Doppia conformità casa 2026: catastale e urbanistica nel rogito
Per vendere un immobile in Italia occorre dichiarare nel rogito la doppia conformità: la corrispondenza tra lo stato di fatto e i dati catastali (conformità catastale) e la regolarità urbanistica delle opere eseguite (conformità urbanistica). Senza queste dichiarazioni l’atto è nullo. Ecco cosa verificare prima del rogito nel 2026.
- Conformità catastale: visura e planimetria aggiornate
- Conformità urbanistica: CILA, SCIA e concessioni in regola
- Le sanzioni per atti nulli ex art. 46 DPR 380/2001
- Cosa fare se l’immobile non è in regola prima della vendita
1. Che cos’è la doppia conformità
La locuzione “doppia conformità” identifica due requisiti distinti che devono coesistere per poter stipulare validamente un rogito di compravendita immobiliare:
Conformità catastale: la planimetria depositata in catasto deve corrispondere allo stato di fatto dell’immobile. La dichiarazione è resa dal venditore ai sensi del comma 1-bis dell’art. 29 della L. 52/1985 (introdotto dal D.L. 78/2010). Se la planimetria è difforme, occorre aggiornarla prima del rogito tramite la procedura DOCFA.
Conformità urbanistica: l’immobile deve essere stato realizzato e modificato nel rispetto dei titoli abilitativi edilizi (concessione edilizia, permesso di costruire, SCIA, CILA). Il notaio è tenuto ad acquisire e citare nell’atto gli estremi dei titoli, ai sensi dell’art. 46 DPR 380/2001 (Testo Unico Edilizia). Un’opera abusiva non sanata rende l’atto nullo.
La normativa è stata progressivamente rafforzata negli ultimi anni. Il D.L. 78/2010 ha reso obbligatoria la dichiarazione di conformità catastale “a pena di nullità dell’atto”. Il D.Lgs. 380/2001 (TUE) sancisce analogamente la nullità degli atti aventi ad oggetto immobili privi di titolo abilitativo o con abusi non condonati.
2. Conformità catastale: come verificarla
La verifica della conformità catastale richiede di confrontare due documenti: la visura catastale (che riporta i dati identificativi e di rendita) e la planimetria catastale (che mostra la distribuzione interna dell’immobile). Entrambi si richiedono all’Agenzia delle Entrate — Catasto, anche in via telematica tramite il portale “Sister”.
Operazioni di verifica pre-rogito
| Documento | Dove si ottiene | Costo 2026 | Validità |
|---|---|---|---|
| Visura catastale storica | Agenzia Entrate / portale Sister | 1,56 € | Dati aggiornati in tempo reale |
| Planimetria catastale | Catasto (sportello o telematico) | 2,00 € | Fotografia dello stato depositato |
| Aggiornamento planimetria (DOCFA) | Tecnico abilitato + trasmissione telematica | 400–900 € | Definitivo dopo accettazione catasto |
| Attestazione identità planimetrica | Geometra/ing./arch. abilitato | 100–250 € | Da allegare all’atto notarile |
Se la planimetria non corrisponde allo stato di fatto — ad esempio perché è stato demolito un muro, spostata una cucina o realizzato un bagno aggiuntivo — occorre incaricare un tecnico abilitato (geometra, ingegnere o architetto) per la presentazione di una pratica DOCFA (Documento Catasto Fabbricati). Il catasto recepisce la variazione in genere entro 30 giorni.
3. Conformità urbanistica: titoli edilizi richiesti
La conformità urbanistica riguarda la legittimità delle costruzioni e delle modifiche eseguite nel tempo. Ogni intervento edilizio richiede un titolo abilitativo: la tipologia dipende dall’entità dell’opera.
| Tipo di intervento | Titolo abilitativo richiesto | Procedura |
|---|---|---|
| Manutenzione straordinaria leggera | CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) | Comunicazione al Comune |
| Ristrutturazione leggera (senza modifica struttura) | SCIA (Segnalazione Certificata Inizio Attività) | Trasmissione telematica al SUAP |
| Ristrutturazione pesante, ampliamenti | Permesso di costruire | Istanza al Comune, parere ufficio tecnico |
| Costruzione ex novo | Permesso di costruire / concessione edilizia storica | Istanza al Comune |
| Sanatoria opere abusive | Accertamento conformità (art. 36 DPR 380/2001) | Istanza + doppia conformità urbanistica e catastale |
Il venditore deve reperire presso il Comune (ufficio tecnico / SUAP) copia dei titoli abilitativi relativi all’immobile. Per gli edifici ante 1967 — costruiti prima dell’entrata in vigore della L. 765/1967 (legge-ponte) — è sufficiente una dichiarazione sostitutiva di atto notorio che attesti l’anteriorità della costruzione.
Le difformità parziali (piccole variazioni rispetto al progetto approvato, tolleranze costruttive del 2% ai sensi dell’art. 34-bis DPR 380/2001 introdotto dal D.L. Semplificazioni 2020) non impediscono la commerciabilità. Le difformità sostanziali invece rendono l’atto nullo.
