Donazione casa al figlio: notaio 2026 procedura

1. La donazione di immobili: disciplina codicistica

La donazione è disciplinata dagli artt. 769-809 c.c. L’art. 769 c.c. la definisce come il contratto con cui, per spirito di liberalità, una parte arricchisce l’altra, disponendo a favore di questa di un proprio diritto o assumendo verso la stessa un’obbligazione. La donazione di beni immobili richiede, a pena di nullità, la forma dell’atto pubblico notarile con la presenza di due testimoni (art. 782 c.c.).

Per la donazione di un immobile al figlio sono quindi necessari:

• documenti di identità e codici fiscali del donante (genitore) e donatario (figlio);
• documenti catastali e planimetrici dell’immobile (con dichiarazione di conformità);
• APE (attestato di prestazione energetica) aggiornato;
• due testimoni alla stipula;
• eventuale consenso del coniuge del donante se l’immobile è in comunione legale.

L’oggetto della donazione può essere la piena proprietà dell’immobile, oppure solo la nuda proprietà (con riserva di usufrutto a favore del donante), oppure l’usufrutto stesso. Le implicazioni fiscali e successorie differiscono significativamente nelle varie opzioni.

2. Imposte e costi notarili nel 2026

La donazione di immobili tra genitori e figli è soggetta all’imposta sulle donazioni e successioni (D.Lgs. 346/1990, come modificato dalla L. 286/2006). Per i trasferimenti a favore di figli (parenti in linea retta), la franchigia è di 1.000.000 di euro per donatario e l’aliquota sull’eccedenza è del 4%.

Oltre all’imposta sulle donazioni, si pagano:

• Imposta ipotecaria: 2% sul valore catastale (o 50 euro se prima casa);
• Imposta catastale: 1% sul valore catastale (o 50 euro se prima casa);
• Imposta di bollo e spese di registrazione accessorie.

3. Rischio legittima e azione di riduzione: casi pratici

Il problema principale della donazione immobiliare ai figli è il rischio di lesione della quota di legittima degli altri eredi (art. 553 c.c. e ss.). La quota di legittima è la porzione di eredità riservata per legge ai legittimari (coniuge, figli, ascendenti) che non può essere soppressa né limitata dal testatore o dal donante.

L’art. 564 c.c. prevede l’azione di riduzione: se le donazioni fatte in vita dal de cuius ledono la quota di legittima degli altri eredi, questi possono agire per ridurle proporzionalmente fino al reintegro della propria quota. L’azione si prescrive in 10 anni dall’apertura della successione.

4. Alternative e cautele: usufrutto, patto di famiglia, trust

Per ridurre i rischi della donazione diretta, il notaio può suggerire strutture alternative:

Donazione con riserva di usufrutto

Il genitore dona la nuda proprietà al figlio mantenendo l’usufrutto vitalizio. Il genitore continua ad abitare l’immobile o a percepirne i canoni di locazione. L’imposta di donazione si calcola solo sul valore della nuda proprietà (calcolato in base all’età del donante con le tavole del DPR 131/1986). Al decesso del donante, l’usufrutto si consolida automaticamente con la nuda proprietà senza imposte.

Patto di famiglia

L’art. 768-bis c.c. (L. 55/2006) consente all’imprenditore di trasferire l’azienda o le partecipazioni societarie a uno o più discendenti, con liquidazione degli altri legittimari in denaro contestualmente all’atto. Il patto di famiglia è escluso dall’azione di riduzione futura. Non si applica però ai semplici immobili non aziendali.

Trust familiare

Il trust consente di vincolare uno o più immobili a un fine determinato (es. abitazione del figlio) con beneficiario finale designato, senza trasferimento immediato della proprietà. Per un’analisi approfondita vedi la guida su trust in Italia 2026.

Polizza assicurativa

Le somme pagate agli eredi designati come beneficiari di polizze vita non entrano nell’asse ereditario e non sono soggette all’azione di riduzione. Per importi rilevanti, è uno strumento complementare alla pianificazione patrimoniale.

Domande frequenti