Sfratto per morosita’ 2026: procedura, tempi, costi
Lo sfratto per morosita’ e’ il rimedio giudiziario piu’ rapido a disposizione del locatore quando il conduttore non paga il canone o le spese. La procedura, disciplinata dagli artt. 658-668 c.p.c., si articola in intimazione, udienza di convalida e, se necessario, esecuzione forzata. Nel 2026 i tempi medi variano sensibilmente da Tribunale a Tribunale.
- Base normativa: artt. 658-668 c.p.c., art. 5 L. 392/1978
- Presupposto: morosita’ del conduttore (canone o spese non pagate)
- Procedura sommaria: intimazione + udienza di convalida entro 30-60 giorni
- Costi: contributo unificato + onorari legali (stima 1.500-4.000 euro)
1. Presupposti e fasi della procedura di sfratto
Il procedimento per convalida di sfratto per morosita’ e’ disciplinato dagli artt. 657-669 c.p.c. E’ un procedimento sommario speciale, piu’ rapido del rito ordinario, che consente al locatore di ottenere un titolo esecutivo per il rilascio dell’immobile in tempi relativamente brevi. Il presupposto e’ la morosita’ del conduttore nel pagamento del canone o delle spese condominiali (art. 5 L. 392/1978).
Fase 1 — Messa in mora stragiudiziale
Prima di avviare il procedimento giudiziario, e’ prassi (non obbligo di legge) inviare al conduttore una lettera di messa in mora tramite raccomandata A/R o PEC, con diffida a pagare entro un termine (solitamente 15-30 giorni). Questa lettera non sospende i termini legali, ma documenta il tentativo di soluzione bonaria e puo’ essere utile in caso di opposizione.
Fase 2 — Intimazione di sfratto (art. 658 c.p.c.)
Il locatore, tramite un avvocato, deposita al Tribunale competente (quello del luogo dove si trova l’immobile) un ricorso per intimazione di sfratto per morosita’. Il ricorso deve contenere: le generalita’ delle parti, la descrizione dell’immobile, il contratto registrato, l’ammontare dei canoni scaduti e non pagati. Il giudice fissa l’udienza di convalida con un termine non inferiore a 20 giorni dalla notifica al conduttore.
Fase 3 — Udienza di convalida
All’udienza di convalida si possono verificare tre scenari:
- Il conduttore non compare: il giudice convalida lo sfratto con ordinanza e fissa il termine per il rilascio (solitamente 30-60 giorni dall’ordinanza). L’ordinanza di convalida e’ titolo esecutivo.
- Il conduttore compare e paga (o offre di pagare) i canoni arretrati: il giudice puo’ concedere un termine di grazia (art. 55 L. 392/1978) per il pagamento, sospendendo il procedimento. Il termine di grazia non puo’ essere concesso piu’ di due volte nel quadriennio.
- Il conduttore si oppone: il giudice, se l’opposizione non e’ manifestamente infondata, non convalida lo sfratto e trasforma il procedimento in rito ordinario (o rito locatizio semplificato). I tempi si allungano sensibilmente.
2. Tempi e costi nel 2026
I tempi della procedura di sfratto variano significativamente da Tribunale a Tribunale. La tabella seguente riepiloga le stime medie nel 2026 basate sui dati statistici del Ministero della Giustizia e sull’esperienza pratica del foro:
| Fase | Durata media | Note |
|---|---|---|
| Deposito ricorso – udienza convalida | 30-90 giorni | Dipende dal carico del Tribunale (Roma e Napoli piu’ lunghi) |
| Convalida senza opposizione | 1 udienza | Titolo esecutivo immediato |
| Termine di grazia concesso | 90 giorni | Sospensione del procedimento per sanare la morosita’ |
| Opposizione del conduttore | 1-3 anni | Il rito ordinario si aggiunge al procedimento sommario |
| Esecuzione forzata (ufficiale giudiziario) | 2-6 mesi | Dipende dalla disponibilita’ dell’ufficiale giudiziario e dalla collaborazione del conduttore |
Costi del procedimento
I costi da sostenere per avviare e condurre una procedura di sfratto per morosita’ nel 2026 includono:
- Contributo unificato: 43 euro per la fase sommaria (intimazione di sfratto) piu’ eventuali aumenti in caso di passaggio al rito ordinario (calcolati sul valore della causa);
- Diritti di cancelleria: circa 27 euro;
- Costi di notifica: 15-30 euro tramite UNEP (Ufficiale Notificatore);
- Onorario avvocato: da 1.000 a 3.000 euro per la fase sommaria senza opposizione, da 2.500 a 8.000 euro se il procedimento si trasforma in rito ordinario;
- Spese per l’esecuzione forzata: onorario dell’ufficiale giudiziario (tariffa ministeriale) piu’ eventuali spese di facchinaggio e deposito se il conduttore non sgombera volontariamente.
3. Esempi pratici: convalida e opposizione
Esempio 1 — Convalida senza opposizione, conduttore assente
Il locatore Gianni avvia il procedimento a febbraio 2026 per canoni non pagati da novembre 2025 (4 mensilita’ x 750 euro = 3.000 euro di arretrati). Il ricorso viene depositato il 5 febbraio, l’udienza e’ fissata per il 20 marzo 2026. Il conduttore non compare.
Il giudice convalida lo sfratto con ordinanza del 20 marzo 2026 e fissa il termine per il rilascio al 30 aprile 2026. Se il conduttore non rilascia volontariamente, Gianni deposita il precetto e richiede l’intervento dell’ufficiale giudiziario per l’esecuzione forzata.
