto di rogito di avere i requisiti e di voler richiedere l’agevolazione.

2. Le 12 fasi dall’agenzia al rogito

L’iter tipico di un acquisto immobiliare in Italia attraversa 12 fasi distinte. Conoscerle prima permette di pianificare risorse, tempi e contingenze.

1. Definizione del budget: capacita di anticipo (20-30% del prezzo) + capacita di rata mensile (sostenibile entro 30-33% del reddito netto familiare).
2. Pre-istruttoria mutuo: chiedere a 2-3 banche una pre-delibera o offerta indicativa per capire il finanziabile.
3. Ricerca dell’immobile: portali, agenzie, contatti diretti. Visita di almeno 5-10 immobili comparabili.
4. Proposta d’acquisto irrevocabile: con caparra di 5-10k euro vincolante per 15-30 giorni.
5. Accettazione del venditore: alla firma del venditore la proposta diventa contratto vincolante.
6. Visure preliminari: visura catastale, ipotecaria ventennale (ipoteche, pignoramenti), conformita urbanistica, certificazione energetica APE.
7. Preliminare di vendita (compromesso): di solito davanti a notaio, con versamento di una caparra confirmatoria del 10-20% del prezzo.
8. Istruttoria mutuo completa: con perizia tecnica dell’immobile a carico della banca/cliente (300-500 euro).
9. Delibera mutuo: tipicamente 30-60 giorni dalla richiesta.
10. Preparazione atto notarile: il notaio raccoglie documentazione di venditore, acquirente, immobile e banca.
11. Rogito notarile: firma dell’atto pubblico di compravendita e (contestualmente) del contratto di mutuo. Saldo del prezzo, registrazione, trascrizione, voltura catastale.
12. Post-rogito: trasferimento utenze, eventuale ristrutturazione, residenza entro 18 mesi se agevolazione prima casa.

Il tempo medio totale dalla proposta accettata al rogito e di 90-150 giorni; piu rapidamente se non c’e mutuo, piu lentamente se ci sono complessita catastali o vincoli (servitu, pertinenze condominiali).

Errore tipico nelle fasi iniziali. Molti acquirenti firmano la proposta d’acquisto considerandola un “impegno reversibile”: non lo e. La proposta accettata dal venditore con la sua firma diventa contratto preliminare a tutti gli effetti (art. 1326 cc), con tutte le conseguenze giuridiche (perdita caparra in caso di recesso, possibile azione di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 cc). Prima di firmare la proposta vanno fatti almeno: visura ipocatastale di base, verifica del prezzo di mercato comparabile, prima valutazione di sostenibilita finanziaria. Mai firmare la proposta sotto la pressione dell’agenzia immobiliare “se non firmi ora la perdi”.

Preliminare notarile trascritto. Il compromesso (preliminare di vendita) puo essere stipulato in forma di scrittura privata semplice o davanti a notaio. La forma notarile costa 800-1.500 euro in piu, ma offre due vantaggi importanti: trascrizione nei pubblici registri immobiliari, che rende il preliminare opponibile a chiunque acquisti l’immobile successivamente dal venditore inadempiente; possibilita di azione esecutiva contro il venditore inadempiente con maggiore facilita. Per immobili in costruzione (acquisto da costruttore con consegna futura), il preliminare deve obbligatoriamente essere trascritto (D.Lgs. 122/2005) per dare protezione contro il fallimento del costruttore.

3. Imposte d’atto: registro 2% vs 9%, IVA 4% vs 10%

Le imposte da pagare al rogito dipendono da chi vende e dal possesso dei requisiti prima casa. Vediamo le 4 combinazioni tipiche.

Due note importanti:

La base imponibile del registro in caso di vendita da privato e il valore catastale rivalutato, NON il prezzo di compravendita. Si calcola moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per il coefficiente 110 (prima casa) o 120 (seconda casa). Questo meccanismo, chiamato “prezzo-valore” (art. 1 comma 497 L. 266/2005), si applica su richiesta dell’acquirente persona fisica e di solito riduce significativamente la base imponibile rispetto al prezzo reale. Esempio: prezzo 250.000, valore catastale rivalutato 90.000 – registro al 2% si paga su 90.000 = 1.800 euro.

Per la vendita da impresa con IVA, invece, la base imponibile e il prezzo reale di vendita. L’IVA 4% prima casa e applicabile solo se l’immobile e venduto dall’impresa costruttrice entro 5 anni dalla fine lavori o da impresa che ha eseguito ristrutturazione edilizia significativa.

4. Notaio, agenzia, perizia, mutuo: costi reali

Oltre alle imposte d’atto, l’acquisto comporta una serie di altre voci di costo che incidono per il 4-8% sul prezzo dell’immobile. Eccole in dettaglio.

