Costi notaio compravendita 2026: tariffe e onorari
Acquistare casa comporta spese notarili che vanno ben oltre l’onorario professionale: imposte di registro, ipotecaria, catastale e spese di trascrizione incidono in modo significativo sul costo complessivo dell’operazione. Questa guida illustra ogni voce di spesa con calcoli aggiornati al 2026 per prima casa, seconda casa e acquisto con mutuo.
- Struttura delle spese notarili: onorario, imposte, spese vive
- Tabella comparativa prima casa vs seconda casa 2026
- Come si calcola il valore catastale (sistema prezzo-valore)
- Esempi numerici completi con e senza mutuo
1. Le componenti del costo notarile
Il totale che l’acquirente versa al notaio il giorno del rogito si compone di tre macro-voci distinte per natura e per destinatario:
- Imposte: somme che il notaio incassa come sostituto d’imposta e versa direttamente all’Erario. Non sono negoziabili, sono fissate dalla legge.
- Onorario professionale: il compenso del notaio, calcolato in base a tabelle ministeriali aggiornate dall’Ordinamento del DM 265/2012 e dalla Tabella Notarile CNN. È soggetto a IVA al 22% e a contributo integrativo Cassa Nazionale del Notariato (2% della parcella).
- Spese vive e anticipazioni: visure ipotecarie, catastali, bolli, spese di trascrizione, copie autentiche. Di norma comprese tra 300 e 600 euro.
Oltre all’atto di compravendita, se l’acquisto è finanziato con mutuo bancario, il notaio stipula anche l’atto di mutuo ipotecario (atto separato, con costi separati). L’atto di mutuo ha una propria imposta sostitutiva e un proprio onorario, generalmente inferiore a quello del rogito di compravendita.
2. Le imposte: registro, ipotecaria, catastale
Le imposte applicabili alla compravendita immobiliare dipendono da due variabili: la qualità del venditore (privato o impresa costruttrice/ristrutturatrice) e il tipo di acquisto (prima o seconda casa). Il quadro normativo di riferimento è il DPR 131/1986 (Testo Unico Registro), il DPR 347/1990 (imposte ipotecaria e catastale) e il DPR 633/1972 (IVA).
| Tipologia acquisto | Imposta registro | Ipotecaria | Catastale | IVA |
|---|---|---|---|---|
| Prima casa da privato | 2% valore catastale (min 1.000 €) | 50 € | 50 € | — |
| Seconda casa da privato | 9% valore catastale (min 1.000 €) | 50 € | 50 € | — |
| Prima casa da impresa (entro 5 anni) | 200 € | 200 € | 200 € | 4% sul prezzo |
| Seconda casa da impresa (entro 5 anni) | 200 € | 200 € | 200 € | 10% sul prezzo |
| Lusso da impresa (cat. A/1, A/8, A/9) | 200 € | 200 € | 200 € | 22% sul prezzo |
Il sistema prezzo-valore e il valore catastale rivalutato
Per le compravendite tra privati (o da impresa esente IVA), la base imponibile dell’imposta di registro può essere, su richiesta dell’acquirente, il valore catastale rivalutato anziché il prezzo dichiarato in atto (art. 52, comma 4-bis, DPR 131/1986).
Il moltiplicatore 1,05 è la rivalutazione del 5% della rendita; il coefficiente 110 è quello per la categoria abitativa prima casa, 120 per le restanti (DM 14 dicembre 1991 e successive modifiche).
L’imposta sostitutiva sul mutuo
Quando l’acquisto è finanziato con mutuo ipotecario, l’atto di mutuo è soggetto a imposta sostitutiva delle imposte di registro, ipotecaria, catastale e di bollo (art. 17 DPR 601/1973):
- Prima casa: 0,25% del capitale mutuato
- Seconda casa e altri casi: 2% del capitale mutuato
Per un mutuo di 150.000 euro su prima casa, l’imposta sostitutiva è 375 euro; su seconda casa sarebbe 3.000 euro.
3. L’onorario notarile: come si forma
Il compenso del notaio non è determinato da un tariffario fisso: dalla liberalizzazione delle professioni (L. 248/2006 e DL 1/2012) i notai applicano parametri indicativi approvati con DM 265/2012, su cui è possibile trattare. In pratica, la maggioranza degli studi applica tariffe allineate alle indicazioni della Tabella CNN (Consiglio Nazionale del Notariato), che gradua il compenso in funzione del valore dell’atto.
| Valore dell’atto | Onorario indicativo (netto IVA) | Note |
|---|---|---|
| Fino a 100.000 € | 900–1.500 € | Compravendita semplice |
| 100.001–200.000 € | 1.200–2.000 € | Compravendita standard |
| 200.001–500.000 € | 1.800–3.000 € | Immobili di pregio |
| Oltre 500.000 € | 2.500–5.000 €+ | Valutazione caso per caso |
| Atto di mutuo (separato) | 800–1.500 € | Proporzionale al capitale |
All’onorario netto si aggiunge IVA al 22% e il contributo integrativo alla Cassa del Notariato (2%). Il preventivo che il notaio è obbligato a fornire su richiesta (art. 9, comma 4, DL 1/2012) deve includere tutte le voci, compresi gli oneri fiscali stimati.
