Cedolare secca contratto 3+2 2026: aliquota 10%
Il contratto a canone concordato di durata tre anni, prorogabile di due, consente al locatore di applicare la cedolare secca con aliquota ridotta del 10%. E il regime piu vantaggioso disponibile nel 2026 per chi affitta in uno dei comuni ad alta tensione abitativa. Il canone concordato e determinato in base alle tabelle negoziate localmente tra le associazioni di categoria, ed e generalmente inferiore al canone di mercato: ma l’imposta e dimezzata rispetto al canone libero.
- Comuni dove si applica l’aliquota 10% e attestazione sindacale
- Come si determina il canone concordato nel 2026
- Calcolo dell’imposta: confronto con 4+4 al 21% e con IRPEF
- Quando conviene il 3+2 rispetto al 4+4
1. Il contratto concordato 3+2: normativa e ambito di applicazione
Il contratto a canone concordato e disciplinato dall’art. 2, comma 3, della Legge 431/1998 e dal DM 16 gennaio 2017. Ha una durata di tre anni, con proroga obbligatoria di due anni salvo disdetta motivata del locatore o recesso del conduttore. La caratteristica fondamentale e che il canone non e libero: deve rientrare nei limiti minimi e massimi stabiliti dagli accordi territoriali stipulati tra le organizzazioni della proprieta edilizia e i sindacati degli inquilini nei singoli comuni.
L’aliquota cedolare del 10% si applica esclusivamente nei comuni inseriti nell’elenco allegato al DM 17 marzo 2015 (aggiornato periodicamente) e nei comuni per i quali vige lo stato di alta tensione abitativa deliberato dal CIPE. I principali sono: Roma, Milano, Napoli, Torino, Bologna, Firenze, Genova, Bari, Venezia, Catania, Palermo, Trieste, Cagliari, Padova, e tutti i comuni limitrofi ai capoluoghi di cui all’art. 1, comma 3, L. 431/1998. In tutti gli altri comuni, l’aliquota applicabile al concordato e comunque quella del 10% se rientra nella definizione di accordo territoriale.
Per i comuni con meno di 10.000 abitanti in cui esistono accordi territoriali, l’attestazione non e strettamente obbligatoria per legge, ma e comunque raccomandata per documentare la conformita del canone in caso di controllo fiscale.
2. Come si determina il canone concordato nel 2026
Il canone concordato non e un numero fisso: varia in base alla zona del comune (centro, semicentro, periferia, zona di pregio), alla tipologia dell’immobile (superficie, anno di costruzione, stato di manutenzione, pertinenze), e agli aggiornamenti degli accordi territoriali vigenti. Ogni comune ha le proprie tabelle, negoziate localmente e aggiornate con cadenza pluriennale.
In linea generale, il canone concordato e compreso tra il 15% e il 40% in meno rispetto al canone di libero mercato, a seconda della citta e della zona. A Milano, per esempio, la differenza tra canone concordato e di mercato in alcune zone centrali puo superare il 30%.
| Citta (zona media) | Canone libero (stima) | Canone concordato (stima) | Differenza % |
|---|---|---|---|
| Milano semicentro, 70 mq | 1.400 euro/mese | 950 euro/mese | -32% |
| Roma semicentro, 70 mq | 1.100 euro/mese | 780 euro/mese | -29% |
| Bologna zona media, 70 mq | 950 euro/mese | 700 euro/mese | -26% |
| Torino zona media, 70 mq | 750 euro/mese | 580 euro/mese | -23% |
I dati nella tabella sono indicativi e basati sulle medie degli accordi territoriali vigenti nel 2026. Il canone effettivo va sempre verificato con le tabelle locali aggiornate o con un CAF/commercialista del territorio.
3. Cedolare secca 10%: aliquota e versamento
L’aliquota del 10% si applica all’intero canone annuo concordato, senza riduzioni. Il versamento segue le stesse modalita della cedolare al 21%: acconto (95% dell’imposta anno precedente) in due rate (40% entro 30 giugno, 60% entro 30 novembre) e saldo con la dichiarazione dei redditi dell’anno successivo.
Il codice tributo F24 e lo stesso della cedolare ordinaria: 1840 per l’acconto, 1842 per il saldo. Nel modello 730 o Redditi PF, il canone concordato va indicato nel quadro RB con il codice di utilizzo «8» (cedolare secca a canone concordato).
Oltre alla cedolare al 10%, i locatori con contratto concordato beneficiano anche di una riduzione dell’IMU del 25% (art. 13, comma 6-bis, D.Lgs. 23/2011). Questo ulteriore vantaggio IMU va a compensare parzialmente il canone inferiore al libero mercato, rendendo il concordato attraente anche su grandi immobili soggetti a IMU elevata.
4. Esempi numerici: quando il 3+2 batte il 4+4
Esempio 1 — Milano semicentro, 70 mq: confronto 4+4 vs 3+2
Andrea possiede un appartamento a Milano (semicentro) di 70 mq. Ha un reddito da lavoro di 45.000 euro (scaglione IRPEF 35%).