• Onorari notarili: dipendono dal valore dell’immobile e dal mutuo. Tipicamente 2.000-4.000 euro per immobili da 200-500k con mutuo. Include atto compravendita + atto di mutuo (sono due atti distinti, anche se firmati contestualmente).
• Agenzia immobiliare: 2-3% del prezzo + IVA 22%, salvo trattativa. Per immobili da 300k tipicamente 7.200-10.000 euro. Solo se l’acquisto avviene tramite agenzia; se diretto privato-privato e zero.
• Perizia tecnica banca: 300-500 euro per perizia obbligatoria della banca finanziatrice (a carico del cliente).
• Istruttoria mutuo: 200-500 euro una tantum a favore della banca, piu eventuale costo perizia gia visto.
• Imposta sostitutiva mutuo prima casa: 0,25% sull’importo del mutuo erogato (per mutui prima casa). Per mutuo da 200.000 = 500 euro. Per mutui non prima casa l’imposta sale al 2%.
• Assicurazione obbligatoria mutuo: polizza incendio/scoppio obbligatoria per legge fino all’estinzione del mutuo. Premio tipico 150-300 euro l’anno.
• Eventuali polizze accessorie (vita, lavoro): facoltative ma spesso pressanti. Premio variabile.
• Trascrizione, registrazione, visure: a carico del notaio e gia inclusi nelle imposte fisse o nei suoi onorari.
• APE (Attestato Prestazione Energetica): a carico del venditore, ma se mancante puo essere richiesto all’acquirente di farlo realizzare (200-400 euro).

5. Simulazione costi totali (200k, 300k, 500k)

Ipotesi: acquisto da privato, agevolazione prima casa attiva, valore catastale rivalutato pari a 35% del prezzo (ipotesi tipica per immobili usati di media categoria), mutuo all’80% del prezzo, agenzia immobiliare con commissione 3% + IVA. I numeri sono indicativi e variano per zona e situazione specifica.

6. Detrazione 19% interessi mutuo

L’art. 15 comma 1 lett. b del TUIR riconosce una detrazione IRPEF del 19% sugli interessi passivi del mutuo per l’acquisto della prima casa, su un importo massimo di 4.000 euro l’anno (detrazione massima quindi 760 euro). Vediamo i requisiti.

• Il mutuo deve essere stipulato con istituto bancario o intermediario residente nell’UE/SEE.
• L’immobile deve essere adibito ad abitazione principale dell’acquirente entro 12 mesi dall’acquisto.
• L’acquisto dell’immobile deve essere avvenuto nei 12 mesi precedenti o successivi alla stipula del mutuo (legame temporale).
• Sono detraibili interessi, oneri accessori, quote di rivalutazione (in caso di mutui indicizzati).
• La detrazione si applica anche su mutui di rinegoziazione o surroga, mantenendo il vantaggio iniziale.
• Se ci sono piu intestatari del mutuo, il tetto di 4.000 euro va ripartito tra loro in proporzione alle quote di proprieta o di intestazione del mutuo.

La detrazione si fa valere nella dichiarazione dei redditi (modello 730 o Redditi PF) presentando la documentazione bancaria che attesta gli interessi pagati nell’anno (certificazione annua della banca). La detrazione e effettiva solo se l’IRPEF dovuta e capiente: chi ha redditi solo da regime forfettario o redditi molto bassi puo non poter sfruttare la detrazione.

7. Caparra confirmatoria vs penitenziale

La caparra versata al preliminare puo avere due nature giuridiche molto diverse: confirmatoria (default in Italia) o penitenziale (deve essere esplicitamente pattuita). Capire la differenza e fondamentale prima di firmare.

Caparra confirmatoria (art. 1385 cc). E la regola generale: se l’acquirente che ha versato si tira indietro senza motivo, perde la caparra; se il venditore si tira indietro, deve restituirla raddoppiata. In aggiunta, la parte non inadempiente puo scegliere di chiedere l’esecuzione forzata del contratto (obbligare l’altra a vendere/comprare) o il risarcimento del maggior danno. La caparra confirmatoria non limita la responsabilita: e una sorta di liquidazione anticipata del danno minimo.

Caparra penitenziale (art. 1386 cc). Va pattuita espressamente. E un “prezzo del recesso”: ciascuna parte puo recedere dal contratto pagando la caparra (chi l’ha versata la perde, chi l’ha ricevuta la restituisce raddoppiata) senza nessun’altra conseguenza. Il vantaggio della caparra penitenziale e che limita il rischio massimo; lo svantaggio e che entrambe le parti possono “comprarsi il diritto” di non onorare l’impegno.

Per l’acquirente che vuole massimizzare la tutela conviene la caparra confirmatoria: garantisce la possibilita di chiedere l’esecuzione forzata se il venditore cambia idea, soprattutto utile in mercati dove i prezzi salgono rapidamente. Per chi vuole tenere aperta una porta di uscita (es. acquisto con mutuo non ancora deliberato), la caparra penitenziale e piu conservativa.

8. Documenti per il notaio

Il notaio chiedera documenti diversi all’acquirente, al venditore e relativi all’immobile. Avere tutto pronto evita rinvii dell’atto.

Dall’acquirente: documento di identita valido, codice fiscale, certificato di stato civile e di residenza (di solito autocertificato), estremi del conto corrente di provenienza fondi, documentazione antiriciclaggio (origine dei fondi: stipendio, liquidazione, vendita altro immobile, donazione, ecc.), se sposato in comunione legale anche dati del coniuge anche se non acquirente, eventuale separazione dei beni con copia atto.

