Locazione: ritardo nel pagamento del canone 2026 e decadenza
L’art. 5 della L. 392/1978 stabilisce che il conduttore di immobile ad uso abitativo decade dal contratto — e il locatore puo’ chiedere la risoluzione — quando il pagamento del canone avviene con ritardo superiore a 20 giorni dalla scadenza, o quando vengono omessi due mesi di canone anche non consecutivi. Conoscere questo meccanismo e’ essenziale sia per il proprietario che vuole agire, sia per l’inquilino che vuole difendersi.
- Il termine di 20 giorni: quando scatta e come si calcola
- La procedura di sfratto per morosita’: fasi e tempi
- Come l’inquilino puo’ opporsi e il termine di grazia
- Effetti fiscali del canone non pagato per il locatore
1. La mora del conduttore: l’art. 5 L. 392/1978
L’art. 5 della L. 392/1978 (legge sull’equo canone) fissa la soglia di morosita’ rilevante ai fini della risoluzione del contratto di locazione abitativa. La norma stabilisce due ipotesi alternative che consentono al locatore di chiedere la risoluzione:
- Ritardo superiore a 20 giorni: il conduttore non paga il canone entro 20 giorni dalla scadenza pattuita (es. se il contratto prevede pagamento il 1° del mese, la mora scatta se il pagamento non arriva entro il 21°);
- Omissione di oneri accessori: la stessa regola si applica agli oneri accessori (spese condominiali) quando l’importo dovuto supera il valore di due mensilita’ del canone.
La regola si applica automaticamente: non occorre una diffida specifica o una messa in mora formale prima di presentare il ricorso per sfratto. Il semplice superamento del termine di 20 giorni legittima il locatore ad adire il tribunale.
La clausola risolutiva espressa nel contratto
Molti contratti di locazione contengono una clausola risolutiva espressa (art. 1456 c.c.) che prevede la risoluzione automatica in caso di mancato pagamento del canone entro un certo termine. Nelle locazioni abitative, tale clausola e’ valida ma non sostituisce l’art. 5 L. 392/1978: il conduttore conserva il diritto al termine di grazia (art. 55 L. 392/1978). La clausola e’ invece pienamente operativa nelle locazioni commerciali.
2. La procedura di sfratto per morosita’
Il locatore che vuole ottenere il rilascio dell’immobile per morosita’ deve seguire la procedura speciale prevista dall’art. 658 c.p.c.: la convalida di sfratto per morosita’.
| Fase | Durata orientativa | Atto |
|---|---|---|
| Deposito ricorso | Subito | Ricorso al tribunale (sezione locazioni) |
| Fissazione udienza | 30-60 giorni | Il giudice fissa udienza di convalida |
| Notifica al conduttore | Almeno 20 giorni prima | Ricorso + atto di citazione in udienza |
| Udienza di convalida | — | Se il conduttore non si oppone: decreto di rilascio immediato |
| Termine di grazia | Max 90 giorni | Il giudice puo’ accordarlo all’inquilino moroso |
| Esecuzione (ufficiale giudiziario) | 60-180 giorni | Dipende dai calendari e dall’accesso alle forze dell’ordine |
Il procedimento di convalida di sfratto e’ accelerato rispetto al giudizio ordinario. Se il conduttore non compare all’udienza o compare e non si oppone, il giudice pronuncia l’ordinanza di convalida dello sfratto con contestuale ingiunzione di pagamento per i canoni arretrati. Se il conduttore si oppone (con contestazione seria), il giudizio si trasforma in un rito ordinario.
3. Esempi pratici 2026: calcolo della mora e scenari
Caso 1 — Canone mensile non pagato: calcolo del ritardo
Il contratto prevede il pagamento del canone di 900 euro entro il 5 di ogni mese. A marzo 2026 l’inquilino non paga. Il termine di 20 giorni scade il 25 marzo 2026. Se al 26 marzo il pagamento non e’ arrivato, il locatore puo’ depositare il ricorso per sfratto per morosita’. L’udienza viene fissata per il 15 maggio 2026 (60 giorni dopo il deposito). Se l’inquilino non compare, il giudice convalida lo sfratto e ingiunzione di pagamento di 900 euro + interessi legali (5% annuo dal 6 marzo 2026). Il locatore puo’ cumulare la richiesta dei canoni arretrati di aprile e maggio maturati nel frattempo.
Caso 2 — Inquilino che paga in ritardo sistematicamente
L’inquilino paga sempre il canone di 750 euro con 15-18 giorni di ritardo rispetto alla scadenza del 1° del mese. Il ritardo non supera i 20 giorni, quindi formalmente non integra la mora rilevante ex art. 5 L. 392/1978. Il locatore non puo’ chiedere la risoluzione per questo tipo di ritardo sistematico ma infra-ventennale. Puo’ pero’: inviare lettere di messa in mora, concordare un accordo per il pagamento puntuale, o attendere un mese in cui il ritardo superi i 20 giorni. Gli interessi di mora (tasso legale 2026: 2,5% annuo) maturano dal giorno successivo alla scadenza, a prescindere dal limite dei 20 giorni.
