Tassazione Airbnb 2026: cedolare, CIN, ritenuta 21%
Nel 2026 gli affitti brevi tramite Airbnb, Booking e piattaforme analoghe sono soggetti a cedolare secca del 21% per i primi quattro immobili e del 26% dal quinto. Le piattaforme trattengono una ritenuta del 21% sui compensi e la versano direttamente all’Erario. Dal 1° gennaio 2025 e obbligatorio il Codice Identificativo Nazionale (CIN) per tutti gli annunci. Questa guida spiega gli obblighi fiscali e amministrativi nel dettaglio.
- Cedolare 21% sui primi 4 immobili e 26% dal 5° immobile
- Ritenuta 21% applicata dalle piattaforme: come funziona e come si recupera
- CIN nazionale obbligatorio dal 2025: sanzioni per chi non ce l’ha
- Esempi numerici su redditi da locazione breve 2026
1. Normativa: art. 4 DL 50/2017 e aggiornamenti 2024-2026
Le locazioni brevi sono disciplinate dall’art. 4 del Decreto-Legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito con modificazioni dalla Legge 21 giugno 2017, n. 96. La norma definisce locazioni brevi i contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a trenta giorni, inclusi quelli stipulati tramite portali telematici (Airbnb, Booking, Vrbo, ecc.).
Le principali modifiche intervenute negli anni recenti sono:
- DL 145/2023 (art. 13-ter): ha introdotto il Codice Identificativo Nazionale (CIN), obbligatorio dal 1° gennaio 2025 per tutti gli immobili destinati a locazione breve e per le strutture ricettive extralberghiere.
- Legge Bilancio 2024 (L. 213/2023, art. 1, cc. 63-67): ha aumentato l’aliquota cedolare per le locazioni brevi dal 21% al 26% a partire dal secondo immobile destinato a locazione breve gestito dallo stesso soggetto (poi modificato: dal quinto immobile).
- D.Lgs. 14/2024 (correttivo): ha chiarito che l’aliquota del 26% si applica dal quinto immobile in poi (e non dal secondo), correggendo una precedente interpretazione ambigua.
2. Aliquote e ritenuta: 21% vs 26% e meccanismo saldo-acconto
Il meccanismo fiscale delle locazioni brevi prevede una ritenuta d’acconto applicata direttamente dalla piattaforma di intermediazione (Airbnb, Booking, ecc.) al momento del pagamento del compenso al proprietario. La ritenuta e pari al 21% del lordo incassato dalla piattaforma per conto del locatore.
| Situazione | Aliquota cedolare | Ritenuta piattaforma | Saldo in dichiarazione |
|---|---|---|---|
| Primi 4 immobili | 21% | 21% (a titolo d’acconto) | Differenza eventuale |
| Dal 5° immobile | 26% | 21% (a titolo d’acconto) | 5% da versare a saldo |
| Opzione IRPEF ordinaria | Aliquota marginale | 21% (a titolo d’acconto) | IRPEF a saldo – ritenuta |
La ritenuta del 21% ha natura di acconto per i soggetti che optano per la cedolare secca: se l’aliquota e del 21%, la ritenuta copre l’intera imposta e non e dovuto nulla a saldo. Se l’aliquota e del 26% (dal quinto immobile), il locatore deve versare a saldo il 5% rimanente in dichiarazione dei redditi.
Per i soggetti che scelgono il regime IRPEF ordinario (raro, ma possibile se l’aliquota marginale e bassa), la ritenuta del 21% costituisce un acconto che viene scomputato dall’IRPEF dovuta in dichiarazione, con eventuale rimborso o versamento a saldo.
Come si recupera la ritenuta in dichiarazione
Nel modello 730 o Redditi PF, i compensi da locazione breve vanno indicati nel quadro RB (cedolare secca) o RC/RL (IRPEF ordinaria), con indicazione delle ritenute subite. Le ritenute del 21% versate dalle piattaforme confluiscono nel quadro dei crediti d’imposta e riduzioni. La Certificazione Unica (CU) rilasciata dalla piattaforma (o dall’intermediario di pagamento) riporta i compensi lordi e le ritenute operate nell’anno.
