Comprare casa 2026: guida passo passo

1. Il mercato immobiliare 2026 e il contesto normativo

Il 2026 si apre con un mercato residenziale che ha assorbito parte dei rialzi dei tassi del biennio precedente: le compravendite si attestano su valori stabili nelle grandi città, mentre i prezzi nelle aree periferiche mostrano segnali di correzione. Per l’acquirente, questo contesto implica maggiore potere negoziale ma anche più attenzione nella due diligence tecnica e urbanistica dell’immobile.

Sul piano normativo, il quadro di riferimento resta quello del DPR 131/1986 (Testo Unico dell’imposta di registro) per le imposte indirette sull’atto, integrato dalla nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte Prima che definisce i requisiti per le agevolazioni prima casa. L’art. 1471 c.c. regolamenta la capacità di acquistare immobili escludendo taluni soggetti (tutori, curatori, mandatari per gli immobili in loro gestione). La L. 47/1985 e il DPR 380/2001 presidiano la conformità urbanistica del bene, condizione imprescindibile per la validità del rogito.

La Legge di Bilancio 2026 non ha modificato le aliquote principali dell’imposta di registro, confermando il 2% per la prima casa (calcolato sul valore catastale rivalutato) e il 9% per gli acquisti ordinari. Ha invece prorogato alcune detrazioni legate al recupero edilizio, rilevanti per chi acquista immobili da ristrutturare.

2. Le fasi dell’acquisto passo per passo

2.1 Ricerca e valutazione dell’immobile

Prima di avanzare qualsiasi proposta formale occorre raccogliere documentazione sull’immobile: visura catastale aggiornata, visura ipotecaria (per verificare l’assenza di pesi pregiudizievoli), e verifica della conformità urbanistica presso il Comune. L’Attestato di Prestazione Energetica (APE), obbligatorio ai sensi del D.Lgs. 192/2005, deve essere consegnato all’acquirente prima della firma di qualsiasi atto vincolante, inclusa la proposta d’acquisto.

La valutazione del prezzo di mercato può avvalersi delle quotazioni OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate), aggiornate semestralmente per zona e tipologia edilizia. Per gli immobili oggetto di mutuo, la banca commissiona una perizia tecnica indipendente che stima il valore venale di mercato ai sensi dell’art. 1474 c.c.

2.2 La proposta d’acquisto irrevocabile

La proposta d’acquisto è una dichiarazione unilaterale dell’acquirente, vincolante per il proponente per il periodo di irrevocabilità indicato (di norma 7-15 giorni). Se accettata dal venditore entro il termine, si perfeziona un contratto preliminare atipico. La proposta è accompagnata da un assegno a titolo di caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.), solitamente pari all’1-3% del prezzo offerto.

2.3 Il contratto preliminare (compromesso)

Il compromesso, disciplinato dall’art. 1351 c.c., è il contratto con cui entrambe le parti si obbligano alla stipula del rogito definitivo. Deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma. La caparra confirmatoria versata in questa fase è solitamente pari al 10-20% del prezzo. Per gli immobili in costruzione, il D.Lgs. 122/2005 impone che il costruttore rilasci una fideiussione bancaria o assicurativa a garanzia delle somme versate.

2.4 L’istruttoria del mutuo

Se l’acquisto è finanziato con mutuo, l’iter bancario richiede tipicamente 30-60 giorni: istruttoria del merito creditizio, perizia sull’immobile, approvazione del finanziamento, e infine stipula dell’atto di mutuo contestuale al rogito. Il Loan-to-Value (LTV) massimo concesso dagli istituti è generalmente pari all’80% del minore tra prezzo di acquisto e valore di perizia.

2.5 Il rogito notarile

L’atto di compravendita definitivo è stipulato davanti a notaio, che provvede alla verifica della libertà da pesi del bene, alla lettura integrale dell’atto alle parti, alla riscossione delle imposte (in qualità di sostituto d’imposta) e alla successiva trascrizione nei registri immobiliari. Il notaio è scelto e pagato dall’acquirente, salvo diverso accordo.

2.6 Gli adempimenti post-rogito

Dopo il rogito l’acquirente deve: comunicare il cambio di residenza al Comune (se prima casa) entro 18 mesi per mantenere le agevolazioni; versare l’IMU sull’immobile se non adibito ad abitazione principale; richiedere l’eventuale voltura delle utenze. Il notaio provvede d’ufficio alla trascrizione dell’atto e alla voltura catastale.

3. I costi fiscali e accessori dell’acquisto

I costi dell’acquisto immobiliare si suddividono in due categorie: imposte dovute allo Stato (versate tramite il notaio) e spese accessorie (notaio, agenzia, perizia, interessi passivi del mutuo).

Per gli acquisti da impresa costruttrice si applica l’IVA al posto dell’imposta di registro (che scende a 200 euro fissi). L’aliquota IVA del 4% è riservata alla prima casa non di lusso; il 10% vale per la seconda casa non di lusso; il 22% per gli immobili classificati nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

Per approfondire le imposte sulla seconda casa si veda la guida dedicata alle imposte sulla seconda casa 2026. Per il trattamento IMU dell’immobile acquistato si rimanda alla guida IMU 2026: chi paga, esenzioni e calcolo.

4. Simulazione numerica: prima casa da 250.000 euro

5. Errori frequenti e come evitarli

Non verificare la conformità urbanistica prima della proposta

L’art. 46 del DPR 380/2001 sancisce la nullità degli atti di trasferimento di immobili che non indichino gli estremi del titolo abilitativo (concessione, permesso di costruire, DIA o SCIA). Se l’immobile presenta difformità non sanate, il rogito può essere dichiarato nullo. La verifica della conformità urbanistica deve avvenire prima della firma della proposta, non dopo. Un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere) può eseguire un’ispezione degli atti comunali in pochi giorni.

Sottovalutare i costi accessori

L’acquirente inesperto considera solo il prezzo di acquisto. I costi fiscali, notarili e di intermediazione possono raggiungere il 5-10% del prezzo, a seconda che si tratti di prima o seconda casa e di acquisto da privato o da costruttore. Includere questi costi nel budget iniziale evita sorprese in fase di chiusura.

Non registrare il compromesso

Il contratto preliminare deve essere registrato entro 30 giorni dalla firma (o 20 giorni se stipulato con atto notarile). La mancata registrazione espone le parti a sanzioni e priva l’acquirente della tutela della trascrizione del preliminare nei registri immobiliari, che è l’unica forma di opponibilità ai terzi (ad esempio in caso di fallimento del venditore o di un secondo preliminare stipulato con altri).

Non leggere il rogito con attenzione

Il notaio è tenuto a leggere integralmente l’atto alle parti prima della firma. È diritto dell’acquirente ricevere la bozza in anticipo (almeno 24-48 ore prima) per verificare la corrispondenza con quanto concordato: prezzo, modalità di pagamento, dichiarazioni urbanistiche e catastali, assenza di ipoteche.

Dimenticare la comunicazione di residenza

Chi acquista con agevolazioni prima casa ha 18 mesi di tempo per trasferire la residenza nel Comune dell’immobile. La mancata comunicazione determina la decadenza dall’agevolazione, con recupero della differenza d’imposta, sanzioni (30%) e interessi. Il Fisco monitora sistematicamente questa condizione.

Domande frequenti