Dal venditore: documento di identita, codice fiscale, atto di provenienza dell’immobile (rogito di acquisto, donazione, successione), eventuali successivi atti che hanno modificato la titolarita, certificazione APE in corso di validita, dichiarazione di conformita urbanistica (assenza abusi, eventuali condoni e sanatorie), regolamento di condominio se esistente, ultima delibera di approvazione del bilancio condominiale e attestazione del pagamento spese.

Sull’immobile: visura catastale aggiornata, planimetria catastale conforme allo stato dei luoghi (deposito catastale aggiornato in caso di modifiche), titolo edilizio di costruzione e successivi (concessione, permesso di costruire, SCIA, CILA), certificato di agibilita, certificazione impianti (legge 46/90 e DM 37/2008), eventuali servitu, vincoli paesaggistici o storici.

Sul mutuo: delibera mutuo con piano di ammortamento, perizia tecnica della banca, documentazione antiriciclaggio richiesta dalla banca, polizza incendio/scoppio gia attivata.

9. Checklist completa (32 voci)

10. Mutuo: tasso fisso vs variabile e simulazione rata

La scelta tra tasso fisso e tasso variabile e tra le piu impattanti dell’acquisto: incide sulla rata, sulla flessibilita e sul rischio finanziario per i prossimi 20-30 anni. Nel 2026 il contesto e particolare: i tassi BCE sono in fase di assestamento dopo il ciclo di rialzi 2022-2024 e successive limature, e le offerte bancarie riflettono questa transizione.

Tasso fisso. La rata resta invariata per tutta la durata del mutuo. Vantaggio: prevedibilita assoluta del budget familiare, protezione totale da futuri rialzi dei tassi. Svantaggio: tipicamente partono piu alti dei variabili (spread di 50-150 punti base sopra l’IRS), non si beneficia di eventuali ribassi. L’indicatore di riferimento e l’IRS (Interest Rate Swap) della durata corrispondente al mutuo, piu lo spread bancario.

Tasso variabile. La rata varia nel tempo in base all’andamento di un parametro (storicamente Euribor, oggi anche Euro Short-Term Rate per i mutui piu recenti). Vantaggio: tipicamente parte piu basso del fisso, beneficia di ribassi futuri. Svantaggio: incertezza sul budget familiare, rischio di rate molto alte in caso di rialzo dei tassi (esperienza 2022-2024 ha mostrato rate raddoppiate per molti mutuatari).

Tasso variabile con cap (CAP). Soluzione ibrida: variabile con limite massimo definito a contratto. Vantaggio del variabile + protezione dal rischio estremo. Costo del cap: spread leggermente piu alto del variabile puro.

Tasso misto. Parte fisso per i primi N anni e poi variabile (o viceversa), oppure cambia tipologia su richiesta del mutuatario in determinati momenti. Soluzione utile per chi vuole protezione iniziale e poi liberta di scelta.

Surroga e rinegoziazione. Una volta acceso il mutuo, e sempre possibile valutare la surroga (cambio della banca a parita di importo residuo e durata, gratuita per legge dal 2007) o la rinegoziazione (rinegoziazione delle condizioni con la stessa banca, soggetta ad accordo). Monitorare ogni 2-3 anni il mercato e fondamentale per ottimizzare il costo nel lungo periodo.

Indici di sostenibilita della rata. Le banche italiane applicano in fase di istruttoria tre indici: rapporto rata/reddito netto familiare (idealmente sotto il 30%, raramente sopra il 35%), LTV (Loan to Value) ovvero rata mutuo rispetto al valore di perizia (default 80%), durata residua massima alla scadenza (di solito non oltre i 75-80 anni del mutuatario). Superare uno qualsiasi di questi indici comporta tipicamente rifiuto o richiesta di garanzie aggiuntive (firma cumulativa di un genitore, polizze, ipoteca su altro immobile).

Estinzione anticipata e penali. Per i mutui prima casa stipulati con persone fisiche dal 2007 in poi (legge Bersani), l’estinzione anticipata totale o parziale e gratuita: zero penali, anche se il contratto le riportava. Per i mutui non prima casa o stipulati da persone giuridiche le penali sono ammesse entro limiti di legge. Estinguere anticipatamente conviene quando si ha liquidita disponibile non destinata a investimenti con rendimento atteso superiore al tasso del mutuo. Esempio: mutuo al 3,5%, alternativa investimento con rendimento netto atteso 2,5% – conviene estinguere il mutuo (risparmio certo del 3,5%) anziche investire (rendimento incerto 2,5%).

Detrazione delle spese di intermediazione immobiliare. Spesso dimenticata: la commissione pagata all’agenzia immobiliare e detraibile dall’IRPEF al 19% fino a un massimo di 1.000 euro (detrazione massima 190 euro) per l’acquisto dell’abitazione principale (art. 15 comma 1 lett. b-bis TUIR). Vanno conservate la fattura dell’agenzia e copia dei pagamenti tracciati per la dichiarazione dei redditi.

11. Errori frequenti e domande