4. Casi pratici: difformità frequenti e come sanarle
Esempio 1 — Bagno aggiunto senza CILA
Giulia vuole vendere il suo appartamento a Bologna. Durante la visura pre-rogito emerge che la planimetria catastale mostra 1 bagno, mentre l’immobile ne ha 2 (il secondo realizzato 12 anni fa senza comunicare nulla al Comune).
Problema catastale: planimetria non aggiornata. Soluzione: DOCFA con tecnico (costo stimato 600 €, 3-4 settimane).
Problema urbanistico: bagno realizzato senza CILA. Soluzione: CILA in sanatoria (costo sanzione 333 € + onorario tecnico circa 400 €).
Tempo complessivo: 6-8 settimane prima del rogito. Il compromesso può essere firmato indicando la condizione sospensiva della regolarizzazione.
Esempio 2 — Veranda chiusa in abuso
Roberto vende una villa a Roma. Sul terrazzo è stata realizzata una veranda chiusa 20 anni fa senza permesso di costruire. La superficie aggiunta è di 18 mq.
Valutazione: opera soggetta a permesso di costruire (ampliamento volumetrico). Non è sanabile con semplice CILA.
Opzione A — sanatoria: istanza ex art. 36 DPR 380/2001 se l’opera è conforme alla normativa urbanistica attuale e a quella vigente al momento della realizzazione (doppia conformità). Costo: oblazione + onorari tecnico/legale (1.500-5.000 €). Tempi: 60-180 giorni.
Opzione B — demolizione: ripristino dello stato originario prima del rogito.
Opzione C — dichiarazione in atto: non percorribile perché renderebbe l’atto nullo ex art. 46 DPR 380/2001.
Per gli immobili soggetti a ristrutturazione recente, verificare anche il Superbonus 2026: le opere eseguite con Superbonus devono avere tutti i titoli abilitativi in regola, pena la decadenza dai benefici fiscali.
5. Conseguenze giuridiche della mancata conformità
L’art. 46 DPR 380/2001 dispone che “gli atti tra vivi, sia in forma pubblica sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire”.
La Corte di Cassazione (SS.UU. n. 8230/2019) ha precisato che la nullità è di tipo formale: riguarda la mancanza della menzione degli estremi del titolo nell’atto, non necessariamente l’abusività intrinseca dell’immobile. Tuttavia, se il titolo non esiste o è falso, la nullità è inevitabile.
Per la conformità catastale, la L. 52/1985 (art. 29, comma 1-bis) sancisce anch’essa la nullità dell’atto in mancanza della dichiarazione di conformità o dell’attestazione di un tecnico abilitato. La nullità è rilevabile d’ufficio dal giudice e non è sanabile per convalida.
La conformità immobiliare richiede competenza specifica
Un notaio esperto verifica in anticipo la documentazione e coordina tecnici e uffici comunali per evitare che il rogito salti all’ultimo momento.
Domande frequenti
Un immobile ante 1967 deve comunque dimostrare la conformità urbanistica?
Per gli edifici costruiti prima del 1° settembre 1967 (entrata in vigore della L. 765/1967) è sufficiente una dichiarazione sostitutiva di atto notorio che attesti l’anteriorità della costruzione. Non è richiesto l’esibizione della concessione edilizia, che a quell’epoca non era obbligatoria per i Comuni sotto i 10.000 abitanti. Le eventuali modifiche successive al 1967 richiedono invece i rispettivi titoli abilitativi.
Cosa sono le tolleranze costruttive e quando si applicano?
L’art. 34-bis DPR 380/2001 (introdotto dal D.L. 76/2020) prevede che le irregolarità geometriche e le variazioni di minore entità rispetto al progetto approvato, nei limiti del 2% delle misure previste, non costituiscano violazioni edilizie. Queste tolleranze si applicano a singole unità immobiliari e non all’intero edificio. Al di sopra della soglia del 2% l’irregolarità deve essere regolarizzata.
Se vendo un immobile con una piccola difformità catastale, il rogito è nullo?
Dipende dall’entità. Le difformità minori che rientrano nelle tolleranze ex art. 34-bis DPR 380/2001 non impediscono la commerciabilità. Per la conformità catastale, la legge richiede che la planimetria corrisponda allo stato di fatto al momento dell’atto. In caso di difformità rilevante, il notaio chiederà di regolarizzare prima del rogito oppure di allegare attestazione tecnica con descrizione della difformità.
La sanatoria urbanistica risolve anche la difformità catastale?
No, sono due procedure distinte. La sanatoria urbanistica (istanza ex art. 36 DPR 380/2001) regolarizza il titolo edilizio presso il Comune. L’aggiornamento catastale (DOCFA) aggiorna la planimetria presso l’Agenzia delle Entrate. In presenza di opere non dichiarate occorre completare entrambe le procedure prima di procedere al rogito.
Chi sostiene i costi di regolarizzazione: venditore o acquirente?
Per prassi consolidata i costi di regolarizzazione della conformità (DOCFA, sanatorie, pratiche CILA/SCIA) sono a carico del venditore, che è il soggetto responsabile dello stato dell’immobile. Le parti possono tuttavia concordare diversamente nel preliminare, ad esempio prevedendo che l’acquirente si faccia carico delle regolarizzazioni in cambio di una riduzione del prezzo.
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