IMU comodato uso gratuito 2026: riduzione del 50% della base imponibile
Il proprietario che cede in comodato gratuito un immobile a un parente di primo grado in linea retta (genitore o figlio) può beneficiare della riduzione del 50% della base imponibile IMU. La norma di riferimento è l’art. 1, comma 747, lett. c), della L. 160/2019. Le condizioni sono precise e cumulative: il comodatario deve adibire l’immobile ad abitazione principale, il contratto deve essere registrato e il comodante non deve possedere altri immobili nella stessa tipologia. Questa guida analizza le condizioni, il calcolo del risparmio e gli errori più comuni.
- Condizioni cumulative per la riduzione del 50%: parente, registrazione, abitazione principale
- Chi è il “parente di primo grado”: genitori e figli, non fratelli né nipoti
- Calcolo IMU con e senza riduzione su rendita catastale 800 euro
- Obbligo di registrazione del contratto di comodato all’Agenzia delle Entrate
1. Normativa e condizioni per la riduzione
La riduzione del 50% della base imponibile IMU per gli immobili concessi in comodato gratuito è prevista dall’art. 1, comma 747, lett. c), della L. 160/2019. L’agevolazione si applica su tutte le componenti dell’IMU dovuta dal comodante: si calcola prima la base imponibile ordinaria (rendita catastale × 1,05 × moltiplicatore) e poi la si dimezza. L’aliquota del Comune si applica sulla base imponibile ridotta.
È una misura di favore fiscale significativa, che può dimezzare l’onere IMU a carico del proprietario che non utilizza direttamente l’immobile ma lo mette a disposizione di un figlio o di un genitore. Il risparmio dipende dall’aliquota comunale e dalla rendita catastale, ma può ammontare a diverse centinaia di euro annui.
2. Condizioni cumulative: analisi di ciascun requisito
Le condizioni per accedere alla riduzione sono tutte cumulative: il mancato rispetto anche di una sola esclude l’agevolazione. La norma è stata oggetto di numerosi chiarimenti del Ministero delle Finanze e di pronunce giurisprudenziali. Ecco le condizioni nel dettaglio:
| Condizione | Dettaglio | Conseguenza se mancante |
|---|---|---|
| Parente di primo grado in linea retta | Solo genitori o figli (non fratelli, non nipoti, non suoceri) | Nessuna riduzione |
| Comodatario adibisce a abitazione principale | Il parente vi risiede anagraficamente e vi dimora abitualmente | Nessuna riduzione |
| Contratto di comodato registrato | Registrazione all’Agenzia delle Entrate con modello RAP (imposta fissa 200 euro) | Nessuna riduzione |
| Comodante non possiede altri immobili stessa tipologia nel Comune | Il comodante non deve avere altri fabbricati abitativi (cat. A) nello stesso Comune, salvo l’abitazione principale propria | Nessuna riduzione |
| Comodante abita nel medesimo Comune | Il proprietario che concede il comodato deve avere la propria abitazione principale nello stesso Comune dell’immobile concesso | Nessuna riduzione |
Il requisito che il comodante risieda nello stesso Comune è spesso sottovalutato. Un genitore residente a Milano che cede in comodato un appartamento di sua proprietà a Roma al figlio non beneficia della riduzione, perché non abita nello stesso Comune dell’immobile dato in comodato. La norma è pensata per situazioni di prossimità geografica.
3. Calcolo IMU con e senza riduzione
Esempio 1 — Appartamento in comodato al figlio, rendita 800 euro, Comune aliquota 1%
Silvana possiede un appartamento (cat. A/3, rendita catastale 800 euro) che ha dato in comodato gratuito al figlio, che vi risiede come abitazione principale. Il contratto è registrato all’Agenzia delle Entrate. Silvana abita nel medesimo Comune e non possiede altri immobili lì oltre alla propria abitazione principale. Il Comune ha deliberato l’1% per le seconde case.
Senza riduzione:
Base imponibile: 800 × 1,05 × 160 = 134.400 euro
IMU: 134.400 × 1% = 1.344 euro/anno
Con riduzione 50%:
Base imponibile ridotta: 134.400 / 2 = 67.200 euro
IMU: 67.200 × 1% = 672 euro/anno
Risparmio annuo: 672 euro
Esempio 2 — Appartamento in comodato al genitore, rendita 600 euro, Comune aliquota 0,86%
Francesco ha acquistato un appartamento (cat. A/2, rendita 600 euro) che ha concesso in comodato alla madre anziana, che vi risiede come abitazione principale. Il contratto è registrato. Francesco abita nello stesso Comune e non ha altri immobili lì. Il Comune delibera lo 0,86%.
