Caparra confirmatoria vs penitenziale: differenze

1. Caparra confirmatoria: come funziona

La caparra confirmatoria è disciplinata dall’art. 1385 c.c. ed è la forma più diffusa nei contratti preliminari di compravendita immobiliare. È una somma di denaro (o quantità di cose fungibili) che una parte versa all’altra al momento della stipula, con funzione di conferma del contratto e di liquidazione preventiva del danno in caso di inadempimento.

Se il contratto viene regolarmente eseguito, la caparra viene imputata al prezzo dovuto (in pratica, scomputata dal saldo finale). Se invece interviene un inadempimento imputabile a una delle parti:

• Se inadempiente è chi ha dato la caparra (es. acquirente), l’altra parte può recedere e trattenere la caparra (art. 1385 c. 2 c.c.)
• Se inadempiente è chi ha ricevuto la caparra (es. venditore), il dante deve restituire il doppio della caparra ricevuta
• In alternativa, la parte fedele può sempre chiedere l’esecuzione del contratto (art. 2932 c.c.) o la risoluzione con risarcimento del danno effettivamente subito

In dottrina e giurisprudenza (Cass. SS.UU. 553/2009) si è chiarito che la caparra confirmatoria ha funzione di garanzia e di sanzione, ma non preclude la prova di danni ulteriori se si sceglie la via del risarcimento ordinario invece del recesso.

2. Caparra penitenziale: quando si applica

La caparra penitenziale (art. 1386 c.c.) ha natura completamente diversa: è il corrispettivo del diritto di recesso che le parti si attribuiscono reciprocamente. Non ha funzione risarcitoria, ma rappresenta il “prezzo” che ciascuna parte paga per liberarsi unilateralmente dal contratto.

Effetti della caparra penitenziale:

• Chi ha versato la caparra può recedere liberamente perdendola
• Chi l’ha ricevuta può recedere restituendone il doppio
• NON si può chiedere risarcimento del danno ulteriore
• NON si può chiedere l’esecuzione forzata ex art. 2932 c.c.

La caparra penitenziale è più rara in pratica e viene utilizzata quando entrambe le parti vogliono mantenere la libertà di ripensamento, ad esempio in operazioni speculative o ad alto rischio. È compatibile sia con il preliminare immobiliare sia con altre tipologie contrattuali.

3. Differenze pratiche tra i due istituti

Sotto il profilo strategico, l’acquirente prudente preferisce la caparra confirmatoria perché conserva il diritto all’esecuzione del contratto se il venditore tenta di sottrarsi. Il venditore, viceversa, in alcuni casi preferisce la penitenziale perché limita la propria esposizione al solo doppio della somma ricevuta, escludendo richieste di risarcimento ulteriore.

4. Esempio numerico: cosa succede in caso di rinuncia

5. Trattamento fiscale della caparra

Dal punto di vista fiscale, la caparra (di entrambe le tipologie) versata in sede di preliminare immobiliare sconta in fase di registrazione del contratto l’imposta di registro proporzionale dello 0,5% (art. 6 Tariffa Parte I D.P.R. 131/86). Si tratta di un’imposta che il versante anticipa e che viene scomputata dall’imposta dovuta sul rogito definitivo se quest’ultimo si conclude.

Esempio: caparra di 30.000 euro → 0,5% = 150 euro di imposta di registro proporzionale, da pagare entro 30 giorni dalla firma del preliminare, in aggiunta ai 200 euro fissi e all’imposta di bollo.

Se il venditore è un’impresa che vende soggetta a IVA (es. costruttore entro 5 anni dall’ultimazione lavori, art. 10 c. 1 n. 8-bis D.P.R. 633/72), la caparra confirmatoria NON sconta lo 0,5% di registro ma si considera fuori campo IVA al momento del versamento. Diventa imponibile IVA solo quando viene imputata al prezzo, al momento del rogito.