IMU seconda casa 2026: calcolo, esenzioni e scadenze

L’IMU sulla seconda casa nel 2026 resta una delle voci di costo piu’ rilevanti per chi possiede un patrimonio immobiliare oltre l’abitazione principale. Aliquota base 0,86% con facolta’ dei Comuni di salire fino all’1,06% (e in alcuni casi all’1,14%), base imponibile costruita su rendita catastale rivalutata, scadenze al 16 giugno e 16 dicembre. Per un proprietario con un patrimonio 100-300k euro e una seconda casa di valore medio, l’IMU si traduce in 600-1.500 euro annui che vanno pianificati e versati con precisione per evitare sanzioni.

Il quadro normativo: L. 160/2019

L’IMU vigente nel 2026 e’ disciplinata dall’art. 1 commi 738-783 della Legge 27 dicembre 2019 n. 160 (Legge di Bilancio 2020), che ha unificato la precedente IMU con la TASI in un unico tributo. Il presupposto e’ il possesso di immobili (a titolo di proprieta’, usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie) diversi dall’abitazione principale e relative pertinenze, salvo i casi di immobili classificati nelle categorie A/1, A/8 e A/9 (immobili di lusso, ville, castelli) per i quali l’IMU sull’abitazione principale e’ dovuta.

Base imponibile: dalla rendita catastale al valore IMU

La base imponibile per i fabbricati e’ costituita dalla rendita catastale risultante in catasto al 1° gennaio dell’anno di imposizione, rivalutata del 5% e moltiplicata per un coefficiente che varia in funzione della categoria catastale (art. 1 c. 745 L. 160/2019):

La formula completa per un’abitazione e’:

Base IMU = Rendita catastale × 1,05 × 160

Su questa base si applica l’aliquota deliberata dal Comune.

Aliquote: base, massima e delibere comunali

L’aliquota di base sulla seconda casa e’ lo 0,86% (8,6 per mille). I Comuni possono aumentarla fino all’1,06% (10,6 per mille) o ridurla fino allo zero (art. 1 c. 754 L. 160/2019). Per gli immobili sfitti o tenuti a disposizione, alcuni Comuni applicano la maggiorazione fino allo 0,08% (per un totale dell’1,14%). Roma Capitale, ad esempio, applica l’1,06% sulla generalita’ delle seconde case; Milano applica l’1,06% sulle abitazioni a disposizione. Le delibere sono pubblicate sul portale del Federalismo Fiscale del MEF.

Esenzioni e riduzioni

Le principali esenzioni e riduzioni IMU previste dalla normativa nazionale al 2026:

• Immobili categoria E (stazioni, fari, fortificazioni, cimiteri): esenti.
• Fabbricati rurali strumentali: esenti.
• Immobili posseduti da enti religiosi destinati a uso istituzionale: esenti.
• Riduzione 50% per fabbricati di interesse storico/artistico, fabbricati inagibili/inabitabili, immobili concessi in comodato a parenti in linea retta entro il primo grado che li adibiscono ad abitazione principale (con vincoli: il comodante deve avere un solo immobile in Italia, registrare il contratto, risiedere nello stesso Comune).
• Riduzione 25% per immobili locati a canone concordato (art. 1 c. 760 L. 160/2019).
• Esenzione totale per la prima casa non di lusso (A/1, A/8, A/9 escluse).

Scadenze 2026

L’IMU si versa in due rate (art. 1 c. 762 L. 160/2019):

• Acconto entro il 16 giugno 2026: pari al 50% dell’imposta calcolata con le aliquote e detrazioni dei dodici mesi dell’anno precedente.
• Saldo entro il 16 dicembre 2026: a conguaglio dell’imposta dovuta per l’intero anno con le aliquote pubblicate dal Comune entro il 28 ottobre 2026.

E’ possibile versare l’intero ammontare in un’unica soluzione entro il 16 giugno, scegliendo le aliquote dell’anno precedente. Il versamento avviene tramite modello F24 (codici tributo 3918 per altri fabbricati, 3914 per terreni, 3916 per aree fabbricabili) o tramite bollettino postale dedicato.

Esempio numerico: seconda casa con rendita 800 euro

Sanzioni in caso di omesso o tardivo versamento

Il ravvedimento operoso e’ lo strumento per regolarizzare i versamenti omessi o tardivi (art. 13 D.Lgs. 472/1997):

• entro 14 giorni dalla scadenza: sanzione 0,1% per ogni giorno di ritardo;
• dal 15° al 30° giorno: 1,5%;
• dal 31° al 90° giorno: 1,67%;
• oltre 90 giorni entro l’anno: 3,75%;
• oltre l’anno: 4,29% (fino a presentazione dichiarazione successiva).

