APE attestato prestazione energetica 2026: obblighi e classi
L’Attestato di Prestazione Energetica (APE) e’ un documento obbligatorio per ogni compravendita e locazione immobiliare, redatto da un tecnico abilitato ai sensi del D.Lgs. 192/2005. La classe energetica dell’immobile incide sul valore di mercato, sulle condizioni del mutuo e sulle detrazioni fiscali per i lavori di miglioramento. Questa guida illustra classi, obblighi, costi e novita’ 2026.
- Classi energetiche A4-G: cosa indicano e come si calcolano
- Obblighi per compravendita e locazione: sanzioni per omissione
- Costo dell’APE nel 2026 e tecnici abilitati
- La direttiva Case Green 2024 e il suo impatto sugli immobili italiani
1. Che cos’e’ l’APE e chi lo redige
L’Attestato di Prestazione Energetica (APE) e’ il documento che certifica la prestazione energetica di un edificio o di una sua unita’ immobiliare, esprimendo in kilowattora per metro quadro all’anno (kWh/m²/anno) il fabbisogno di energia primaria non rinnovabile dell’edificio. E’ disciplinato dal D.Lgs. 192/2005 (come modificato dal D.Lgs. 48/2020 che ha recepito la Direttiva UE 2018/844) e dalle linee guida nazionali approvate con DM 26 giugno 2015.
L’APE deve essere redatto da un soggetto certificatore energetico abilitato: un tecnico (ingegnere, architetto, geometra, perito industriale) con specifica formazione in materia di certificazione energetica degli edifici, iscritto al registro regionale dei certificatori (CENED in Lombardia, SIAPE a livello nazionale, ecc.). Il tecnico deve essere indipendente rispetto alle parti della compravendita o locazione.
L’APE ha una validita’ di 10 anni dalla data di rilascio, salvo che nel frattempo siano eseguiti interventi di riqualificazione energetica che modifichino la classe. In caso di interventi che migliorano la classe energetica (es. installazione di impianto fotovoltaico, sostituzione della caldaia, cappotto termico), va redatto un nuovo APE.
2. Le classi energetiche: da A4 a G
Il sistema italiano di classificazione energetica prevede 10 classi, dalla piu’ efficiente alla meno efficiente. La classe e’ determinata in base all’Indice di Prestazione Energetica Globale Non Rinnovabile (IPEgni, espresso in kWh/m²/anno):
| Classe | Fabbisogno energetico (kWh/m²/anno) | Descrizione tipica |
|---|---|---|
| A4 | < 0,40 × EPH,nd,limite | Edificio a energia quasi zero (NZEB) |
| A3 | 0,40 – 0,60 × EP | Edificio ad altissima efficienza |
| A2 | 0,60 – 0,80 × EP | Alta efficienza |
| A1 | 0,80 – 1,00 × EP | Buona efficienza |
| B | 1,00 – 1,20 × EP | Efficienza discreta |
| C | 1,20 – 1,50 × EP | Media efficienza |
| D | 1,50 – 2,00 × EP | Bassa efficienza |
| E | 2,00 – 2,60 × EP | Molto bassa efficienza |
| F | 2,60 – 3,50 × EP | Quasi il peggio del parco edilizio |
| G | > 3,50 × EP | Massimo consumo energetico |
In Italia, il parco abitativo esistente e’ concentrato nelle classi F e G (oltre il 60% degli edifici residenziali, secondo i dati ENEA 2024). Gli edifici di nuova costruzione dal 2021 devono essere classificati almeno A3 (NZEB). La classe energetica incide in misura crescente sul valore di mercato dell’immobile: le analisi di mercato stimano un differenziale di prezzo del 3-8% per ogni salto di classe per gli immobili residenziali nelle grandi citta’.
3. Obblighi, sanzioni e allegazione all’atto
3.1 Obbligo per la compravendita
Per la compravendita di qualsiasi unita’ immobiliare (abitativa o commerciale), il venditore e’ obbligato a dotarsi dell’APE e a consegnarlo all’acquirente prima o contestualmente alla firma del contratto definitivo. L’APE deve essere allegato al contratto di compravendita e il notaio attesta nell’atto la consegna. La mancata allegazione e’ sanzionata con una multa da 3.000 a 18.000 euro a carico del venditore (e in via solidale del notaio, se lo ha omesso nel rogito).
3.2 Obbligo per la locazione
Anche per i contratti di locazione l’APE deve essere allegato al contratto e consegnato al conduttore prima della firma. La multa per omissione nella locazione e’ piu’ bassa: da 1.000 a 4.000 euro, ridotta della meta’ se il contratto non supera i 3 anni.
3.3 Indicazione negli annunci immobiliari
Dal 2013 e’ obbligatorio indicare la classe energetica e l’indice di prestazione energetica in tutti gli annunci pubblicitari di vendita o locazione (online e cartacei). La mancanza di questa informazione e’ sanzionata amministrativamente.
