Il diritto di delega in assemblea: art. 67 disp. att. c.c.
Ogni condomino ha il diritto di farsi rappresentare in assemblea da un altro soggetto mediante delega scritta. Il fondamento normativo è l’art. 67, comma 1, disp. att. c.c., come modificato dalla L. 220/2012 (riforma del condominio). La norma riconosce espressamente la possibilità di delegare l’esercizio del diritto di voto a un terzo, purché nel rispetto dei limiti quantitativi e soggettivi stabiliti dalla stessa disposizione.
Prima della riforma del 2012, la disciplina delle deleghe era affidata quasi interamente ai regolamenti condominiali, con conseguente disomogeneità di trattamento. La L. 220/2012 ha introdotto una disciplina legale minima inderogabile, applicabile a tutti i condomini indipendentemente dal regolamento.
Va precisato che la delega è un atto di rappresentanza volontaria per il singolo atto assembleare. Il delegante resta proprietario del diritto di voto e risponde delle conseguenze della delibera nel limite delle proprie obbligazioni condominiali. La delega non trasferisce la proprietà dell’immobile né incide sui millesimi del delegante.
Limiti quantitativi: quante deleghe si possono ricevere
L’art. 67, comma 1, disp. att. c.c. stabilisce che nessun condomino può ricevere deleghe per un numero di condomini che rappresenti più di un quinto dei partecipanti al condominio e più di un quinto dei millesimi totali. Il limite è doppio: numerico (20% dei condomini) e millesimale (20% dei millesimi). Entrambi devono essere rispettati simultaneamente: basta che uno dei due sia superato perché la delega sia invalida.
Fanno eccezione i condomini con un numero di condomini non superiore a cinque: in quel caso ciascun condomino può ricevere la delega di un solo altro condomino (regola semplificata per piccoli condomini).
Il limite si calcola sul numero totale dei partecipanti al condominio, non sul numero degli intervenuti in assemblea. Se il condominio ha 20 unità abitative, nessuno può portare più di 4 deleghe (20% di 20). Se ha 10 partecipanti, il limite è 2 deleghe per persona.
Tabella limiti deleghe per dimensione del condominio
| N. condomini | Limite deleghe per persona (1/5) | Limite millesimi deleghe (1/5 su 1000) | Nota |
|---|---|---|---|
| Fino a 5 | 1 (regola speciale) | 200 mill. | Deroga esplicita art. 67 disp. att. c.c. |
| 6-10 | Max 2 | Max 200 mill. | Limite doppio (numerico e millesimale) |
| 11-20 | Max 4 | Max 200 mill. | Limite doppio |
| 21-50 | Max 10 | Max 200 mill. | Limite doppio |
| Oltre 50 | Max 1/5 dei condomini | Max 200 mill. | Limite doppio |
Chi non può ricevere deleghe: esclusioni soggettive
L’art. 67, comma 5, disp. att. c.c. stabilisce che l’amministratore del condominio non può ricevere deleghe per partecipare all’assemblea. Il divieto è assoluto e si applica indipendentemente dal numero di deleghe o dai millesimi rappresentati. La ratio è quella di evitare concentrazioni di potere decisionale in capo a chi già gestisce il patrimonio comune.
Il divieto non si estende ai collaboratori o ai dipendenti dello studio dell’amministratore, che possono ricevere deleghe nei limiti ordinari (salvo che il regolamento condominiale li escluda espressamente). Tuttavia, la prassi consiglia cautela: se il delegato è un soggetto legato da interesse all’amministratore, la delibera adottata con il suo voto determinante può essere impugnata per conflitto di interessi.
Non è invece espressamente vietato dalla legge che il delegato sia un soggetto estraneo al condominio (un parente del condomino, un avvocato, un consulente). Il regolamento condominiale può tuttavia restringere la platea dei delegabili, purché non violi i diritti inderogabili dei condomini.
Forma della delega e vizi
La delega deve essere rilasciata per iscritto. La legge non richiede la forma notarile né la sottoscrizione autenticata: è sufficiente un foglio scritto e firmato dal delegante, con indicazione del delegato e dell’assemblea di riferimento (data, convocazione). La delega può essere specifica (con indicazione delle delibere su cui votare e del voto da esprimere) o generica (con ampia discrezionalità al delegato).