Con riduzione 50%:
Rendita rivalutata: 600 × 1,05 = 630 euro
Base imponibile piena: 630 × 160 = 100.800 euro
Base imponibile ridotta: 100.800 / 2 = 50.400 euro
IMU annua: 50.400 × 0,86% = 433,44 euro
Senza la riduzione Francesco avrebbe pagato 866,88 euro: risparmio di 433,44 euro/anno.
4. Registrazione del contratto e casi pratici
Il contratto di comodato deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate prima del versamento dell’acconto IMU (16 giugno) per poter applicare la riduzione già dall’anno in corso. La registrazione avviene con il modello RAP (Registrazione Atti Privati), presentabile in ufficio o tramite i servizi telematici. L’imposta di registro è fissa: 200 euro.
Il comodato verbale è ammesso?
No. La norma richiede espressamente la registrazione del contratto, il che implica che il comodato deve essere formalizzato per iscritto. Un accordo verbale — pur valido civilisticamente — non consente l’accesso alla riduzione IMU. Occorre redigere un contratto di comodato scritto con l’indicazione dell’immobile, delle parti (comodante e comodatario), della gratuità del godimento e della destinazione ad abitazione principale.
Decadenza e variazioni
Se durante l’anno il figlio o il genitore cambia residenza o smette di abitare nell’immobile come dimora principale, la riduzione decade dalla data in cui viene meno la condizione. Il comodante deve ricalcolare l’IMU dovuta per i mesi in cui la riduzione non spettava e versare il conguaglio al saldo di dicembre. Allo stesso modo, se il comodante acquista un nuovo immobile nel medesimo Comune (oltre alla propria abitazione principale), la riduzione cessa a partire dall’anno in cui si realizza il cambio.
Parla con un commercialista esperto
Il comodato gratuito a parenti è un’agevolazione IMU rilevante, ma richiede il rispetto di condizioni precise e la corretta formalizzazione del contratto. Un commercialista verifica l’applicabilità, redige il contratto e calcola il risparmio fiscale effettivo.
Domande frequenti
Posso beneficiare della riduzione IMU se do in comodato l’appartamento al fratello?
No. La riduzione del 50% è riservata ai comodati a parenti di primo grado in linea retta: esclusivamente genitori o figli. Il fratello è un parente di secondo grado in linea collaterale e non rientra nel beneficio. Analogamente sono esclusi i nipoti, i suoceri, i cognati e qualsiasi altro familiare che non sia genitore o figlio.
Il contratto di comodato deve avere una durata minima?
No. La norma non prevede una durata minima per il contratto di comodato. Il comodato può essere a tempo indeterminato o avere una durata definita. Tuttavia, la riduzione IMU si applica solo per i periodi in cui tutte le condizioni sono soddisfatte contemporaneamente. Se il contratto scade e non viene rinnovato, la riduzione cessa dall’anno successivo.
Se mio figlio abita nell’appartamento in comodato ma ha anche la residenza in un altro Comune, perdo la riduzione?
Sì. Il comodatario deve adibire l’immobile ricevuto in comodato ad abitazione principale, il che richiede sia la residenza anagrafica nell’immobile che la dimora abituale. Se il figlio mantiene la residenza in un altro Comune e non trasferisce la residenza nell’immobile ricevuto in comodato, la condizione non è soddisfatta e la riduzione non spetta.
Il costo di 200 euro per la registrazione è detraibile?
No. L’imposta di registro per la registrazione del contratto di comodato (200 euro) non rientra tra le spese detraibili ai sensi dell’art. 15 del TUIR. Si tratta di un onere amministrativo non agevolato fiscalmente. Tuttavia, il risparmio IMU annuo derivante dalla riduzione del 50% supera generalmente di gran lunga il costo di registrazione, rendendo l’operazione comunque conveniente.
La riduzione del 50% si applica anche all’acconto IMU di giugno?
Sì, a condizione che il contratto di comodato sia già registrato al momento dell’acconto (16 giugno). Se il contratto viene registrato dopo il 16 giugno, la riduzione si applica dal giorno della registrazione: l’acconto sarà calcolato senza riduzione e il saldo terrà conto della riduzione per i mesi in cui la condizione era soddisfatta. È quindi conveniente registrare il contratto prima del 16 giugno per beneficiare della riduzione sull’acconto.
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