3. CIN nazionale: obblighi e sanzioni dal 2025
Il Codice Identificativo Nazionale (CIN) e stato introdotto dall’art. 13-ter del DL 145/2023. Dal 1° gennaio 2025, tutti i soggetti che gestiscono locazioni brevi o strutture ricettive extralberghiere devono:
- Registrare l’immobile o la struttura sulla piattaforma BDSR (Banca Dati Strutture Ricettive) del Ministero del Turismo e ottenere il CIN.
- Esporre il CIN in forma visibile all’ingresso della struttura (targa o cartello).
- Indicare il CIN in tutti gli annunci pubblicati su portali telematici (Airbnb, Booking, ecc.) e su qualsiasi altra piattaforma o supporto pubblicitario.
Le piattaforme di intermediazione sono obbligate a non pubblicare annunci privi di CIN dal 1° gennaio 2025. In caso di violazione, la piattaforma stessa e soggetta a sanzione. I proprietari che pubblicano annunci senza CIN rischiano sanzioni da 800 a 8.000 euro per ogni annuncio irregolare.
La procedura di registrazione sul portale BDSR e gratuita. Richiede: dati catastali dell’immobile, codice fiscale del titolare, dati di contatto, numero massimo di ospiti. Una volta completata la registrazione, il CIN viene rilasciato automaticamente dal sistema. Il codice e univoco per ogni unita immobiliare e non ha scadenza salvo variazioni dei dati.
4. Esempi numerici: calcolo imposta 2026
Esempio 1 — Appartamento a Firenze, 60 notti/anno a 120 euro/notte
Claudia affitta tramite Airbnb il proprio appartamento a Firenze per 60 notti l’anno a un prezzo medio di 120 euro/notte. Compenso lordo annuo: 60 x 120 = 7.200 euro. E il suo unico immobile in locazione breve.
Ritenuta applicata da Airbnb: 7.200 x 21% = 1.512 euro trattenuti e versati all’Erario da Airbnb nel corso dell’anno.
Cedolare secca 21%: 7.200 x 21% = 1.512 euro. Imposta totale = ritenuta subita. Nulla da versare a saldo in dichiarazione.
Netto Claudia: 7.200 – 1.512 = 5.688 euro/anno. Rendimento lordo di 600 euro/mese se tutto affittato, netto circa 474 euro/mese (60 notti su 12 mesi = 5 notti/mese).
Esempio 2 — Cinque appartamenti, quinto soggetto al 26%
Luca gestisce cinque appartamenti tramite Airbnb. Compensi lordi 2026: appartamenti 1-4 = 8.000 euro ciascuno (tot. 32.000); appartamento 5 = 10.000 euro.
Ritenuta totale da Airbnb: 42.000 x 21% = 8.820 euro.
Cedolare dovuta: appartamenti 1-4: 32.000 x 21% = 6.720 euro. Appartamento 5: 10.000 x 26% = 2.600 euro. Totale cedolare: 9.320 euro.
Saldo da versare in dichiarazione: 9.320 – 8.820 = 500 euro (il 5% sul solo appartamento 5).
Attenzione: la scelta di quale appartamento designare come «quinto» spetta al contribuente. E ottimale assegnare il codice 26% all’immobile con il compenso piu basso, minimizzando il delta di aliquota. Luca dovrebbe indicare come quinto l’appartamento con minori incassi annui.
5. Limite dei 4 immobili e attivita d’impresa
L’art. 4, comma 5-bis, del DL 50/2017 (introdotto dal DL 34/2020) stabilisce che la gestione di piu di quattro immobili destinati a locazione breve nel corso dell’anno si presume svolta in forma imprenditoriale. Superato questo limite, il locatore non puo applicare la cedolare secca (che e riservata alle persone fisiche che non agiscono in regime d’impresa) e deve aprire una partita IVA con il codice ATECO appropriato.
