Donazione immobili in famiglia: imposte e rischi 2026

1. La donazione di immobili: quadro giuridico

La donazione è definita dall’art. 769 c.c. come il contratto con cui, per spirito di liberalità, una parte (donante) arricchisce l’altra (donatario) disponendo a suo favore di un diritto o assumendo verso di essa un’obbligazione. Per gli immobili, l’atto di donazione deve essere stipulato per atto pubblico davanti a un notaio alla presenza di due testimoni (art. 782 c.c.), a pena di nullità. Non è possibile donare un immobile con scrittura privata, anche autenticata.

Il trasferimento si perfeziona con la trascrizione dell’atto nei registri immobiliari. La trascrizione è obbligatoria per rendere la donazione opponibile ai terzi (art. 2643 c.c.) ed è necessaria affinché il donatario possa a sua volta rivendere o ipotecare l’immobile senza rischi per l’acquirente.

Donazione con riserva di usufrutto

Una formula molto diffusa è la donazione della nuda proprietà con riserva di usufrutto in capo al donante. In questo modo il genitore conserva il diritto di abitare o percepire i canoni dall’immobile per tutta la vita, mentre il figlio acquisisce la proprietà piena alla morte del donante senza necessità di ulteriori atti. Ai fini dell’imposta di donazione, la base imponibile si calcola sul solo valore della nuda proprietà, che è inferiore al valore pieno, con una riduzione dipendente dall’età del donante.

2. Imposte e costi notarili 2026

Il regime fiscale delle donazioni di immobili ricalca quello delle successioni: si applicano le stesse aliquote e le stesse franchigie previste dall’art. 2, commi 47-49, L. 286/2006 e dal D.Lgs. 346/1990. La base imponibile per gli immobili si determina sul valore catastale rivalutato (rendita catastale moltiplicata per i coefficienti di rivalutazione e per i moltiplicatori per categoria catastale).

Costi notarili

Oltre alle imposte erariali, la donazione comporta il compenso notarile. Per un immobile del valore di 250.000 euro, l’onorario notarile oscilla tipicamente tra 1.500 e 3.500 euro al netto di IVA, a seconda della complessità dell’atto, della regione e del notaio scelto. A queste somme si aggiungono le tasse ipotecarie fisse (35 euro), i diritti di trascrizione e voltura catastale (90 euro) e le spese per i testimoni.

3. Esempi pratici di calcolo

4. Rischi e cautele nella donazione di immobili

La donazione di un immobile presenta rischi specifici che spesso i donanti e i donatari sottovalutano. Prima di procedere è indispensabile valutarli con attenzione.

Azione di riduzione dei legittimari

Gli eredi legittimari (coniuge, figli, ascendenti in assenza di figli) hanno diritto per legge a una quota del patrimonio del defunto, la cosiddetta quota di legittima. Se le donazioni compiute in vita hanno leso questa quota, i legittimari pretermessi possono esercitare l’azione di riduzione entro dieci anni dall’apertura della successione (art. 563 c.c.), con la conseguenza che il donatario deve restituire il bene o il suo equivalente in denaro. Questo rischio si trasferisce anche all’eventuale terzo acquirente dell’immobile, rendendo la donazione un titolo di provenienza debole sul mercato immobiliare.

Difficoltà di rivendita dell’immobile donato

Le banche sono riluttanti a concedere mutui su immobili di provenienza donativa, proprio per il rischio dell’azione di riduzione. L’acquirente di un immobile precedentemente donato potrebbe trovarsi esposto ad azioni dei legittimari del donante per vent’anni dalla trascrizione della donazione. Alcune soluzioni parziali includono la stipula di una polizza assicurativa a tutela del rischio evizione o l’attesa dei termini di prescrizione.

Revocatoria fallimentare e ordinaria

Se il donante si trova in difficoltà finanziarie, i creditori possono agire con l’azione revocatoria ordinaria (art. 2901 c.c.) entro cinque anni dalla donazione per far dichiarare inefficace l’atto nei loro confronti. In caso di fallimento del donante, la revocatoria fallimentare (art. 64 L.F.) colpisce le donazioni effettuate nei due anni anteriori alla dichiarazione di fallimento, senza che i creditori debbano provare la malafede.

Domande frequenti