Natura giuridica del lastrico solare
Il lastrico solare è la copertura piana dell’edificio condominiale, funzionalmente equivalente al tetto. Ai sensi dell’art. 1117, comma 1, n. 1, c.c., è compreso tra le parti comuni dell’edificio, di cui tutti i condomini sono comproprietari in proporzione ai rispettivi millesimi.
La presunzione di comunione è relativa: può essere vinta da un titolo contrario risultante dall’atto di acquisto, dal regolamento condominiale contrattuale o da una sentenza. In pratica, molti lastrici solari sono stati ceduti in proprietà esclusiva al momento della costruzione dell’edificio o trasferiti con atto separato a favore del proprietario dell’unità immobiliare più alta.
Occorre distinguere tra:
- Lastrico solare in proprietà comune: accessibile e utilizzabile da tutti i condomini (es. stenditoio comune, terrazzo condominiale); le spese di manutenzione sono ripartite integralmente in millesimi ai sensi dell’art. 1123 c.c.
- Lastrico solare in uso esclusivo: il condominio ne è formalmente proprietario comune, ma il diritto d’uso è attribuito in via esclusiva a un condomino (tipicamente l’attico); si applica l’art. 1126 c.c.
- Lastrico solare in proprietà esclusiva: appartiene interamente a un condomino; tutte le spese di manutenzione sono a suo carico, ma egli è responsabile anche verso il condominio per i danni da carenza di manutenzione.
Ripartizione delle spese: art. 1126 c.c.
L’art. 1126 c.c. stabilisce che chi ha l’uso esclusivo del lastrico solare contribuisce per un terzo alle spese di riparazione o ricostruzione. I restanti due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio, o della parte di edificio a cui il lastrico serve, in proporzione ai millesimi.
La distinzione tra spese di manutenzione ordinaria e straordinaria non incide sulla formula di ripartizione: entrambe seguono il criterio 1/3-2/3. Rientra nell’ambito della norma qualsiasi spesa che riguardi la conservazione della struttura nella sua funzione di copertura (impermeabilizzazione, rifacimento massetto, sostituzione guaine, riparazione gronde e pluviali).
Sono invece escluse dalla ripartizione ex art. 1126 c.c. le spese per opere che riguardano esclusivamente la funzione di calpestio e l’arredo del lastrico come spazio abitativo privato: posa di pavimenti, installazione di pergolati, fioriere, arredi fissi. Queste spese sono integralmente a carico del proprietario dell’uso esclusivo.
Responsabilità per danni da infiltrazioni: Cass. SU 9148/2008
Le Sezioni Unite della Cassazione, con la fondamentale sentenza n. 9148 del 10 maggio 2008, hanno risolto il contrasto giurisprudenziale sulla responsabilità per i danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare in uso esclusivo.
La pronuncia stabilisce che:
- Il danno da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare costituisce responsabilità aquiliana (art. 2051 c.c.) sia per il condominio che per il titolare dell’uso esclusivo.
- La responsabilità è solidale tra condominio e proprietario esclusivo, in proporzione alle rispettive quote di contribuzione (1/3 a carico del proprietario esclusivo, 2/3 a carico del condominio).
- Il danno al condomino del piano sottostante è risarcito solidalmente, con diritto di regresso interno tra i condebitori.
Questa ripartizione interna della responsabilità rispecchia esattamente la ripartizione delle spese di manutenzione: il proprietario esclusivo, che usa il lastrico, è responsabile per la quota corrispondente al suo contributo obbligatorio (1/3), mentre il condominio risponde per i 2/3.