I vizi più comuni che invalidano la delega:
- mancanza di forma scritta;
- superamento del limite di 1/5 dei condomini o di 1/5 dei millesimi;
- delega conferita all’amministratore del condominio;
- delega firmata da persona che non è proprietaria dell’unità (es. affittuario non autorizzato);
- delega priva di data o riferimento all’assemblea specifica (rischio di uso per assemblee successive).
Le delibere adottate con voti espressi da deleghe invalide sono annullabili su ricorso dei condomini dissenzienti o assenti entro 30 giorni dalla delibera o dalla sua comunicazione (art. 1137 c.c.). L’annullabilità non è rilevabile d’ufficio dal giudice: deve essere eccepita dalla parte interessata.
Esempi numerici: simulazioni con deleghe
- Limite numerico: 15 × 1/5 = 3 deleghe massimo.
- Limite millesimale: 1000 × 1/5 = 200 millesimi massimo.
- Se le 3 deleghe rappresentano condomini con millesimi 60+80+50 = 190 millesimi: entrambi i limiti rispettati. Delega valida.
- Se le 3 deleghe rappresentano 80+90+70 = 240 millesimi: superato il limite dei 200 millesimi. La terza delega da 70 millesimi è invalida.
- Limite deleghe: 4 (20% di 20). Rispettato numericamente.
- Limite millesimale deleghe: 210 millesimi. Superato il limite di 200.
- Una delle 4 deleghe deve essere esclusa (quella che porta il totale sopra 200). Se la delibera è approvata con il voto di Lucia incluse le deleghe invalide, è annullabile su ricorso entro 30 giorni.
- Con le 3 deleghe valide (max 200 mill.) + 150 propri: Lucia esprime 350 millesimi totali, sufficienti per alcune maggioranze assembleari ma non per la maggioranza qualificata richiesta per le innovazioni (500 millesimi).
Domande frequenti
L’inquilino può partecipare all’assemblea condominiale con delega del proprietario?
Sì. L’inquilino (conduttore) può partecipare all’assemblea in rappresentanza del proprietario mediante delega scritta. Per le materie che riguardano direttamente l’uso e il godimento delle parti comuni, l’art. 10 L. 392/1978 attribuisce all’inquilino il diritto di intervenire in assemblea anche in assenza di delega, ma senza diritto di voto autonomo. La delega del proprietario gli attribuisce il pieno diritto di voto.
Si può delegare l’amministratore per l’assemblea?
No. L’art. 67, comma 5, disp. att. c.c. vieta espressamente all’amministratore di ricevere deleghe per partecipare all’assemblea. Il divieto è assoluto: l’amministratore non può ricevere deleghe neanche per le delibere che non lo riguardano direttamente. Una delibera adottata con il voto dell’amministratore su delega è viziata da invalidità e annullabile su ricorso dei condomini.
La delega deve essere presentata all’inizio dell’assemblea?
La legge non fissa un termine perentorio per la presentazione della delega, ma la prassi più diffusa è presentarla all’inizio dell’assemblea, in fase di verifica del quorum. L’amministratore (o chi presiede l’assemblea) deve verificare la validità formale delle deleghe prima di aprire la discussione e il voto. Se la delega viene contestata, la decisione sull’ammissibilità è rimessa alla stessa assemblea, con obbligo di verbalizzazione.
Cosa succede se si presentano più deleghe dello stesso condomino?
Se lo stesso condomino ha rilasciato più deleghe per la stessa assemblea (es. per revoca e nuova delega), l’ultima in ordine di data prevale sulle precedenti, secondo il principio civilistico della revoca dell’atto di procura (art. 1723 c.c.). L’amministratore che presiede l’assemblea deve verificare le date e ammettere soltanto la delega più recente. Il condomino può revocare la delega anche con comunicazione verbale diretta al presidente dell’assemblea prima dell’apertura dei lavori.
Il regolamento condominiale può vietare le deleghe?
Il regolamento condominiale non può vietare in modo assoluto l’esercizio del diritto di delega, che è un diritto garantito dalla legge inderogabile. Può invece disciplinare aspetti collaterali: forma della delega, modalità di presentazione, elenco dei soggetti delegabili (purché non restrittivo al punto da svuotare il diritto). Le clausole regolamentari che escludono del tutto la delegabilità del voto sono nulle per violazione dell’art. 67 disp. att. c.c.
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