Opzione 4+4 a canone libero: canone 1.400 euro/mese = 16.800 euro/anno. Cedolare 21%: 16.800 x 21% = 3.528 euro/anno. IMU ordinaria: stimata 1.200 euro/anno. Netto dopo imposte: 16.800 – 3.528 – 1.200 = 12.072 euro/anno.
Opzione 3+2 a canone concordato: canone concordato 950 euro/mese = 11.400 euro/anno. Cedolare 10%: 11.400 x 10% = 1.140 euro/anno. IMU ridotta del 25%: 1.200 x 75% = 900 euro/anno. Netto dopo imposte: 11.400 – 1.140 – 900 = 9.360 euro/anno.
Confronto: il 4+4 produce 12.072 euro netti/anno contro 9.360 del 3+2. Il canone libero e ancora piu conveniente in valore assoluto. Ma il 3+2 diventa competitivo in aree dove la differenza di canone e inferiore al 20%, o dove l’IMU e molto elevata.
Esempio 2 — Roma zona media, canone concordato vs libero quasi pari
Laura ha un appartamento a Roma (zona Q. Africano) dove il canone concordato e 750 euro/mese e il canone libero di mercato e circa 850 euro/mese (differenza solo 12%). Ha reddito da lavoro di 38.000 euro.
4+4 a 850 euro/mese: 10.200 euro/anno x 21% = 2.142 euro cedolare. Netto: 10.200 – 2.142 = 8.058 euro/anno.
3+2 a 750 euro/mese: 9.000 euro/anno x 10% = 900 euro cedolare. IMU -25%. Netto: 9.000 – 900 = 8.100 euro/anno (senza contare il risparmio IMU).
Risultato: quando la differenza di canone e contenuta (sotto il 15%), il 3+2 con cedolare al 10% eguaglia o supera il 4+4. Aggiungendo il risparmio IMU, il 3+2 diventa chiaramente preferibile.
Per un approfondimento sul contratto a canone libero, si veda la guida alla cedolare secca contratto 4+4 2026.
Parla con un commercialista esperto
La scelta tra contratto concordato e canone libero richiede un’analisi delle tabelle locali aggiornate, del livello di mercato effettivo e dell’IMU applicabile. Un commercialista esperto in fiscalita immobiliare nel tuo comune puo calcolare quale opzione massimizza il rendimento netto.
Domande frequenti
Come si ottiene l’attestazione per il canone concordato?
L’attestazione va richiesta a una delle organizzazioni firmatarie dell’accordo territoriale locale: in genere Confedilizia, Unione Inquilini, Sicet, Sunia, o altre organizzazioni sindacali accreditate nel comune. Il costo e solitamente compreso tra 50 e 150 euro. L’attestazione certifica che il canone indicato nel contratto rientra nelle fasce minime e massime dell’accordo vigente per quella tipologia di immobile in quella zona.
Il contratto concordato si puo disdettare alla scadenza del triennio?
Il locatore puo disdettare alla prima scadenza (tre anni) solo per i motivi previsti dall’art. 3 L. 431/1998 (uso proprio, demolizione, vendita). Se non ricorrono tali motivi, il contratto si proroga obbligatoriamente di due anni. Il conduttore invece puo recedere con preavviso di sei mesi in qualsiasi momento per gravi motivi, o alla scadenza del triennio con preavviso di sei mesi senza motivazione.
L’aliquota 10% si applica anche nei comuni non ad alta tensione abitativa?
L’aliquota del 10% si applica nei comuni elencati nel DM 17 marzo 2015 e nei comuni per i quali e stato deliberato lo stato di alta tensione abitativa. Per tutti gli altri comuni, se esiste un accordo territoriale, la cedolare sul concordato e anch’essa al 10% purche ricorrano i requisiti dell’art. 3, comma 2-bis, D.Lgs. 23/2011. E opportuno verificare la situazione specifica del proprio comune con l’Agenzia delle Entrate o un commercialista locale.
Il conduttore del concordato ha detrazioni IRPEF?
Si. Il conduttore che stipula un contratto a canone concordato ha diritto a una detrazione IRPEF di 495,80 euro se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro, o di 247,90 euro se il reddito e compreso tra 15.493,71 e 30.987,41 euro (art. 16 TUIR). La detrazione spetta per l’abitazione principale e si cumula con gli altri benefici del contratto concordato.
Il canone concordato puo essere aggiornato ogni anno?
Nel contratto concordato con cedolare secca, il locatore rinuncia all’aggiornamento ISTAT per tutta la durata del contratto, come per il canone libero con cedolare. Senza cedolare, il contratto concordato prevede un aggiornamento massimo del 75% della variazione ISTAT. Con la cedolare al 10%, il canone rimane fisso per tutta la durata del contratto (tre anni piu la proroga biennale).
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