La presunzione di imprenditorialita e relativa: il contribuente puo dimostrare che l’attivita non ha carattere imprenditoriale nonostante il numero elevato di immobili. In pratica, pero, superati i quattro immobili e difficile sostenere l’occasionalita, e l’Agenzia delle Entrate ha emesso chiarimenti (Circolare 24/E/2017) orientati alla prevalenza dell’imprenditorialita.
Per chi supera il limite e deve operare in regime d’impresa, si apre l’obbligo di iscrizione alla CCIA, obbligo IVA, obbligo di versamento dei contributi INPS artigiani/commercianti, e tassazione in regime d’impresa (IRPEF su reddito d’impresa o IRES per i soggetti societari). Il vantaggio fiscale della cedolare secca decade completamente.
Per un approfondimento sulle regole specifiche del limite dei quattro immobili e sulla ritenuta del 26%, si veda la guida alle locazioni brevi 2026: limite 4 immobili e ritenuta 26%. Per gli obblighi CIN, si consulti la guida al CIN nazionale 2026.
Questo approfondimento copre un caso specifico. Per il quadro completo parti dalla guida principale e poi confronta CIN, limite dei quattro immobili, ritenuta piattaforme e imposta di soggiorno.
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- Imposta soggiorno 2026: chi paga, quanto, come versare
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Domande frequenti
Airbnb trattiene automaticamente la ritenuta del 21%?
Si. Airbnb, in qualita di sostituto d’imposta ai sensi dell’art. 4, comma 5-bis, DL 50/2017, applica la ritenuta del 21% sui pagamenti effettuati ai locatori residenti in Italia. La ritenuta viene trattenuta al momento del pagamento e versata all’Agenzia delle Entrate. A fine anno, Airbnb rilascia una Certificazione Unica con l’ammontare dei compensi lordi e delle ritenute operate, necessaria per la compilazione della dichiarazione dei redditi.
Se affitto solo per 10 giorni l’anno, devo comunque dichiarare i redditi?
Si. Non esiste una soglia di esenzione per i redditi da locazione breve: anche un solo giorno di affitto genera un reddito imponibile che va dichiarato. La ritenuta operata dalla piattaforma non esaurisce l’obbligo dichiarativo: il reddito va comunque indicato nel modello 730 o Redditi PF, anche se la cedolare secca e gia stata interamente coperta dalla ritenuta.
Il CIN vale per tutta Italia o serve un codice per ogni regione?
Il CIN e un codice nazionale unico per ogni unita immobiliare, rilasciato dal Ministero del Turismo tramite il portale BDSR. Non si sostituisce ai codici regionali (CIR, CITRA, ecc.) gia in uso in alcune regioni: in quelle regioni occorre avere entrambi i codici. Il Ministero del Turismo sta lavorando all’interoperabilita tra i sistemi, ma nel 2026 in alcune regioni coesistono i due obblighi.
La cedolare secca sulle locazioni brevi copre anche la tassa di soggiorno?
No. La cedolare secca copre solo l’imposta sul reddito del locatore. La tassa di soggiorno e un’imposta locale dovuta dall’ospite e che il locatore ha l’obbligo di riscuotere e versare al Comune. E un obbligo separato dalla fiscalita del locatore: va versata periodicamente al Comune in cui si trova l’immobile, con modalita e scadenze stabilite da ciascun ente locale.
Posso detrarre le spese di manutenzione dell’appartamento dalla cedolare secca?
No. La cedolare secca e un’imposta sostitutiva forfettaria: non ammette la deduzione di spese (manutenzione, ammortamento degli arredi, utenze, commissioni della piattaforma). Al contrario, nel regime IRPEF ordinario il reddito fondiario e forfettariamente ridotto del 5% ma non ammette comunque deduzioni analitiche. Chi vuole detrarre le spese deve operare in regime d’impresa (con P.IVA), perdendo il beneficio della cedolare.
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