Tabella di confronto: proprietà comune, uso esclusivo, proprietà esclusiva
| Tipo di lastrico | Ripartizione spese manutenzione | Responsabilità danni infiltrazioni | Chi delibera i lavori |
|---|---|---|---|
| Proprietà comune, uso comune | 100% in millesimi tra tutti | Condominio (art. 2051 c.c.) | Assemblea |
| Proprietà comune, uso esclusivo | 1/3 utente esclusivo + 2/3 millesimi (art. 1126 c.c.) | Solidale condominio (2/3) + utente esclusivo (1/3) — Cass. SU 9148/2008 | Assemblea |
| Proprietà esclusiva (ceduta per titolo) | 100% a carico del proprietario | Proprietario esclusivo (art. 2051 c.c.) | Proprietario (con limiti) |
| Proprietà esclusiva con obbligo manutentivo ex regolamento | 100% a carico del proprietario per contratto | Proprietario esclusivo + eventuale condominio se inerte | Proprietario |
Accesso al lastrico solare e diritti dei condomini
Il proprietario che ha l’uso esclusivo del lastrico solare ha il diritto di accedervi liberamente e di apportarvi modifiche compatibili con la destinazione. Non può però eseguire interventi che pregiudichino la funzione di copertura (es. rimozione del manto impermeabilizzante, installazione di strutture che sovraccarichino il solaio oltre i limiti statici), pena responsabilità per i danni conseguenti.
Gli altri condomini conservano il diritto di accedere al lastrico per le attività di manutenzione della struttura (ispezioni, riparazioni urgenti), anche se in uso esclusivo altrui. Tale diritto discende dalla comproprietà della struttura e non può essere escluso dalla volontà del proprietario esclusivo.
Per la disciplina delle terrazze a livello (strutturalmente simili al lastrico, ma con destinazione abitativa più marcata), si veda Terrazza a livello condominio: spese a chi spettano 2026. Per i criteri generali di ripartizione con esempi numerici dettagliati, si rimanda a Ripartizione spese tetto condominiale: art. 1126 c.c. 2026.
Domande frequenti
Il condomino che subisce danni da infiltrazioni dal lastrico può agire direttamente contro il proprietario esclusivo?
Sì. Ai sensi della sentenza Cass. SU 9148/2008, la responsabilità per danni da infiltrazioni è solidale tra il condominio e il proprietario dell’uso esclusivo. Il danneggiato può agire indifferentemente contro il condominio (nella persona dell’amministratore), contro il proprietario esclusivo o contro entrambi, chiedendo l’intero risarcimento a ciascuno, con riserva di regresso interno. La pratica consigliata è citare in giudizio entrambi i soggetti.
Se il lastrico è in proprietà esclusiva, il condominio deve contribuire ai lavori?
In linea generale no, se il lastrico è in proprietà esclusiva per titolo. Il proprietario è responsabile di tutta la manutenzione a proprie spese. Tuttavia, se la carenza di manutenzione causa danni alle unità sottostanti, il condominio può intervenire d’urgenza e rivalersi sul proprietario per le spese sostenute. Alcuni regolamenti condominiali prevedono espressamente l’obbligo del proprietario esclusivo di mantenere il lastrico in buono stato a pena di risarcimento del danno.
Il proprietario del lastrico esclusivo può installarvi un impianto fotovoltaico?
Sì, se l’intervento è compatibile con la struttura dell’edificio e non pregiudica il decoro architettonico o la sicurezza. Ai sensi dell’art. 1122-bis c.c. (introdotto dalla riforma del 2012), le installazioni di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili su parti di uso esclusivo sono consentite previa comunicazione all’amministratore. Se l’intervento interessa parti comuni (es. cablaggio nelle parti comuni), occorre l’autorizzazione assembleare.
L’assemblea può togliere l’uso esclusivo del lastrico a un condomino?
No. Il diritto di uso esclusivo del lastrico — se originato da un titolo (atto di acquisto, regolamento contrattuale) — è un diritto reale che l’assemblea non può sopprimere unilateralmente. La revoca del diritto d’uso richiede il consenso del titolare oppure un intervento giudiziario per cause specifiche (grave abuso, inadempimento degli obblighi manutentivi). Una delibera assembleare che pretendesse di revocare il diritto d’uso senza consenso del titolare sarebbe radicalmente nulla.
Come si ripartiscono le spese di pulizia del lastrico in uso esclusivo?
Le spese di pulizia ordinaria del lastrico solare in uso esclusivo (spazzamento, rimozione foglie, piccola manutenzione) sono generalmente a carico del solo utente esclusivo, perché derivano direttamente dal suo utilizzo personale. Le spese di pulizia straordinaria connessa a interventi manutentivi sull’impermeabilizzazione (che è parte della struttura comune) seguono invece la ripartizione 1/3-2/3 dell’art. 1126 c.c. La distinzione è spesso oggetto di discussione in assemblea.
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