4. Costi tipici e procedura nel 2026
Esempio 1 — APE per appartamento da 80 mq in condominio
Per un appartamento tipico (80-100 mq) in un condominio con impianto di riscaldamento centralizzato, il costo dell’APE varia tra 150 e 350 euro + IVA, a seconda della regione e della complessita’ dell’immobile. Il tecnico effettua un sopralluogo (1-2 ore), raccoglie i dati sull’impianto di riscaldamento/raffrescamento, sull’involucro edilizio (spessori murari, vetri, coibentazione) e inserisce i dati nel software certificato. Il certificato viene depositato nel catasto energetico regionale e rilasciato al richiedente con firma digitale entro 3-7 giorni lavorativi.
Esempio 2 — APE per villetta unifamiliare da 150 mq
Per una villetta unifamiliare (150-200 mq) con impianti autonomi di riscaldamento, raffrescamento e produzione acqua calda, il costo e’ superiore: tra 300 e 600 euro + IVA. La maggiore complessita’ e’ dovuta alla necessita’ di rilevare piu’ superfici disperdenti e di calcolare piu’ impianti. Se l’immobile ha un impianto fotovoltaico o un sistema di ventilazione meccanica controllata, il calcolo richiede ulteriore elaborazione.
5. La direttiva Case Green: cosa cambia per gli immobili italiani
La direttiva europea EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) 2024/1275 — comunemente chiamata “direttiva Case Green” — e’ entrata in vigore il 28 maggio 2024 e deve essere recepita dagli Stati membri entro il 29 maggio 2026. La direttiva impone obiettivi ambiziosi di riqualificazione energetica del parco edilizio residenziale europeo:
Edifici residenziali: gli Stati membri devono garantire che la media del consumo di energia primaria del parco abitativo scenda di almeno il 16% entro il 2030 e del 20-22% entro il 2035, con la riqualificazione prioritaria del 16% degli immobili piu’ energivori (classe G e parte della F).
L’Italia, al momento della pubblicazione di questa guida, sta procedendo al recepimento della direttiva. Le misure di incentivo per la riqualificazione energetica (Superbonus, Ecobonus, Conto Termico) sono state ridimensionate per il 2026, ma il D.Lgs. di recepimento potra’ introdurre nuovi strumenti. Per il proprietario di un immobile in classe F o G, questo scenario suggerisce di pianificare interventi di efficienza energetica nei prossimi anni per mantenere il valore dell’immobile sul mercato.
Per il regime fiscale degli interventi di riqualificazione energetica si rimanda alla guida Superbonus 2026: stato aggiornato.
Confronta con un notaio del marketplace
Prima del rogito, un notaio verifica che l’APE sia in regola e correttamente allegato all’atto. Se l’APE e’ scaduto o la classe e’ inferiore a quanto dichiarato, e’ possibile rinegoziare le condizioni della compravendita.
Domande frequenti
Chi deve pagare l’APE in caso di compravendita?
L’obbligo di dotarsi dell’APE e’ in capo al venditore, che deve commissionarlo e pagarlo. L’acquirente puo’ verificare la validita’ del documento ricevuto e, se ritiene che la classe non corrisponda allo stato effettivo dell’immobile, puo’ commissionare una perizia di parte o una contestazione al certificatore attraverso il catasto energetico regionale.
L’APE e’ obbligatorio anche per i box auto e i locali pertinenziali?
No. L’APE non e’ obbligatorio per i fabbricati non riscaldati (garages, box, cantine, depositi), per gli edifici rurali non residenziali a basso consumo energetico, per i fabbricati industriali e artigianali, e per gli edifici temporanei. Per le pertinenze degli appartamenti (box, cantina) vendute congiuntamente all’unita’ abitativa, si allega l’APE dell’unita’ principale.
L’APE di un appartamento in condominio e’ lo stesso per tutti gli appartamenti?
No. Anche in un condominio con impianto centralizzato, ogni unita’ immobiliare ha il proprio APE che ne riflette le specifiche caratteristiche (esposizione, piano, superficie, eventuali interventi interni). Gli appartamenti al piano attico o al piano terra in genere hanno una classe energetica inferiore a quelli ai piani intermedi per la maggiore dispersione termica.
Installare un impianto fotovoltaico migliora sempre la classe energetica?
Si’, nella misura in cui il fotovoltaico riduce il fabbisogno di energia primaria non rinnovabile dell’immobile. L’impatto effettivo dipende dalla potenza installata, dall’irraggiamento della zona e dall’autoconsumo. In alcuni casi, l’installazione di un impianto da 4-6 kWp puo’ far salire l’appartamento di una o due classi energetiche, con un beneficio anche sul valore di mercato.
La direttiva Case Green obblighera’ i proprietari a ristrutturare le case in classe F e G?
La direttiva europea EPBD 2024 non impone obblighi diretti ai singoli proprietari, ma richiede agli Stati membri di raggiungere obiettivi collettivi di riduzione dei consumi. Il recepimento italiano (in corso al 2026) determinera’ le modalita’ concrete. E’ probabile che vengano introdotte misure incentivanti piuttosto che obblighi coercitivi, almeno nella prima fase, ma il quadro normativo potra’ cambiare nel corso del decennio.
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