Sanzioni piu’ interessi legali (4,5% annuo nel 2026, da decreto MEF).

La dichiarazione IMU

La dichiarazione IMU deve essere presentata entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui si verificano variazioni rilevanti (acquisto, vendita, donazione, variazione di destinazione, perdita di esenzione). Non e’ richiesta se le variazioni risultano gia’ dai rogiti notarili telematici trasmessi all’Agenzia delle Entrate. La dichiarazione si presenta tramite modello ministeriale al Comune competente, anche via PEC o tramite intermediario.

IMU e abitazione di lusso: il caso A/1, A/8, A/9

Un capitolo a parte e’ rappresentato dagli immobili classificati come “di lusso” anche quando adibiti ad abitazione principale. Le categorie catastali A/1 (abitazioni signorili), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici o storici) non beneficiano dell’esenzione IMU prevista per l’abitazione principale. L’aliquota base e’ lo 0,50% con detrazione di 200 euro, e il Comune puo’ aumentare fino allo 0,60%. Per un patrimonio 100-300k euro la fattispecie e’ marginale, ma vale la pena verificare la categoria catastale dell’immobile prima di darlo per scontato come “esente prima casa”.

IMU per coniugi separati e immobili in comproprieta’

In caso di immobile in comproprieta’ tra piu’ soggetti, l’IMU si applica pro-quota a ciascuno e ognuno e’ tenuto al versamento autonomo per la propria quota. Per i coniugi separati, l’immobile assegnato al coniuge affidatario dei figli con provvedimento del giudice e’ considerato abitazione principale del solo assegnatario (art. 1 c. 741 lett. c-bis L. 160/2019), con conseguente esenzione. L’eventuale comproprieta’ dell’altro coniuge non assegnatario diventa di fatto fiscalmente neutra solo per la quota assegnata.

L’IMU come costo deducibile per i locatori

Un aspetto rilevante della pianificazione fiscale: per gli immobili strumentali all’attivita’ d’impresa l’IMU e’ interamente deducibile dal reddito d’impresa dal 2022 (art. 1 c. 772 L. 160/2019). Per le persone fisiche che danno in locazione immobili in regime IRPEF ordinario, l’IMU non e’ deducibile dal canone (che concorre al reddito gia’ al 95%). In regime di cedolare secca l’IMU continua a essere dovuta per intero, senza alcuna possibilita’ di deduzione: e’ uno dei “costi fissi” del proprietario che incide sul rendimento netto effettivo dell’investimento immobiliare.

IMU e ravvedimento operoso: come regolarizzare

Se ci si accorge a posteriori di aver omesso un versamento IMU, il ravvedimento operoso consente di sanare la posizione con sanzioni ridotte (art. 13 D.Lgs. 472/1997). Per un’omissione scoperta dopo 6 mesi, la sanzione e’ del 3,75% (un quinto del 18,75% pieno) piu’ interessi legali al 4,5% annuo (decreto MEF 2025 confermato per il 2026). Su una rata IMU di 712 euro, il ravvedimento dopo 6 mesi costa circa 27 euro di sanzione e 16 euro di interessi: ben poco rispetto al rischio di un accertamento con sanzione piena (30%) e maggiorazioni. Il versamento si esegue in F24 indicando, oltre all’imposta, i codici tributo 3924 (sanzione) e 3923 (interessi). Importante: il ravvedimento e’ precluso se il Comune ha gia’ notificato un avviso di accertamento.

Ricalcolo dopo modifica delle aliquote comunali

I Comuni hanno tempo fino al 28 ottobre 2026 per pubblicare le aliquote definitive applicabili all’anno 2026. Se entro quella data il Comune non delibera, restano in vigore le aliquote dell’anno precedente. Il saldo del 16 dicembre si calcola sull’effettiva imposta annua applicando le nuove aliquote (se pubblicate) e sottraendo l’acconto gia’ versato a giugno. In caso di aumento dell’aliquota tra giugno e dicembre, il saldo recupera la differenza; in caso di riduzione, il saldo e’ inferiore alla meta’ dell’acconto. Le aliquote sono consultabili sul portale del Federalismo Fiscale del MEF, sezione “IMU”.

Domande frequenti