Variabili che influenzano l’onorario
Oltre al valore dell’atto, l’onorario può essere maggiorato in presenza di:
- Complessità della documentazione urbanistica (condoni edilizi, varianti)
- Presenza di diritti reali parziali (usufrutto, uso, abitazione) da estinguere
- Atti correlati (divisione, permuta, rinuncia a legato)
- Urgenza (rogiti a breve termine che richiedono visure accelerate)
- Deposito prezzo notarile (L. 147/2013): servizio aggiuntivo con onorario supplementare
Per approfondire la procedura complessiva, si veda la guida al rogito notarile 2026.
4. Esempi numerici 2026
Esempio 1 — Prima casa 200.000 euro con mutuo 150.000 euro
Acquisto da privato, rendita catastale rivalutata 88.000 euro, mutuo ipotecario 150.000 euro per 25 anni.
- Imposta di registro: 2% × 88.000 = 1.760 euro
- Imposta ipotecaria: 50 euro
- Imposta catastale: 50 euro
- Onorario rogito (stima): 1.800 euro + IVA 22% = 2.196 euro
- Onorario atto mutuo (stima): 1.000 euro + IVA 22% = 1.220 euro
- Imposta sostitutiva mutuo: 0,25% × 150.000 = 375 euro
- Spese vive (visure, trascrizioni, bolli): 500 euro
- Totale spese notarili: circa 6.151 euro
A queste si aggiungono le spese di perizia e istruttoria bancaria (di norma 500–1.000 euro), che non transitano dal notaio.
Esempio 2 — Seconda casa 350.000 euro, acquisto da privato, senza mutuo
Rendita catastale rivalutata 102.000 euro, acquisto da privato, nessun finanziamento bancario.
- Imposta di registro: 9% × 102.000 = 9.180 euro
- Imposta ipotecaria: 50 euro
- Imposta catastale: 50 euro
- Onorario rogito (stima): 2.400 euro + IVA 22% = 2.928 euro
- Spese vive: 500 euro
- Totale spese notarili: circa 12.708 euro
L’incidenza delle imposte (9.280 euro su 12.708) supera il 73% del totale. Il confronto con la prima casa evidenzia come la scelta del regime fiscale sia determinante: nella medesima operazione come prima casa le imposte sarebbero state 1.860 euro, con un risparmio di oltre 7.400 euro.
Come confrontare preventivi tra notai diversi
La componente fiscale è identica per tutti i notai: non è negoziabile. Il confronto reale riguarda solo l’onorario professionale e le spese vive. Richiedendo preventivi scritti a due o tre notai dello stesso distretto, l’acquirente può identificare lo studio con il miglior rapporto qualità/prezzo. La scelta non dovrebbe basarsi solo sul prezzo: l’esperienza del notaio nella tipologia di atto richiesto (es. atti con condizioni urbanistiche complesse, immobili con ipoteche) ha valore pratico significativo.
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Richiedere un preventivo notarile dettagliato prima di definire il budget di acquisto consente di evitare sorprese il giorno del rogito. Il marketplace mette in contatto con notai qualificati nel tuo distretto.
Domande frequenti
Il preventivo del notaio è vincolante?
Il preventivo scritto è vincolante per le voci in esso indicate, salvo variazioni imprevedibili (es. emergenza di ipoteche che richiede atti aggiuntivi). Il notaio è obbligato a fornirlo su richiesta (art. 9, comma 4, DL 1/2012) e deve includere sia l’onorario che la stima delle imposte. Eventuali scostamenti significativi rispetto al preventivo devono essere motivati.
Il valore catastale è sempre inferiore al prezzo di mercato?
In molte zone urbane sì, il valore catastale rivalutato è inferiore al prezzo di mercato, il che rende conveniente il sistema prezzo-valore. In alcune aree periferiche o per immobili datati con rendita aggiornata, il valore catastale può invece avvicinarsi o superare il prezzo reale. Prima del rogito è utile calcolare entrambe le basi imponibili.
Quando si pagano le spese notarili?
Le spese notarili si pagano il giorno del rogito, contestualmente alla firma. Il notaio richiede un bonifico o assegno circolare comprensivo di onorario, imposte e spese vive. Non è prassi dilazionare il pagamento al notaio: l’onorario deve essere saldato prima o contestualmente alla firma dell’atto.
Le spese notarili sono detraibili dal reddito?
L’onorario notarile per l’atto di mutuo ipotecario su prima casa è detraibile al 19% nell’ambito della detrazione per interessi passivi (art. 15, comma 1, lett. b, TUIR), ma solo per la quota relativa alla stipula del mutuo. Le imposte di registro, ipotecaria e catastale non sono detraibili come spese, ma incrementano il costo fiscale dell’immobile (rilevante in caso di futura cessione).
È possibile ridurre i costi notarili acquistando all’asta?
Nelle vendite giudiziarie (aste) il trasferimento della proprietà avviene tramite decreto del giudice dell’esecuzione, senza rogito notarile, con risparmio dell’onorario. Le imposte restano dovute, ma in alcuni casi si applicano aliquote ridotte. Tuttavia i rischi legati allo stato dell’immobile e alle procedure di liberazione richiedono valutazioni specifiche.
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