Imposte acquisto prima casa 2026: registro 2% e IVA 4%

1. I requisiti per l’agevolazione prima casa

Le agevolazioni per l’acquisto della prima casa sono disciplinate dalla nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al DPR 131/1986. Per accedere all’aliquota ridotta del 2% (o IVA 4% se da costruttore), l’acquirente deve soddisfare cumulativamente le seguenti condizioni al momento del rogito:

1. Categoria catastale non di lusso. L’immobile non deve essere classificato nelle categorie A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (ville) o A/9 (castelli e palazzi di pregio storico). Tutte le altre categorie residenziali (A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11) accedono all’agevolazione.

2. Localizzazione nel Comune di residenza o di lavoro. L’immobile deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente ha gia’ la residenza o in cui intende trasferirla entro 18 mesi dalla data del rogito, oppure nel Comune in cui l’acquirente svolge la propria attivita’.

3. Assenza di altri immobili prima casa. L’acquirente non deve essere titolare esclusivo o in comunione di un’altra abitazione acquistata con i benefici prima casa su tutto il territorio nazionale. E’ invece consentito essere proprietari di altri immobili non abitativi o di abitazioni acquistate senza agevolazioni.

4. Assenza di altri immobili nello stesso Comune. L’acquirente non deve essere titolare, neppure per quote o in usufrutto, di altra abitazione nello stesso Comune dell’immobile acquistato, indipendentemente dal regime fiscale applicato.

2. Come si calcola la base imponibile catastale

Quando l’acquisto avviene da un privato (soggetto non IVA), l’imposta di registro si applica non sul prezzo di acquisto dichiarato, ma sul valore catastale rivalutato. Questo e’ il cosiddetto “prezzo-valore” (art. 1, comma 497, L. 266/2005): per le compravendite tra persone fisiche aventi a oggetto abitazioni, su richiesta della parte acquirente, la base imponibile e’ il valore catastale indipendentemente dal prezzo dichiarato.

I moltiplicatori catastali per le categorie abitative sono:

Il coefficiente di rivalutazione del 5% si applica alla rendita catastale iscritta in catasto, prima di moltiplicarla per il moltiplicatore. Pertanto: Base imponibile = Rendita x 1,05 x 115,50 per le abitazioni in agevolazione prima casa.

3. Aliquote: acquisto da privato e da costruttore

3.1 Acquisto da privato (no IVA)

Quando il venditore e’ un privato (persona fisica non nell’esercizio di impresa), la compravendita e’ fuori campo IVA e si applica l’imposta di registro. Con l’agevolazione prima casa: registro al 2% sul valore catastale rivalutato, con un minimo di 1.000 euro. Imposta ipotecaria: 50 euro fissi. Imposta catastale: 50 euro fissi. Totale imposte minime: 1.100 euro.

3.2 Acquisto da costruttore (con IVA)

Quando il venditore e’ un’impresa costruttrice o ristrutturatrice che cede entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori (o che sceglie di applicare l’IVA oltre i 5 anni), la compravendita e’ soggetta a IVA. Con l’agevolazione prima casa: IVA al 4% sul prezzo di vendita dichiarato. Imposta di registro: 200 euro fissi. Ipotecaria: 200 euro fissi. Catastale: 200 euro fissi. Totale imposte fisse: 600 euro, piu’ l’IVA.

4. Simulazione numerica su immobile da 250.000 euro

Per confrontare con il regime della seconda casa, si veda la guida imposte acquisto seconda casa 2026. Per il calcolo dell’IMU sull’immobile acquistato si rimanda a IMU 2026: chi paga, esenzioni e calcolo.

5. Decadenza dall’agevolazione e conseguenze

La decadenza dall’agevolazione prima casa comporta il recupero della differenza tra imposta agevolata e imposta ordinaria, con una sanzione del 30% sull’imposta dovuta e gli interessi di mora. L’Agenzia delle Entrate notifica l’avviso di liquidazione entro 3 anni dalla registrazione dell’atto (o dalla scadenza del termine per il trasferimento della residenza).

Le cause piu’ frequenti di decadenza sono:

a) Mancato trasferimento della residenza entro 18 mesi. Il termine decorre dalla data del rogito e si interrompe solo per cause di forza maggiore documentate. La comunicazione di residenza al Comune deve essere effettiva e tempestiva.

b) Vendita infra-quinquennale senza riacquisto. Se l’immobile viene venduto entro 5 anni dall’acquisto agevolato senza che entro un anno si riacquisti un’altra prima casa, le agevolazioni decadono retroattivamente.

c) Scoperta di una precedente titolarita’ di prima casa. Se successivamente al rogito emerge che l’acquirente era gia’ titolare di un’abitazione acquistata con agevolazioni, le imposte vengono recuperate con sanzioni.

Domande frequenti