Costi totali fase sommaria: contributo unificato 43 euro + diritti 27 euro + notifica 25 euro + onorario avvocato 1.200 euro = circa 1.295 euro. In caso di successo, le spese legali sono a carico del conduttore moroso.
Esempio 2 — Termine di grazia concesso, conduttore sana la morosita’
La locatrice Marta avvia sfratto per 6 mensilita’ non pagate (canone 900 euro, arretrati 5.400 euro). All’udienza di convalida il conduttore compare, ammette la morosita’ e chiede il termine di grazia. Il giudice lo concede: 90 giorni per pagare 5.400 euro + interessi legali (circa 54 euro) + spese legali (800 euro) = totale da versare circa 6.254 euro.
Il conduttore paga entro 85 giorni. Il contratto prosegue regolarmente. Marta ha recuperato l’intero arretrato e le spese legali, ma ha dovuto attendere 4 mesi dalla notifica per ricevere i soldi. Il procedimento ha avuto il costo iniziale di circa 1.300 euro (avvocato piu’ spese) parzialmente rimborsati dal conduttore.
4. Esecuzione forzata e tutele per il conduttore
Esecuzione forzata: come funziona
Se il conduttore non rilascia l’immobile entro il termine fissato dall’ordinanza di convalida, il locatore deve avviare l’esecuzione forzata. Il procedimento e’ disciplinato dagli artt. 605 e ss. c.p.c. e prevede:
- Notifica del precetto al conduttore (atto formale di intimazione con termine di 10 giorni per rilasciare volontariamente);
- Richiesta all’UNEP (Ufficio Notifiche Esecuzioni e Protesti) del Tribunale di fissare la data per il pignoramento/rilascio forzato;
- Accesso dell’ufficiale giudiziario all’immobile con eventuale ausilio della forza pubblica.
L’esecuzione forzata puo’ richiedere da pochi mesi a oltre un anno, a seconda del carico dell’ufficio esecutivo e della disponibilita’ dell’ufficiale giudiziario.
Tutele per il conduttore in difficolta’
Il conduttore che si trova in difficolta’ economica puo’ richiedere al giudice la sospensione temporanea dell’esecuzione (art. 624 c.p.c.) in presenza di gravi motivi. Alcuni Comuni prevedono fondi di sostegno all’affitto per i conduttori morosi in difficolta’: il conduttore puo’ fare istanza al Comune per un contributo che gli consenta di sanare l’arretrato. Per la guida completa sulla risoluzione del contratto, si veda risoluzione contratto locazione 2026.
Valuta il caso con un avvocato tributarista
Lo sfratto per morosita’ e’ una procedura tecnica che richiede esperienza nel diritto processuale e locatizio. Un avvocato specializzato massimizza le probabilita’ di convalida rapida e ti assiste in caso di opposizione del conduttore.
Domande frequenti
Quante mensilita’ non pagate servono per avviare lo sfratto per morosita’?
Non esiste un numero minimo di mensilita’ fissato dalla legge per avviare il procedimento. Ai sensi dell’art. 5 della L. 392/1978, il locatore puo’ richiedere la risoluzione del contratto per morosita’ quando il conduttore sia in ritardo di oltre 20 giorni nel pagamento del canone o delle spese. Nella pratica, si avvia solitamente dopo 2-3 mensilita’ non pagate, per evitare che l’arretrato cresca eccessivamente.
Il conduttore puo’ fermare lo sfratto pagando i canoni arretrati?
Si’, con lo strumento del termine di grazia (art. 55 L. 392/1978). Se il conduttore paga l’intero arretrato, gli interessi e le spese legali entro il termine fissato dal giudice (max 90 giorni), il contratto prosegue. Il termine di grazia puo’ essere concesso al massimo due volte nel quadriennio: alla terza morosita’ il locatore puo’ opporsi e ottenere la convalida senza possibilita’ di grazia.
Il locatore puo’ chiedere anche il risarcimento dei danni oltre allo sfratto?
Si’. Il procedimento per convalida di sfratto puo’ essere cumulato con la domanda di condanna al pagamento dei canoni scaduti e dei danni. Il giudice, nell’ordinanza di convalida, puo’ emettere anche un decreto ingiuntivo per i canoni arretrati e le spese. Il recupero del credito e’ un procedimento separato dall’esecuzione per il rilascio dell’immobile.
E’ necessario un avvocato per avviare lo sfratto per morosita’?
Si’. Il procedimento per convalida di sfratto si svolge davanti al Tribunale e richiede l’assistenza di un avvocato abilitato al patrocinio, a differenza di alcuni procedimenti davanti al Giudice di Pace. Non e’ possibile agire in proprio come persona fisica (salvo per i giudizi di valore inferiore a 1.100 euro, che pero’ non e’ il caso tipico dello sfratto).
Cosa succede se il conduttore e’ nullatenente e non puo’ pagare?
Il locatore ottiene comunque il titolo esecutivo per il rilascio dell’immobile e lo recupera tramite l’ufficiale giudiziario. Il credito per i canoni arretrati, invece, resta un credito chirografario difficile da recuperare se il conduttore non ha patrimonio pignorabile. In questi casi, il locatore puo’ valutare l’insinuazione nel fallimento (se il conduttore e’ un’impresa) o attendere che il conduttore migliori la propria situazione economica per procedere all’esecuzione mobiliare.
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