4. Difese dell’inquilino e profili fiscali per il locatore
Il termine di grazia per l’inquilino
L’art. 55 della L. 392/1978 attribuisce al conduttore moroso il diritto di chiedere al giudice un termine di grazia non superiore a 90 giorni per sanare la morosita’. Il giudice puo’ accordarlo (anche d’ufficio) se ritiene che la morosita’ sia dipesa da cause non imputabili al conduttore. Se il conduttore sana integralmente la morosita’ entro il termine di grazia (canoni arretrati + interessi + spese processuali), il procedimento si estingue e il contratto continua. Il termine di grazia puo’ essere accordato una sola volta nella durata del contratto.
Opposizione al decreto ingiuntivo dei canoni
Il locatore puo’ cumulare alla richiesta di sfratto il decreto ingiuntivo per i canoni non pagati. Il conduttore puo’ opporsi al decreto ingiuntivo entro 40 giorni dalla notifica (art. 641 c.p.c.), ma l’opposizione non sospende automaticamente l’efficacia esecutiva del decreto ingiuntivo se il titolo e’ chiaro (cambiale, assegno o contratto di locazione registrato).
Il profilo fiscale per il locatore
Un problema spesso sottovalutato: il locatore che applica la cedolare secca (sostitutiva del 21% o del 10% per i contratti concordati) deve pagare l’imposta sui canoni maturati, anche se non incassati, fino alla sentenza di convalida di sfratto. Solo dopo la sentenza di convalida il locatore puo’ esercitare la variazione in diminuzione in sede di dichiarazione dei redditi (art. 26, comma 1, TUIR), portando in detrazione i canoni ritenuti inesigibili. Per chi applica le aliquote IRPEF ordinarie, il canone non percepito va dichiarato fino alla data della sentenza di convalida. Per gli aspetti fiscali della locazione, si veda anche la guida sull’affitto breve e cedolare secca 2026.
Valuta il caso con un avvocato civilista
Sia che tu sia proprietario che voglia recuperare l’immobile, sia inquilino che vuole difendersi dallo sfratto, un avvocato civilista specializzato in diritto immobiliare puo’ valutare la posizione e la strategia piu’ efficace.
Domande frequenti
Dopo quanti giorni di ritardo il proprietario puo’ avviare lo sfratto?
Il locatore puo’ avviare la procedura di sfratto per morosita’ il giorno successivo alla scadenza del termine di 20 giorni dalla data di pagamento pattuita nel contratto (art. 5 L. 392/1978). Non e’ necessaria una previa diffida formale, anche se e’ consigliabile inviare una comunicazione scritta prima di procedere giudizialmente.
L’inquilino puo’ evitare lo sfratto pagando i canoni arretrati?
Si’, ma solo se il pagamento avviene prima dell’udienza di convalida oppure nel termine di grazia concesso dal giudice (max 90 giorni, ex art. 55 L. 392/1978). Il pagamento deve coprire tutti i canoni arretrati, gli interessi legali maturati e le spese processuali. Il termine di grazia puo’ essere accordato una sola volta nella durata del contratto.
Il proprietario deve pagare le tasse anche se l’inquilino non paga il canone?
Purtroppo si’, fino alla sentenza di convalida di sfratto (art. 26, comma 1, TUIR). Solo dopo la convalida il locatore puo’ portare in detrazione i canoni non percepiti. Chi e’ in regime di cedolare secca paga il 21% o il 10% sui canoni maturati anche se non incassati, finche’ non ottiene il provvedimento giudiziale.
La regola dei 20 giorni vale anche per gli affitti commerciali?
No. L’art. 5 L. 392/1978 si applica esclusivamente alle locazioni abitative. Per gli immobili ad uso commerciale (negozi, uffici, capannoni) si applica la disciplina ordinaria del codice civile: il giudice valuta se l’inadempimento e’ di non scarsa importanza (art. 1455 c.c.) per stabilire se la risoluzione e’ giustificata. Non esiste un termine automatico di 20 giorni.
Quanto dura la procedura di sfratto per morosita’ dall’inizio all’esecuzione?
In media, dalla presentazione del ricorso all’effettivo rilascio dell’immobile passano 6-18 mesi, a seconda del tribunale, dell’eventuale opposizione del conduttore e dei tempi per l’intervento dell’ufficiale giudiziario con il supporto delle forze dell’ordine. I tribunali delle grandi citta’ hanno generalmente tempi piu’ lunghi rispetto a quelli di provincia.
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